1. 질의내용에 대한 자료

가. 유사사례

○ 부가46015-451, 1997.3.3

부동산임대업자가 임대업에 공하는 부동산의 일부를 임차하여 사용하는 임차인에게 부동산임대업에 공하던 토지와 건물 전체를 양도하고 동 임차인이 당해 부동산에서 계속하여 동일한 사업을 영위하는 경우에는 부가가치세법 제6조 제6항에 규정된 사업의 양도에 해당되지 아니하는 것입니다.

○ 부가22601-217, 1987.2.9

【요약】

부동산 임대업에 공하던 부동산을 양수한 사업자가 당해 부동산 중 일부를 임대하지 아니하고 자기가 직접 사용하는 경우에는 사업의 양도에 해당하지 아니하는 것임.

【회신】

부동산 임대업에 공하던 부동산을 포괄적으로 양수한 사업자가 당해 부동산 중 일부는 자기가 사용하고 나머지만을 임대하는 경우에는 부가가치세법 제6조 제6항 및 동법시행령 제17조 제2항에 규정하는 사업의 양도에 해당하지 아니하는 것임.

○ 심사부가98-563, 1998.10.23

【주문】

본 심사청구를 기각한다.

【이유】

1. 처분내용

청구인은 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지에서 섬유제조업과 부동산임대업을 영위하던 자로서 같은번지 대지 1,012㎡, 같은동 ○○번지 대지 46㎡의 지상 건물 1,378.32㎡ (이하 “쟁점부동산” 이라 한다)를 1995. 3. 24 청구외 ○○은행에 양도하고 사업의 양도양수에 해당한다고 부가가치세를 신고납부하지 아니하였으나 처분청은 사업의 동질성이 상실되어 사업의 양도양수로 보지 아니하고 재화의 공급으로 보아 1998. 4. 13 부가가치세 31,695,960원을 결정고지 하였다.

청구인은 이에 불복하여 1998. 8. 31 본 심사청구를 제기하였다.

2. 청구주장

청구인이 부동산 임대업에 사용하던 쟁점부동산을 양수자인 청구외 ○○은행이 일부를 계속하여 부동산 임대업에 사용하고 있으므로 부동산 임대업의 동질성이 유지되었고, 사업의 포괄적인 양도양수에 해당하므로 부가가치세 과세한 이 건 처분은 부당하다는 주장이다.

3. 처분청 의견

양수자인 청구외 ○○은행이 쟁점부동산을 취득한 것은 부동산 임대목적이 아닌 은행 점포로 사용할 목적이었고 현재에도 계속하여 은행 점포로 사용되고 있는 바 사업의 동질성이 상실되어 포괄적인 사업의 양도양수로 볼 수 없으므로 부가가치세 과세한 당초처분 정당하다는 의견이다.

4. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점부동산의 양도가 포괄적인 사업의 양도에 해당되는지 여부를 가리는 데 있다.

나. 관계법령

부가가치세법 제6조 제1항에서 “재화의 공급은 계약상 또는 법률상의 모든 원인에 의하여 재화를 인도 또는 양도하는 것으로 한다.” 라고 규정하고, 같은조 제6항에서 “재화를 담보로서 제공하는 것과 사업을 양도하는 것과 사업을 양도하는 것은 재화의 공급으로 보지 아니한다.” 고 규정하고 있다.

같은법시행령 제17조 제2항에서 “법 제6조 제6항에 규정하는 사업의 양도는 사업장별로 그 사업에 관한 모든 권리와 의무를 포괄적으로 승계시키는 것으로 한다.” 라고 규정하고 있다.

다. 사실관계 및 판단

사업의 양도란 사업장별로 그 사업용 자산을 비롯한 인적ㆍ물적ㆍ설비 및 당해사업에 관련된 모든 권리(미수금제외)와 의무(미지급금 제외)를 포괄적으로 승계시켜 경영주체만 변경되고 사업의 동질성을 그대로 유지시켜 사업양도자의 사업이 그대로 계속 운영되는 것을 말하는 것으로 해석(재무부 부가 22601-46, 1992. 4. 3, 대법원 85누 763. 1986. 2. 1)하고 있는 바,

쟁점부동산의 양도가 사업의 포괄적인 양도에 해당되는지 여부에 대하여 살펴보면,

첫째, 쟁점부동산의 현황을 살펴보면 지하 1층 지상 2층 건물로서 양도전에는 지하 1층은 청구외 (주)○○상사에, 지상1층은 청구외 ○○은행에 임대하고 2층은 청구인의 섬유제조업 사무실로 사용되고 있었으며, 양도후에는 지상1층은 ○○은행 점포로 사용하고 지하1층은 (주)○○상사에 지상 2층은 청구인에게 임대되고 있음이 처분청에 의해 확인되고 있다.

