1. 질의내용에 대한 자료

가. 유사사례

○ 부가46410-2233, 1998.10.1

부동산매매업자가 부가가치세가 과세되는 주택을 분양목적으로 신축하였으나 분양이 되지 않아 사업목적을 변경하지 아니하고 분양될 때까지 일시적ㆍ잠정적으로 당해 주택을 임대하는 경우에는 재화의 자가공급에 해당하지 아니하는 것이나 일시적ㆍ잠정적인 임대인지 여부는 분양을 위한 대외적인 의사표시 등 관련사항을 종합하여 사실판단할 사항입니다.

○ 부가 46410-2126, 1997. 9. 12.

미분양 주택을 임대함에 있어 주택임대업으로 등록을 하지 아니한 경우에는 일시적ㆍ잠정적으로 임대한 것인지 임대업으로 전환한 것인지 여부에 따라 과세(면세전용) 여부가 결정됨. 이 경우 과세기준을 일률적으로 정하기는 어려우나 면세사업인 주택 임대업으로 전환한 것으로 보아 면세전용으로 과세할 수 있는 경우를 아래와 같이 예시함.

<판단기준 예시>

① 기간에 의한 기준 예시

가. 분양을 위한 대외적인 의사표시 없이 실제 임대기간이 연이어 2년 이상인 경우

나. 분양을 위한 대외적인 의사표시 없이 당해 주택의 준공일(입주 또는 실제 사용가능일 포함)로부터 3년이 경과한 후 최초로 임대에 공하는 경우

② 기타 기준 예시

가. 주택임대업으로 등록을 한 경우

나. 임대차계약서 등에 분양목적의 주택임을 표시함이 없이 임대기간을 2년 이상으로 기재하여 사실상 임대업을 영위하는 것으로 보는 것이 타당하다고 인정되는 경우

다. 판매(분양)를 위한 대외적인 의사표시 없이 임대광고만을 할 경우

라. 임대 당시의 전세보증금(임대료 환산) 등이 당해 임대주택의 신축가액보다 높아 사실상 분양을 포기하고 임대업으로 전환한 것으로 볼 수 있는 경우

③ 면세전용(임대 전환)으로 보아 과세하는 경우 과세방법

가. 위의 예시기준과 같이 사실상 임대업으로 전환한 것으로 볼 수 있는 경우에는 임대에 공하는 주택을 면세사업에 전용한 것으로 보아 부가세를 과세함.

나. 주택임대업으로 전환하는 때(전환한 것으로 보는 때 포함)를 자가공급(면세전용)의 공급시기로 보며

다. 면세전용으로 보는 때의 시가에 의하여 부가가치세를 과세함(시가는 부가세법 규정에 의함).