〔붙 임 : 관련자료〕
1. 질의내용 요약
○ 사실관계
- 공장용지를 소유하고 있는 거주자가 다세대 또는 다가구 주택을 건축하여 임대 또는 분양하려 하였으나 관할관청에서는 주택에 대한 건축허가를 할 수 없고 업무시설(오피스텔)로 허가할 수 있다고 하여 건축허가를 받아 부동산업(건물신축판매 및 임대)으로 사업자등록을 하고 건축 중에 있음.
○ 질의요지
- 건축허가는 업무시설(오피스텔)이나 실질상 주택인 바, 국세기본법의 실질과세원칙에 입각하여 분양분을 건설업, 임대분을 주택임대업으로 하여 소득세 등을 과세(자진신고 등)할 수 있는지?
(갑설) 사업의 종류를 부동산업(건물신축판매 및 임대)으로 하여야 함
(을설) 실질내용에 따라 건설업(주택판매 및 임대)으로 하여야 함
2. 질의내용에 대한 자료
가. 관련 조세 법령(법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)
○ 소득세법 제19조 【사업소득】
① 사업소득은 당해연도에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다. (2006. 12. 30. 개정)
6. 건설업(대통령령이 정하는 주택신축판매업을 포함한다. 이하 같다)에서 발생하는 소득
11. 부동산업(부동산임대소득에 해당하는 사업 및 제12호의 규정에 의한 부동산매매업을 제외한다. 이하 같다), 임대업 및 사업서비스업에서 발생하는 소득
12. 대통령령이 정하는 부동산매매업에서 발생하는 소득
○ 소득세법 시행령 제29조 【사업의 범위】
법 제19조 각호의 규정에 의한 사업의 범위에 관하여는 이 영에 특별한 규정이 있는 것을 제외하고는 한국표준산업분류를 기준으로 한다. 다만, 기획재정부령이 정하는 경우에는 그러하지 아니하다. (2008. 2. 29. 직제개정 ; 기획재정부와 그 소속기관 직제 부칙)
○ 소득세법 시행령 제32조 【주택신축판매업의 범위】
① 법 제19조 제1항 제6호에서 “대통령령이 정하는 주택신축판매업”이라 함은 다음 각호의 것을 말한다.
1. 주택을 건설하여 판매하는 사업
2. (삭제, 1995. 12. 30.)
② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 그 주택에는 이에 부수되는 토지로서 다음 각 호의 어느 하나의 면적 중 넓은 면적 이내의 토지를 포함하는 것으로 한다. (2006. 2. 9. 개정)
1. 건물의 연면적(지하층의 면적, 지상층의 주차용으로 사용되는 면적 및 「주택건설기준 등에 관한 규정」 제2조 제3호의 규정에 따른 주민공동시설의 면적을 제외한다) (2006. 2. 9. 개정)
2. 건물이 정착된 면적에 5배(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제6조의 규정에 따른 도시지역 밖의 토지의 경우에는 10배)를 곱하여 산정한 면적 (2006. 2. 9. 개정)
③ 주택의 일부에 설치된 점포 등 다른 목적의 건물 또는 동일 지번(주거여건이 동일한 단지내의 다른 지번을 포함한다)상에 설치된 다른 목적의 건물(이하 이 항에서 “다른 목적의 건물”이라 한다)이 당해 건물과 같이 있는 경우에는 다른 목적의 건물 및 그에 부수되는 토지는 제1항에서 규정하는 주택에서 제외하는 것으로 하고, 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 전체를 제1항의 규정에 의한 주택으로 본다. 이 경우 건물에 부수되는 토지의 면적의 계산에 관하여는 제154조 제4항의 규정을 준용한다.
1. 주택과 다른 목적의 건물이 각각의 매매단위로 매매되는 경우로서 다른 목적의 건물면적이 주택면적의 100분의 10 이하인 경우
2. 주택에 부수되어 있는 다른 목적의 건물과 주택을 하나의 매매단위로 매매하는 경우로서 다른 목적의 건물면적이 주택면적보다 작은 경우
④ 제1항에서 규정하는 주택과 다른 목적의 건물을 신축하여 판매하는 경우에는 각각 이를 구분하여 기장하고, 이에 공통되는 필요경비가 있는 경우에는 기획재정부령이 정하는 바에 의하여 안분계산한다. (2008. 2. 29. 직제개정 ; 기획재정부와 그 소속기관 직제 부칙)
○ 소득세법 시행령 제34조 【부동산매매업의 범위】
법 제19조 제1항 제12호에서 “대통령령이 정하는 부동산매매업”이라 함은 한국표준산업분류상의 건물건설업(건물을 자영건설하여 판매하는 경우에 한한다) 및 부동산공급업을 말한다. 다만, 제32조의 규정에 의한 주택신축판매업을 제외한다. (2000. 12. 29. 개정)
나. 관련사례(판례, 심판례, 심사례, 예규)
【질의】
ｏ 2003년 5월에 2인이 공동으로 부동산매매업자로 등록하여 2004년 3월에 오피스텔 4동을 신축하였는바, 경기불황으로 분양이 이루어지지 않아 계속 보유하던 중 2004년 2기부터 일부 임대수요가 있어 임대를 주고 있으며, 계속 분양이 되지 않아 2005년 10월부터는 부동산임대업으로 사업자등록을 부동산 임대업으로 정정하였음. 그러던 중 동 지역이 재개발움직임이 있어 재개발업자에 동 토지와 건물을 매각할 계획인 바,
1) 오피스텔을 철거하고 폐업신고한 후 대지(갑과 을이 각각 50％ 지분 소유)만을 2006년 4월경 양도하는 경우 동 양도로 인한 소득을 사업소득으로 신고하여야 하는지 아니면 양도소득으로 신고하여야 하는지. 참고로, 2006년에는 다른 부동산의 매각은 없을 예정이며, 동 대지는 2002년에 구입하였음.
