1. 질의내용 요약
○ 사실관계
2008년 5월 부동산매매사업자(등록번호 : 000-00-00000)로 등록하고,
(2007년부터 부동산 매매사업을 목적으로 부동산을 매매하였으며, 2008.1.1일 사업장을 임차하고, 등록신청시 매매사업용으로 취득 ․ 소유한 부동산을 신고함)
2007년 9월 공매로 춘천시 ○○동 ◇◇◇-△△소재 지목 도로인 토지(☆번 국도상의 사유지)를 공매로 취득함.
(이후 2008.6월 국토해양부에서 미불용지로 협의매수함)
○ 질의내용
이 경우(부동산매매업 사업자등록하기 전 취득한 부동산을 사업자등록 후 매도한 경우) 발생한 소득이 양도소득인지 사업소득인지 여부
2. 질의내용에 대한 자료
가. 관련 조세법령(법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)
○ 소득세법 제4조 【소득의 구분】
① 거주자의 소득은 다음 각 호와 같이 구분한다. (2006. 12. 30. 개정)
1. 종합소득 (2006. 12. 30. 개정)
당해연도에 발생하는 이자소득ㆍ배당소득ㆍ부동산임대소득ㆍ사업소득ㆍ근로소득ㆍ연금소득과 기타소득을 합산한 것
2. 퇴직소득 (2006. 12. 30. 개정)
퇴직으로 인하여 발생하는 소득과 「국민연금법」 또는 「공무원연금법」 등에 의하여 지급받는 일시금(부가금ㆍ수당 등 연금이 아닌 형태로 일시에 지급받는 것을 포함한다. 이하 같다)
3. 양도소득
자산의 양도로 인하여 발생하는 소득
○ 소득세법 제19조 【사업소득】
① 사업소득은 당해연도에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다. (2006. 12. 30. 개정)
12. 대통령령이 정하는 부동산매매업에서 발생하는 소득
○ 소득세법 시행령 제34조 【부동산매매업의 범위】
법 제19조 제1항 제12호에서 “대통령령이 정하는 부동산매매업”이라 함은 한국표준산업분류상의 건물건설업(건물을 자영건설하여 판매하는 경우에 한한다) 및 부동산공급업을 말한다. 다만, 제32조의 규정에 의한 주택신축판매업을 제외한다. (2000. 12. 29. 개정)
○ 소득세법 기본통칙 19-7 【부동산매매업 등의 업종구분】
① 영 제34조의 규정에 의한 부동산매매업 범위는 다음과 같다.
1. 부동산의 매매(건물을 신축하여 판매하는 경우를 포함한다) 또는 그 중개를 사업목적으로 나타내어 부동산을 매매하거나 사업상의 목적으로 부가가치세법상 1과세기간내에 1회 이상 부동산을 취득하고 2회 이상 판매하는 경우
2. 자기의 토지위에 상가 등을 신축하여 판매할 목적으로 건축중인 건축법에 의한 건물과 토지를 제3자에게 양도한 경우
3. 토지를 개발하여 주택지ㆍ공업단지ㆍ상가ㆍ묘지 등으로 분할판매하는 경우(공유수면매립법 제14조의 규정에 의하여 소유권을 취득한 자가 그 취득한 매립지를 분할하여 양도하는 경우 포함)
○ 소득세법 제94조 【양도소득의 범위】
① 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다. (2000. 12. 29. 개정)
1. 토지(「지적법」에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다) 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2006. 12. 30. 개정)
나. 관련 예규(예규, 해석사례, 심사, 심판, 판례)
【제목】
부동산의 양도로 인하여 발생한 소득의 구분은 부동산매매의 규모, 거래횟수, 반복성 등 거래사실을 판단하여 사업성이 있는 경우 사업소득으로, 사업목적 없이 단순히 양도한 경우 양도소득으로 함
【질의】
부동산매매 사업자로 등록하기 전에 보유한 부동산에 대하여 양도시점에 사업자등록을 하는 경우 부동산 양도대가가 양도소득인지 사업소득인지 여부
【회신】
귀 질의의 경우, 우리청 기질의회신문(서면1팀-1374, 2005.11.11.)을 참고하기 바람.
○ 서면1팀-1374, 2005.11.11
부동산의 양도로 인하여 발생하는 소득의 구분은 당해 거주자의 부동산매매의 규모, 거래횟수, 반복성 등 거래에 관한 사항을 종합적으로 판단하여 사업적인 것으로 인정되는 경우에는 소득세법 제19조의 규정에 의하여 사업소득에 해당하는 것이나, 사업목적 없이 단순히 부동산을 양도하는 경우에는 같은법 제94조의 규정에 의하여 양도소득에 해당하는 것이며, 이 때 대외적으로 주택신축판매업을 표방하였는지 여부 또는 사업자등록 여부에 따라 판단하는 것은 아님.
○ 서면1팀-59, 2007.01.10
소유하던 부동산을 단순히 분할하여 양도하는 경우에는 양도소득세가 과세되는 것이나 판매를 목적으로 취득한 부동산을 분할하여 양도하는 경우에는 부동산매매업에 해당하여 종합소득세가 과세되는 것으로, 부동산매매업에 해당하는지의 여부는 부동산매매의 규모, 거래횟수, 반복성 등 거래에 관한 제반사항을 종합적으로 검토하여 판단하는 것임.
○ 소득1264-3895, 1984.12.07
【제목】
비사업 목적 취득 후 사업사용, 판매한 토지 양도소득은 사업소득임
【질의】
건물 신축매매를 목적으로 하여 부동산업(종목:건물 신축매매·임대)을 영위하는 자가 신축된 건물을 분양하고 있는 사업연도 중에 사업자등록이전에 취득한 사업목적물이 아닌 토지를 양도할 경우 양도소득으로 볼 것인지 아니면 부동산매매업과 합산하여 종합소득으로 과세할 것인지.
【회신】
부동산매매업을 영위하는 사업소득자가 사업개시전에 사업용 이외의 목적으로 취득하였던 토지를 사업개시후에 당해 토지를 사업용으로 공한 경우에 당해 토지를 판매하여 발생한 소득은 ［사업소득］으로 보는 것이나, 사업용 이외의 목적으로 취득한 경우에는［양도소득］으로 보는 것이며, 위의 경우 당해 토지의 판매목적이 사업용인지 또는 사업용이외의 목적인지 여부는 사실 판단할 사항임.