1. 질의내용에 대한 자료

가. 유사사례

○ 부가46015-2645, 1999.8.31

【질의】

(사례)

A법인은 포항에 있는 한 상가건물 중 일부를 임차하여 의류매장을 운영하고 있었음.

하지만 소유주인 B법인(의류판매업, 부동산임대업 등 부가가치세 과세사업을 영위함)의 사정으로 인하여 그 건물(상가 및 사무실용도의 임대사업용)은 법원으로부터 경매개시결정을 받게 되었고, 이에 A법인은 경매에 참가하여 부속토지를 포함한 건물을 낙찰받은 사실이 있음.

그리하여 그 건물은 현재 일부를 A법인의 매장 및 사무실로 사용하고 있으며, 나머지는 전부 임대용으로 제공하고 있는 실정임.

(질의내용)

1. 위와 같이 부가가치세 과세사업에 공하던 건물이 토지와 일괄하여 낙찰된 경우에 있어서, 그 낙찰금액의 구성은 부가가치세법상 다음 중 어느 것으로 보는지.

(1) 토지의 가격, 건물의 가격

(2) 토지의 가격, 건물의 가격, 건물에 대한 부가가치세

2. 위 1의 질의에서 낙찰가액이 (2)와 같이 구성되어 있다고 한다면, 그 낙찰가격을 구분하는 기준은 무엇인지.

3. 건물의 원래 소유주인 법인B가 폐업을 하지 않은 상태임에도 경락건물에 대한 부가가치세법상의 세금계산서를 A법인에게 발행하지 아니하는 경우에는, 그 경매의 실시기관인 해당 지방법원이 위 2의 질의 기준에 의하여 안분한 건물부분에 대한 부가가치세에 대한 세금계산서를 공급자를 B법인으로 하고, 공급받는자를 A법인으로 하여 교부할 수 있는 것인지.

【회신】

귀 질의 1, 3의 경우에는 유사한 내용의 부가가치세법기본통칙(13-48-1 및 16-58-7)을 참조하기 바라며, 질의 2의 경우 사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 및 기타 구축물을 함께 공급하는 경우에 그 건물 및 기타 구축물의 공급가액은 실지거래가액에 의하는 것이나 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 및 기타 건축물의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 공급계약일 현재의 지방세법에 의한 시가표준액에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산하는 것임.

○ 부가46015-1193, 1997.5.29

【질의】

1) 부가가치세법시행령 제48조의 2, 제3항에서 부가가치세 면세인 토지와 과세대상인건물을 함께 공급할 경우 그 가액 구분이 확실할 때에는 실지거래가액에 의하고, 구분이 불확실할 경우 지방세과세시가표준액에 의하여 안분계산 하도록 규정되어 있으며 제4항 제2호 및 제3호에서 토지와 건물의 장부가액(취득가액)에 비례하여 안분계산한 가액과 감정평가법인의 감정가액에 비례하여 안분계산한 가액을 순차적으로 적용시 그 가액을 실지거래가액으로 본다고 규정되어 있는 바, 공단의 경우 토지와 건물의 양도가액을 객관적이고 신뢰성있게 결정하기위해,

가. 공단의 장부가액 비율로 총매각대금 127억원을 안분계산하여 각각 계약서에 명기하여 건물에 대한 부가가치세를 거래징수하는 방법

나. 감정평가법인 또는 한국감정원의 감정가액비율로 감정가액보다 할인된 총매각대금 127억원을 안분계산하여 각각 계약서에 명기하여 건물에 대한 부가가치세를 거래징수하는 방법

다. 매수자가 매입한 건물을 멸실하여 주택을 신축할 경우 건물가액은 없는 것으로 보아 총매각대금 127억원을 전부 토지대금으로 하여 거래하는 방법(이 경우 멸실시점은 소유권 이전완료후가 예상됨)

2) 다음의 내용을 질의함.

① "가"의 방법 적용시 공단 일방의 장부가액만을 기준으로 토지ㆍ건물의 양도가액을 결정시 실제거래가액 인정여부

② "나"의 방법 적용시 감정가액보다 할인된 매각대금을 감정가액 기준으로 토지, 건물의 양도가액을 결정시 정상적인 실제거래가액 인정여부

③ "가", "나"의 방법 중 어느 기준이 합리적인지의 두가지 방법 모두 타당치 못할 경우 다른 처리기준은.

④ "다"의 방법으로 거래가 가능한지 여부

【회신】

1) 사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 및 기타구축물을 함께 공급하는 경우에는 부가가치세법시행령 제48조의 2 제3항의 규정에 의하여 그 건물 및 기타구축물의 공급가액은 실지거래가액에 의하는 것이며 이 경우 실지거래가액은 일반적으로 매매계약서상의 매매금액이 실지거래가액임이 확인되고 계약서상에 토지의 가액과 건물의 가액이 구분표시가 되어 있으며 구분표시된 토지와 건물가액 등이 정상적인 거래 등에 비추어 합당하다고 인정되는 경우에는 실지거래가액으로 보는 것임.

2) 동 조항의 규정을 적용함에 있어 토지와 건물 및 기타구축물의 장부가액이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한 가액 또는 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인이 감정평가한 금액이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한 가액도 동조 제4항의 규정에 의하여 실지거래가액으로 보는 것이나 이 경우 적용순서는 전자의 장부가액에 비례하여 안분계산한 가액을 우선 적용하는 것임.