2) 오피스텔을 철거하지 아니하고 재개발업자에게 대지와 건물을 양도한다면 동 양도로 인한 소득은 사업소득에 해당하는지 아니면 양도소득에 해당하는지.
【회신】
1. 판매를 목적으로 신축한 부동산(주택 제외)을 일시적으로 임대하다가 판매하는 경우 동 부동산의 매매로 인한 소득은 사업소득(부동산매매업)에 해당하며, 임대를 목적으로 신축한 부동산을 임대하다가 양도함으로써 얻는 소득은 양도소득에 해당하는 것임.
2. 귀 질의의 경우 동 부동산의 양도로 인한 소득이 사업소득에 해당하는지 아니면 양도소득에 해당하는지 여부는 부동산의 취득 및 양도의 목적과 경위, 이용실태, 거래의 규모, 거래의 계속성 및 반복성 등을 종합하여 사실·판단하여 결정할 사항임.
○ 서면4팀-1856, 2005.10.12
【질의】
(요약)
오피스텔을 법인에게 임대하고 있으며, 동 법인은 오피스텔을 종업원의 기숙사로 이용하고 있는 경우 주택으로 보는지 아니면 주택 이외의 건물로 보는 것인지에 대한 질의
(질의내용)
1. 일반과세사업자인 임대인가 법인사업자인 임차인은 2003.10월 임대차계약을 1년간 체결하고, 현재까지 1년씩 연장한 것으로 임대인은 현재 2005.9월까지 부가가치세 및 종합소득세 신고를 함.
2. 임차인은 서울본사에서 근무시킬 목적으로 지방에 거주하고 있는 계약직에서 숙식을 제공한다는 계약조건에 따라 임대차계약을 체결한 것임으로 임차료는 회사의 경비로 처리함(계약직과는 1년마다 근로계약서 작성함).
3. 임대인은 서울에 주택 1채, 오피스텔 1채를 소유하였으며, 임대차계약을 체결한 물건은 오피스텔임.
4. 임대인은 2005.9월중 서울의 주택을 매매하고 양도소득세를 신고하려하는 바, 현재 소유하고 있는 오피스텔까지 주택으로 1세대 2주택으로 양도소득세가 과세되는지.
5. 상기 오피스텔을 주택으로 본다면 그 동안 일반과세자로 신고, 납부한 부가가치세와 종합소득세는 어떻게 되는지 또한 앞으로 어떻게 처리하는 것이 올바른 것인지.
【회신】
1. 소득세법 제89조 제3호 및 동법 시행령 제154조의 규정에 의하여 양도소득세가 비과세되는 1세대 1주택을 판정함에 있어 “주택”이라 함은 공부상 용도구분에 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말하는 것이며, 오피스텔이 이에 해당하는지 여부는 사실판단할 사항임.
2. 오피스텔을 임대함에 있어 상시 주거용(사업을 위한 주거용의 경우는 제외)으로 사용하는 경우 주택임대소득에 해당하는 것이나 이에 해당하는지 여부는 관련 사실을 조사ㆍ확인하여 판단할 사항임. 또한 주택임대소득에 대하여는 소득세법 제12조 및 같은법 시행령 제8조의 2 규정에 해당하는 경우 소득세가 비과세되는 것이며, 기신고ㆍ납부한 부동산임대소득이 세법에 의하여 신고하여야 할 과세표준 및 세액을 초과하는 경우에는 국세기본법 제45조의 2에 의하여 경정청구할 수 있음.
○ 서면4팀-1097, 2005.06.30
【질의】
- 오피스텔을 분양받아 임대를 하려고 하고 있으나 임차인이 주거용으로 사용하는 경우 주택으로 보아 1세대2주택으로 과세하는 경우다음과 같은 의문점에 대하여 질의함.
1. 임차인이 사업자등록이 없는 경우 전부 주거용으로 사용하는지.
2. 임차인이 거주목적으로 사용하는 시점은.
3. 주거목적으로 사용하는 임차인과 임대계약이 만료되어 사업목적으로 사용하는 임차인에게 재임대하였을 경우 주택으로 보는지.
4. 본인이 당해 오피스텔 1채만을 소유하다 직접 거주하는 경우 비과세 여부
5. 분양받을 당시 부가가치세를 환급받았을 경우 환급 받은 부가세를 다시 반납하는지.
