1. 질의 내용

○○도 ○○시에 거주하는 김모씨는 토지 소유자인 안모씨로부터 안씨 소유의 토지 위에 김씨 책임 하에 건물을 완공하고 공사비는 건물 완공후에 건물을 매도하여 받기로 약정하고 1995. 9. 1.에 김씨 명의로 건축허가를 받고 김씨 명의로 사업자등록(부동산임대)을 하여 종합건설업면허가 있는 ○○건설(주)에 김씨 명의로 공사계약을 체결하고 건물 991㎡(용도 숙박용 건물)을 완공하여 1995. 12. 29.에 준공검사를 받고 1995. 12. 30.에 문모씨와 매매계약을 체결하여 1996. 1. 12.자로 보존등기와 동시에 문씨에게 소유권이 이전되었습니다.

위와 같이 김씨는 타인의 토지에 건물을 완공하고 건축비의 채권확보를 위하여 단순히 김씨 명의로 건축허가 및 보존등기하여 양도한 경우에 김씨에게 사업소득세를 과세하여야 하는지 양도소득세를 과세하여야 하는지 여부와 만약 사업소득세를 과세한다면 건축업으로 과세하여야 하는지 부동산 매매업으로 과세하여야 하는지 알려주시면 감사하겠습니다.

2. 질의내용에 대한 자료

가. 관련법령

○ 소득세법 제19조【사업소득】

① 사업소득은 당해 연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.

12. 대통령령이 정하는 부동산매매업에서 발생하는 소득

○ 소득세법 시행령 제34조【부동산매매업의 범위】

법 제19조 제1항 제12호에서 “대통령령이 정하는 부동산매매업”이라 함은 한국표준산업분류상의 건축물 자영건설업 및 부동산분양공급업을 말한다. 다만 제32조의 규정에 의한 주택신축판매업을 제외한다.

○ 소득세법기본통칙 19-7【부동산매매업 등의 업종구분】

① 영 제34조의 규정에 의한 부동산매매업 범위는 다음과 같다.

1. 부동산 매매(건물을 신축하여 판매하는 경우를 포함한다) 또는 그 중개를 사업목적으로 나타내어 부동산을 매매하거나 사업상의 목적으로 부가가치세법상 1과세기간내에 1회 이상 부동산을 취득하고 2회 이상 판매하는 경우

2. 자기의 토지위에 상가 등을 신축하여 판매할 목적으로 건축중인 건축법에 의한 건물과 토지를 제3자에게 양도한 경우

3. 토지를 개발하여 주택지ㆍ공업단지ㆍ상가ㆍ묘지 등으로 분할판매하는 경우(공유수면매립법 제14조의 규정에 의하여 소유권을 취득한 자가 그 취득한 매립지를 분할하여 양도하는 경우 포함)

○ 소득세법시행령 제32조【주택신축판매업의 범위】

① 법 제19조 제1항 제6호에서 “대통령령이 정하는 주택신축판매업”이라 함은 다음 각호의 것을 말한다.

1. 주택을 건설하여 판매하는 사업

2. 임대주택법에 의한 건설임대주택을 동법에 의하여 분양하는 사업

2. 삭 제 (95. 12. 30)

○ 통칙 19-5【주택신축 판매사업의 범위】

영 제32조의 규정에 의한 사업자로서 건설업으로 보는 주택신축판매업의 범위는 다음과 같다.

1. 1동의 주택을 신축하여 판매하여도 건설업으로 본다.

2. 건설업자에 도급을 주어서 주택을 신축하여 판매하여도 건설업으로 본다.

3. 종전부터 소유하던 자기의 토지위에 주택을 신축하여 주택과 함께 토지를 판매하는 경우 그 토지의 양도로 인한 소득은 건설업의 소득으로 본다. 다만, 토지의 면적이 주택이 정착된 면적의 5배(도시계획구역밖의 토지는 10배)를 초과하는 부분에 대하여는 건설업으로 보지 아니한다.

4. 시공중인 주택을 양도하는 경우에는 그 주택의 시공정도가 건축법에 의한 건축물에 해당되는 때에는 건설업으로 본다.

5. 신축한 주택이 판매되지 아니하여 판매될 때까지 일시적으로 일부 또는 전부를 임대한 후 판매하는 경우에도 당해 주택의 판매사업은 건설업으로 본다.

나. 유사사례

○ 재산 01254-1846, 1988. 7. 4

판매를 목적으로 영업용 창고를 신축하여 양도하는 경우에는 부동산매매업으로 소득세가 과세됨.

○ 재산 01254-3716, 1988. 12. 20

【질의】타인소유의 대지위에 토지사용승낙을 얻어 법인인 건설업체에 공사 도급을 주어 건물을 신축하여 개인에게 양도한 경우 과세소득분류.

【회신】귀 질의의 경우는 양도소득세가 과세되는 것이 아니고 주택신축판매업 또는 부동산매매업에 해당하여 종합소득세가 과세되는 것이며, “주택신축판매업의 범위” 및 “부동산매매업의 범위”에 대하여는 소득세법기본통칙 2-4-6…20 및 2-4-6…20을 참조하되, 주택신축판매업 또는 부동산매매업에 해당하는지의 여부는 소관 세무서장이 사실조사하여 판단하는 것임.

○ 재산 01254-3799, 1988. 12. 23

공유수면매립지를 양도하는 경우에 공유수면매립지 전체를 양도하는 경우에는 양도소득세가 비과세되는 것이나 동 매립지를 분할하여 양도하는 경우에는 부동산매매업으로 종합소득세를 과세함.