둘째, 청구인은 쟁점부동산이 사업양도전에도 부동산 임대업으로 사용하였고 양도후에도 청구외 ○○은행에서 지하 1층과 지상 2층을 부동산임대에 사용되고 있으므로 사업의 포괄적 양도에 해당된다고 주장하고 있다.

셋째, 쟁점부동산 양수자인 청구외 ○○은행은 취득후 현재까지 계속하여 지상 1층 건물을 은행점포로 사용하고 있다.

넷째, 쟁점부동산의 매매계약서를 보면 매매대금 속에는 부가가치세가 포함되어 있음이 확인되고 있다.

위 사실관계 및 관련법령을 종합하여 보면,

청구외 ○○은행은 주업이 금융업이고 쟁점부동산의 1층을 은행점포로 사용하고 있는 점으로 보아 당초 취득목적이 부동산 임대목적이 아님을 알 수 있으며, 양도 이후 사업의 동질성이 유지되었다고 할 수 없다. 또한, 부동산 매매계약서상에도 부가가치세가 포함된 것으로 보아 사업의 포괄적인 양도ㆍ양수에 해당한다고 보기 어렵다.

따라서 처분청에서 사업의 포괄적인 양도로 인정하지 않고 재화의 공급으로 보아 과세한 처분은 정당하고, 청구인이 주장은 이유없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.

○ 국심96서3995, 1997.7.30

【판결이유】

1. 원처분 개요

청구인들(명단붙임)은 ○○시 ○○구 ○○로 ○○번지 및 ○○번지 소재 대지 123.6㎡, 건물 412.93㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 1976.6.29 취득하여 1976.7.1 부동산임대사업자등록(000-00-00000)을 하고 임대사업을 영위하다가 1995.10.5 청구외 정○○, 염○○(이하 “정○○등”이라 한다)에게 양도하였다.

처분청은 쟁점부동산의 양도를 사업의 양도로 보지 아니하고 재화의 공급으로 보아 건물분에 대하여 1996.7.20 청구인들에게 1995년 제2기분 부가가치세 20,344,980원을 결정고지하였다.

청구인들은 이에 불복하여 1996.9.18 심사청구를 거쳐 1996.11.28 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견

가. 청구주장

청구인들이 쟁점부동산을 양도한 것은 부동산임대사업의 사업양도이므로 부가가치세 과세대상인 재화의 공급으로 볼 수 없고 이를 재화의 공급으로 보아 과세하더라도 지방세 과세표준으로 안분계산한 가액 165,786,000원은 불합리하고, 양도가액 655,000,000원중 토지 605,640,000원과 건물 49,360,000원으로 구분양도한 실지거래가액을 과세표준으로 하여야 하므로 이 건 과세처분은 부당하다.

나. 국세청장 의견

청구인들은 쟁점부동산 임대사업에 관한 인적ㆍ물적시설 및 권리의무를 양도ㆍ양수하는 등 사업에 관한 모든 권리와 의무를 포괄적으로 승계시켰다고 인정할 만한 구체적ㆍ객관적인 입증자료를 제시하지 못하고 있는 반면, 쟁점부동산의 매매계약서상 청구인들이 토지와 건물만을 단순히 양도한 것으로 나타나고 있어 쟁점부동산의 양도는 사업양도가 아닌 사업용 자산의 단순양도에 불과하고,

쟁점부동산의 매매계약서에 토지와 건물의 가액구분이 없이 일괄양도된 것으로 나타나고 있고, 동 매매계약서와 달리 실질적으로 토지와 건물을 구분하여 양도한 것으로 인정할 만한 객관적ㆍ구체적인 입증자료를 제시하지 못하고 있어 토지와 건물의 구분양도에 따른 실거래가액으로 과세표준을 산정하여야 한다는 주장은 받아들이기 어렵다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

쟁점부동산의 양도를 사업양도로 볼 수 있는지 및 쟁점부동산 양도시 토지와 건물의 가액을 구분하여 양도한 것으로 볼 수 있는지 여부를 가리는데 있다.

