1. 질의내용 요약

[질의와 관련 상황]

가. 갑법인은 ○○시 ○○구 ○○동 소재 토지 및 건물을 ‘98년 중 부동산임의경매에 의한 낙찰로 취득하여 ’99년1기 을법인에 임대를 하였음.

나. 당초(낙찰당시) 임대부동산은 주로 창고로 이용되어 왔으나,

- 임차인 을법인은 대형 주차장을 완비한 테마파크식 요식업을 영위하기 위하여 단순한 골조구조물로 판매장 용도로만 사용이 가능한 기존시설을 내부개조를 하여 음식점등 정하여진 목적에 사용할 수 있는 상태였으므로,

- ‘99.1기기간 중 임대차계약 후,

- 당초 사무실용도를 근린생활시설(일반음식점)로 변경하고,

- 이에 필수적인 전기공사 등과 시설장치 및 건물개보수(인테리어공사등)를 하면서 약 ○억원의 비용을 부담하였고,

- 동 비용을 임차인 을법인의 자산으로 계상하였음.

다. 부동산임대차계약에 의하면

- 용도계약에 따른 건물개수비는 임차인이 부담하는 것으로 계약되어 있고,

- 세부계약 내용으로 내부 인테리공사 및 건물개수비를 감안하여 임대차계약기간을 3년으로하고

- 임대인은 재건축을 하지않을 경우 계약기간을 1년 자동연장한다는 것

- 임대차기간만료시 임차인이 부담한 설치비, 시설비용, 영업권등을 요구할 수 없으며 원상복구를 원칙으로 되어있음.

라. 기본통칙에 의하며,

- 임차인이 부담한 자본적지출성격의 개수비는 임대인에게 귀속되어야 할 임대료성격의 수입으로 법인세법 기본통칙 2-11-5…17호에 의하여 임대기간에 안분하여 임대수익으로 처리 법인세를 과세하여야 하는 것으로 규정되어 있고,

마. 임대목적물 부동산을 근린생활시설(일반음식점)로 용도변경하면서 개조한 전기공사 및 실내인테리어공사비에 대하여 임대인은 임대차목적물을 계약존속 중 그 사용ㆍ수익에 필요한 상태를 유지하게할 의무를 부담하는 것이므로(민법623조) 당초 의류판매장(창고)으로는 임대차계약에 정하여진 목적에 따라 임차인이 사용ㆍ수익 할 수 없어 임대인은 그 수선의무를 부담해야 할 것임.(참고 대법원 1994.12.9선고, 94다34692,34708),

[질의내용]

① 질의1

부가세법 제1조제3항에 의하여 임차인이 임대인의 의무를 대신하여 시행한 공사로, 그 결과가 임대인에게 귀속되었다고 보아 임대인에 대한 “역무의 제공”에 해당되어 임차인인 을법인에 대하여 자본적지출분 ○억원에 대하여 “역무의 제공”으로 부가가치세를 과세함이 타당한지 여부 및 세금계산서 교부해야하는지 여부

② 질의2

상기 “질의1”의 내용과 같이 임차인이 임대인의 의무를 대신 시행한 공사가 임대인에게 귀속되어 임대수익으로 계상되었다고 볼 때, 임대인 갑법인에 대하여 임대수익에 대한 부가가치세 과세여부 및 세금계산서 교부해야하는지 여부.

2. 질의내용에 대한 자료

가. 관련법령

○ 부가가치세법시행령 제49조의 2 【부동산임대용역 등에 대한 과세표준계산의 특례】

① 사업자가 부동산임대용역을 공급하고 전세금 또는 임대보증금을 받는 경우에는 법 제13조 제1항 제2호에 규정하는 금전 이외의 대가를 받는 것으로 보아 다음 산식에 의하여 계산한 금액을 과세표준으로 한다. 이 경우 국가 또는 지방자치단체의 소유로 귀속되는 지하도의 건설비를 전액 부담한 자가 지하도로점용허가(1차 무상점용기간에 한한다)를 받아 대여하는 경우에 재정경제부령으로 정하는 건설비상당액은 전세금 또는 임대보증금으로 보지 아니한다. (00.12.29. 개정)

= 과세표준

② 과세되는 부동산임대용역과 면세되는 주택임대용역을 함께 공급하여 그 임대구분과 임대료 등의 구분이 불분명한 경우에는 다음 각호의 산식을 순차로 적용하여 과세표준을 계산한다. (80.12.31. 개정)

1. (임대료 등의 대가 및 제1항의 규정에 의하여 계산한 금액)

=(토지분에 대한 임대료상당액 또는 건물분에 대한 임대료상당액)

2. (제1호에 의한 금액)

3. (제1호에 의한 금액)

③ 사업자가 2과세기간 이상에 거쳐 부동산임대용역을 공급하고 그 대가를 선불 또는 후불로 받는 경우에는 당해 금액을 계약기간의 월수로 나눈 금액의 각 과세대상 기간의 합계액을 그 과세표준으로 한다. 이 경우 월수의 계산에 관하여는 소득세법시행령 제51조 제2항의 규정을 준용한다. (95.12.30. 개정)