6. 임차인이 주거목적으로 사용할 경우 주택임대로 부가가치세 면세되는지.
【회신】
1. 소득세법 제89조 제3호의 1세대 1주택 비과세 규정을 적용함에 있어 “주택”이라 함은 공부상 용도구분 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말하는 것이며 오피스텔이 이에 해당하는지 여부는 사실을 확인하여 판단할 사항임.
오피스텔을 임대하는 경우에도 임차인의 사업자등록여부에 불구하고 주거시설 등이 갖추어져 있고 임차인이 이를 상시 주거용으로 사용하고 있음이 확인되는 경우에는 주택으로 보는 것임.
2. 부가가치세가 과세되는 부동산임대를 목적으로 오피스텔을 분양 받은 후 처분하는 경우에는 부가가치세법 시행령 제48조의 2 제4항의 규정에 의하여 계산한 금액을, 또한, 당해 부동산을 본인이 직접 사용하는 경우에는 부가가치세법 시행령 제49조의 규정에 의하여 계산한 금액을 과세표준에 가산하는 것으로, 이에 대한 부가가치세는 부가가치세법 제19조의 규정에 의하여 신고·납부하는 것임.
○ 소득46011-404, 2000.03.30
【질의】
(사실관계)
1) 갑, 을, 병 3인은 1978년에 취득한 토지에 오피스텔 및 근린생활시설(목욕탕 등)을 신축하여 분양할 목적으로 1992년에 건축허가를 얻어 1994년에 공사를 착공하였고 1995년에는 사업자등록(업태 : 부동산 종목 : 임대)을 하였음.
2) 건물을 신축하던 중 오피스텔 중 일부는 분양되어 계약금, 중도금 중 일부를 수령하였으며 근린생활시설도 일부는 임대하기로 계약하고 계약금 및 중도금 일부를 수령하였으며 세무서에 부가가치세 신고(환급)를 하였으며 세무서에서는 신고한 수입금액에 대하여 부동산매매업으로 표준소득률을 적용하여 추계소득을 결정한 바 있음.
3) 건물이 80％ 완공된 상태에서 토지를 담보로 차용하였던 원리금을 갚지 못하자 채권자가 경매신청을 하여 토지가 A법인에게 경락되었으며 건물도 토지를 경락받은 A법인에게 매도를 하였음.
(질의사항)
질의 1. 위 건물 및 토지를 매도한 것이 사업소득인지 양도소득인지 여부
질의 2. 이 경우 사업소득으로 본다면
2-1. 위의 토지는 경락되면서 6개월에 걸쳐 3회 분할 납부토록 되었으며 계약금을 지불한 상태에서 건축허가 명의변경을 하여 매수인이 공사를 재개하였음. 이 경우 토지의 수입금액의 실현시기는.
2-2. 위의 토지에 대하여 소득금액을 계산함에 있어서 수입금액은 실지거래가액이 나타나나 이에 대응하는 취득가액을 모르는 경우 취득가액은 건축허가를 신청할 당시의 기준시가인지. 공사를 착공한 시점의 기준시가로 하여야 하는지, 아니면 다른 방법이 있는지.
【회신】
1. 자기의 토지위에 오피스텔 등 상가건물을 신축하여 분양할 목적으로 사업자등록을 한 사업자가 건축 중인 건물과 토지를 경매 등에 의하여 타인에게 양도함으로 인하여 발생하는 소득은 소득세법 제19조 제1항 제12호의 규정에 의하여 사업소득에 해당하는 것이며
2. 이 때, 총수입금액의 수입시기는 같은법시행령 제48조 제11호의 규정에 의하여 부동산의 매매대금을 청산한 날·등기 또는 등록일·사실상의 사용수익일 중 빠른 날로 하는 것임.
3. 매매를 원인으로 취득한 부동산을 부동산매매업에 공한 경우 당해 부동산의 취득가액은 당초의 실지취득가액으로 하는 것이나 당초의 취득가액을 알 수 없는 경우에는 소득세법기본통칙 39-21 제1호의 규정에 의하여 계산한 금액으로 할 수 있는 것이고, 공동사업에 현물출자한 경우에는 현물출자 당시의 시가에 의하여 계산한 가액으로 하는 것임.
○ 소득46011-1645, 1997.06.19
【질의】
거주자가 매입한 토지위에 오피스텔건물을 신축하여 분양할 목적으로 사업자등록(부동산매매업)을 하여 건물을 신축 중에 70％정도 분양계약을 체결하여 10％정도는 대금청산이 된 상태에서 당해 오피스텔을 포괄적으로 타인에게 일괄양도한 경우 사업소득으로 과세되는지 양도소득으로 과세되는지 여부?
【회신】
질의회신문(소득 46011-1238, 1997. 5. 2) 내용을 참조바람.
○ 소득 46011-1238, 1997. 5. 2
자기의 토지위에 상가건물을 신축하여 분양할 목적으로 사업자등록을 한 사업자가 건축 중인 건물과 토지를 타인에게 양도함으로 인하여 발생하는 소득은 당초의 사업목적(부동산매매업)에 따른 사업소득에 해당되는 것임.
<참고사례>
해당사항 없음