○ 부가46015-4879, 1999.12.14.

【질의】

(질의 1)

1. 회사는 섬유제조업을 주업으로 하는 중소법인으로 현재 휴업 중에 있음(휴업신고서 제출 필).

2. 회사는 업종전환을 모색하기 위하여 휴업기간 중 회사가 소유하고 있던 공장(토지, 건물, 기타 부대시설 포함)을 양도하고자 하는데, 세금계산서 교부 대상인지 여부에 대하여 질의함.

※ 의견

휴업이란 사업자가 일시적으로 주된 사업활동을 정지하였으나 장래 사업활동을 재개하고자 하는 의사를 가지고 사업시설의 유지ㆍ관리 또는 개량행위 등을 행하는 상태를 말하므로 영업외적인 활동까지 정지한 것은 아님. 따라서 공장을 양도하는 것도 가능하며, 이에 따른 세금계산서 교부가 가능하다고 생각됨.

(질의 2)

회사가 소유하던 공장부지 1,200평과 공장건물 900평 및 공장의 부대시설(전기설비, 수도설비, 기타구축물)을 일괄양도함에 있어

1) 매수자측과 합의한 가격은 토지 960,000,000원(평당 800,000원), 공장건물 90,000,000원(평당 100,000원), 공장 내부의 부대시설(전기설비, 수도설비, 기타 구축물 등) 50,000,000원, 합계 1,100,000,000원인데 이는 인근의 부동산 시세를 따름은 물론, 건물의 가격을 거의 인정하지 않는 일반적인 부동산 거래관행에 따라 결정한 것임.

2) 회사의 장부상 위 양도부동산의 장부가액은 공장부지 240,000,000원, 건물 900,000,000원, 부대시설 300,000,000원, 합계 1,440,000,000원임.

(표 : 양도거래의 내용)

3) 위 거래에 있어 공급가액(부가가치세 과세표준)을 결정함에 있어 회사는 부가가치세법시행령 제48조의 2(과세표준의 안분계산) 제4항의 규정에 따라 “ 실지거래가액” 에 의해 세금계산서를 교부하고 부가가치세 신고를 하고자 하였으나

4) 부가가치세 과세대상 자산의 장부가액 비율(양도자산의 장부가액 총액 1,440,000,000원 중 건물 및 부대시설의 장부가액 1,200,000,000원이 차지하는 비율 : 83.33%)이 실지거래가액의 비율(매매합의가격 총액 1,100,000,000원중 건물 및 부대시설의 가격 140,000,000원이 차지하는 비율 : 12.73%)과 지나치게 차이가 나므로 위 같은법시행령 제48조의 2(과세표준의 안분계산) 제5항 제2호의 규정에 따라 “ 장부가액” 에 따라 안분계산하여야 한다는 의견이 있어 질의함.

【회신】

1. 사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 및 기타 부대시설을 함께 공급함에 있어 계약서에 토지와 건물 등의 가액을 구분표시하여 양도하는 경우의 과세표준은 부가가치세법시행령 제48조의 2 제4항의 규정에 의하여 그 건물 및 기타 부대시설의 실지거래가액에 의하는 것이나, 이 경우 실지거래가액은 일반적으로 매매계약서상의 매매금액이 실지거래가액임이 확인되고 계약서상에 구분표시된 토지와 건물 등의 가액이 정상적인 거래 등에 비추어 합당하다고 인정되는 경우에 적용하는 것임.

2. 동 조항의 규정을 적용함에 있어 토지와 건물 등의 장부가액이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한 가액도 동조 제4항의 규정에 의한 실지거래가액으로 보는 것임. 이 경우 장부가액은 세무회계상의 장부가액을 의미하는 것임.

3. 휴업중인 법인이 자기사업에 사용한 토지와 건물 등을 양도한 경우로서 부가가치세법시행규칙 제6조 제2항의 규정에 하여 휴업신고서 접수일이 폐업일이 되는 경우에는 동법 제6조 제4항의 폐업시 잔존재화로 부가가치세가 과세되는 것이나, 실질적인 폐업에 해당하지 아니하는 경우에는 동법 제9조에 규정한 공급시기에 세금계산서를 교부하여야 하는 것임.

○ 부가46015-2262, 1994.11.8

【질의】

부가가치세법 시행령 제48조의2 제3항의 규정을 적용함에 있어 2호인 장부가액과 3호인 감정평가가액이 동시에 있는 경우 다음과 같은설이 있어 질의 하오니 조속 회신하여 주시기 바랍니다.

갑설 : 2호인 장부가액을 반드시 적용한다.

을설 : 장부가액과 감정평가가액이 있는 경우 법인의 선택에 의하여 적용한다.

병설 : 장부가액으로 적용시 불합리한 결과가 발생(토지 재평가 시행하지 않아 현시가의 1/20수준)할수 있으므로 반드시 감정평가가액으로 적용한다.

【회신】

귀 질의의 경우와 같이 사업자가 토지와 건물을 함께 공급하는 경우에 있어서 그 건물의 공급가액을 부가가치세법 시행령 제48조의 2 제4항의 규정에 의하여 계산하는 경우에는 주택건설촉진법에 의하여 승인된 분양가액, 장부가액으로 안분한 가액(장부가액이 없는 때에는 취득가액으로 안분한 가액), 감정평가법인의 감정평가액으로 안분한 가액을 순차적으로 적용하는 것임.