나. 유사사례

○ 부가46015-2151, 1997.9.13

【질의】

현재 본인이 근무하는 곳(이하 “을” 이라 한다)은 백화점을 운영하던 건설업체(이하 “갑” 이라 한다)로부터 일부(약 660평)을 분양받아 수퍼마켓을 운영하던 중 갑(건물주)으로부터 백화점 전체를 임대(10년 계약)받아 운영해 왔는데 임대한 지 5년이 지난 시점에서 건물 전체가 노후된 바 RENEWAL을 계획하고 있음. 계획에 따르면 약 100억정도가 소요될 예정인데 계약서에 의하면 자본적 지출은 건물주가 부담하기로 되어 있어 기본시설(에스컬레이터 이설, 화물용 엘리베이터 연장 계단 이설, 공조기교체 보완 및 매장공사 일부 등)에 대하여는 갑이 부담(약 40억)하고 인테리어 등 매장장치장식에 대하여는 을이 부담(약 60억)하기로 되어 있으며 갑이 부담하는 만큼은 을이 임차보증금을 인상시켜 주기로 합의하였고, 갑이 건설업체이므로 모든 공사는 갑이 시공하기로 하였음.

이와 관련하여 임차자부담의 장치장식에 대한 과세문서에 대하여 의문이 있어 아래와 같이 질의함.

                 - 아 래 -

(의문점) 국세청 예규(22601-1693, 1991. 12. 20)에 의하면 임차자의 책임하에 건물을 개수(자본적지출)하여 사용하는 경우에는 건물의 임대자는 동 자본적지출에 해당하는 개수비 상당액을 부가가치세 과세표준으로 신고하여야 하는 것이면 임차자는 임대자에게 개수비 상당액의 재화를 공급한 것으로 보아 그 개수종료일에 당해 재화공급에 대한 VAT를 거래 징수해야 하는 것으로 되어 있으며,

감사원 심사례(감심 95-57, 1995. 5. 2)에 의하면 개보수비를 임차회사가 부담하는 조건으로 임대료를 낮게 정한 경우에만 임대인에게 동 공사비 상당의 재화를 공급하는 것으로 보고 있고,

국세심판례(국심 92서 4073, 1993. 2. 12)에 의하면 조명, 천장, 벽면공사 등의 장치장식은 자본적지출로 보지 않고 있음.

질의 1) 건물주가 부담하는 자본적지출을 임차자가 사용가치 증가로 보고 동액상당액의 보증금을 인상시켜 주기로 하였는데 이 경우 자본적지출에 대하여 당사가 직접 시행하여 당사 명의로 시공업체로부터 세금계산서 수령후 공사완료시(약 18개월 소요) 임대자에게 재화의 공급으로 VAT 징수후 임차보증금으로 상계하는 처리가 가능한지 여부

회계처리 예)

질의 2) 임차자가 부담하는 60억 상당의 인테리어 등의 매장 장치장식비용도 자본적 지출에 해당되어 세금계산서를 수수해야 하는지 여부

【회신】

1. 백화점 건물을 임차하여 백화점 사업을 영위하는 사업자가 계약에 의하여 자기 부담으로 동 건물내의 판매장 관련시설을 새로이 설치완료하여 동 건물주에게 귀속시키고 일정기간 사용하는 경우 당해 임차사업자는 임대사업자인 동 건물주에게 설치비 상당액의 재화를 공급한 것으로 보아 당해 설치완료일에 부가가치세법 제16조의 규정에 의한 세금계산서를 교부하여야 하는 것이며, 건물주인 임대자는 동 설치비용에 해당하는 상당액을 부가가치세 과세표준으로 신고하여야 하는 것임.

2. 회계처리 문제에 대하여는 기업회계기준과 일반적으로 공정하고 타당한 회계관습에 따라 처리하는 것임.

○ 부가22601-1693, 1991.12.20

부동산(건물)임대차계약 의해 임차자의 책임하에 건물을 개수(자본적 지출)하여 사용하는 경우 건물주인 임대자는 동 자본적 지출에 해당하는 개수비상당액을 부가가치세 과세표준으로 신고하여야 하며, 임차자가 부가가치세 과세사업자일 경우 임대자에게 개수비상당액의 재화를 공급한 것으로 보아 그 개수종료일에 당해 재화공급에 대한 부가가치세를 거래징수하여야 함.

또한 임차건물에 대한 개수비를 임차인이 부담하기로 약정하고 부담한 비용으로서 동 비용이 임차자산에 대한 자본적지출에 해당하는 경우에는 이연비용으로 계상하고 임차기간에 안분계산하여 손금에 산입하는 것임.

○ 부가1265.1-2059, 1982.8.3

【요약】

임차자가 자기의 책임아래 임차건물을 개수하여 사용하는 경우에는 개수비 상당액의 재화를 임대자는 임차자에게, 임차자는 임대자에게 각각 공급한 것으로 보는 것임.

【회신】

부동산 임대차계약에 의하여 임차자의 책임하에 건물을 개수(자본적 지출)하여 사용하는 경우에는 임대자(건물)는 동 자본적 지출에 해당하는 개수비 상당액을 부가가치세 과세표준으로 신고하는 것이며, 임차자(사업자)는 임대자에게 개수비 상당액의 재화를 공급하였으므로 부가가치세를 거래징수하여야 하는 것임.