나. 관련법령

부가가치세법 제6조 제6항에서는 “재화를 담보로서 제공하는 것과 사업을 양도하는 것은 재화의 공급으로 보지 아니한다”고 규정하고 있고, 같은법 시행령 제17조 제2항에서는 “위 법 제6조 제6항에 규정하는 사업의 양도는 사업장별로 그 사업에 관한 모든 권리와 의무를 포괄적으로 승계시키는 것으로 한다”고 규정하고 있고,

같은령 제48조의 2 제3항에서는 과세표준의 안분계산과 관련하여 사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 및 기타 구축물을 함께 공급하는 경우에 그 건물 및 기타 구축물의 공급가액은 실지거래가액에 의하되 다만, 실지거래가액중 토지의 가액과 건물 및 기타 구축물의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 공급계약일 현재의 지방세법에 의한 과세시가표준액에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산토록 규정하고 있다.

다. 사실관계 및 판단

1) 우선, 쟁점부동산의 양도가 사업양도인지의 여부에 대하여 본다.

청구인들은 쟁점부동산을 상속으로 취득하여 1976.7.1 사업자등록(000-00-00000)을 하고 부동산임대사업을 영위하다가 1995.10.5 양도하였다.

쟁점부동산은 지상 4층건물로 총 5개의 점포를 임대(1층: 정○○, 2층: 김○○, 3층: 장○○, 김○○, 4층: 조○○)에 공하던 사업용 건물로서 청구인들은 동 건물 1층을 임대받아 “우○○”이라는 상호로 음식점을 경영하던 정○○등에게 쟁점부동산을 매매가액 655,000,000원에 양도하는 계약을 1995.9.5 체결하였으며, 1995.10.5 잔금 290,000,000원중 예수임대보증금 49,900,000원과 전화가입권(000-0000) 250,000원을 차감한 잔액 215,100,000원을 수령한 사실이 부동산매매계약서, 등기부등본, 부동산임대양도확인서등에 의하여 확인된다.

위 쟁점부동산 매매계약서상의 계약내용에는 계약금, 중도금, 잔금 등의 매매대금지급방법 및 부동산의 명도일, 잔금지급일 현재의 부동산 관련 채무 및 제세공과금 변제, 계약위약시의 계약금 변상 방법 등의 내용이 포함되어 있으나, 양수인이 쟁점부동산 관련 임대사업에 관한 모든 권리와 의무를 양도인으로부터 포괄적으로 승계한다는 내용은 포함되어 있지 아니하다.

쟁점부동산을 양수한 정○○ 등은 동 1층에서 “우○○”이라는 상호의 음식점을 직접 운영하면서 동 2~4층은 양수전과 같이 임대하였음을 사업자등록증(000-00-00000) 및 임대차계약 승계표 등에 의하여 확인할 수 있다.

위 사실들을 모두어 보면 이건 쟁점부동산의 양도전 청구인들은 쟁점부동산 전부를 사용하여 부동산 임대업만을 영위한 반면, 양수후 정○○ 등은 쟁점부동산의 일부로는 부동산 임대업을 영위하였으나 일부로는 음식점업을 영위하였으므로 쟁점부동산 관련 임대사업의 동질성이 유지되었다고 보기 어렵고,

동 부동산 임대사업에 관한 모든 권리와 의무가 양도인으로부터 양수인에게 포괄적으로 승계되었다고 인정할 수 있는 객관적 증빙도 없으므로, 이 건 쟁점부동산의 양도를 재화의 공급으로 보아 과세한 처분청의 당초 처분은 정당하다고 판단된다.

2) 다음 토지와 건물의 구분양도에 따라 건물의 실거래가액으로 과세표준을 산정하여야 한다는 주장에 대하여 보면,

쟁점부동산의 매매계약서에 의하면 토지와 건물가액 구분이 없이 일괄양도된 것으로 나타나 있고, 동 매매계약서의 내용과 달리 토지와 건물을 구분하여 양도하였다고 인정할 만한 객관적 증빙을 제시하지 못하고 있어 이 부분 청구주장도 받아들이기 어렵다고 판단된다.

라. 결 론

따라서 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.