※ 관련참고자료
1. 질의내용 요약
○ 사실관계
- 1996.05.08. 아파트 취득
- 2005.05.16. 재건축 사업시행인가
- 2005.12.22. 관리처분계획인가
○ 질의내용
- 세대의 개념(거주자의 조카 포함 여부)
- 재건축 조합원입주권 양도시 비과세특례 적용여부(양도가액 9억미만)
2. 질의내용에 대한 자료
가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)
소득세법 제89조 【비과세양도소득】
① 다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다. <개정 1998.12.28 부칙, 1999.12.28 부칙, 2002.12.18 부칙, 2005.12.31 부칙>
1.~2. 생략
3. 대통령령이 정하는 일세대 일주택(가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득
4. 삭제 <2005.12.31 부칙>
② 생략
○ 소득세법 시행령 제154조 【비과세양도소득】
① 법 제89조 제1항 제3호에서 “대통령령이 정하는 1세대 1주택”이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 “1세대”라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(서울특별시, 과천시 및 「택지개발촉진법」 제3조의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정ㆍ고시된 분당ㆍ일산ㆍ평촌ㆍ산본ㆍ중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것)을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니한다. (2005.12.31. 개정)
1~3. 생략
② 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 배우자가 없는 때에도 이를 제1항의 규정에 의한 1세대로 본다.
1. 당해 거주자의 연령이 30세 이상인 경우 (2005.12.31. 개정)
2. 배우자가 사망하거나 이혼한 경우
3. 법 제4조의 규정에 따른 소득이 「국민기초생활 보장법」 제2조 제6호의 규정에 따른 최저생계비 수준 이상으로서 소유하고 있는 주택 또는 토지를 관리ㆍ유지하면서 독립된 생계를 유지할 수 있는 경우.
다만, 미성년자의 경우를 제외하되, 미성년자의 결혼, 가족의 사망 그 밖에 재정경제부령이 정하는 사유로 1세대의 구성이 불가피한 경우에는 그러하지 아니하다. (2005.12.31. 개정)
③~⑤ 생략
⑥ 제1항에서 “가족”이라 함은 거주자와 그 배우자의 직계존비속(그 배우자를 포함한다) 및 형제자매를 말하며, 취학ㆍ질병의 요양, 근무상 또는 사업상의 형편으로 본래의 주소 또는 거소를 일시퇴거한 자를 포함한다. (1998.12.31. 개정)
⑦ 법 제89조 제1항 제3호에서 “지역별로 대통령령이 정하는 배율”이라 함은 다음의 배율을 말한다. (2005.12.31. 개정)
1. 도시지역안의 토지 5배 (2003.12.30. 개정)
2. 도시지역밖의 토지 10배 (2003.12.30. 개정)
⑧ 제1항의 규정에 의한 거주기간 또는 보유기간을 계산함에 있어서 거주하거나 보유하는 중에 소실ㆍ도괴ㆍ노후 등으로 인하여 멸실되어 재건축한 주택의 경우에는 그 멸실된 주택과 재건축한 주택에 대한 기간을 통산한다
소득세법 시행령 제155조 【1세대1주택의 특례】
① 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 다른 주택을 취득한 날부터 2년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우(2년 이내에 양도하지 못하는 경우로서 기획재정부령이 정하는 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조제1항을 적용한다. 이 경우 종전의 주택 및 그 부수토지의 일부가 제154조제1항제2호가목에 따라 협의매수되거나 수용되는 경우로서 당해 잔존하는 주택 및 그 부수 토지를 그 양도일 또는 수용일부터 2년 이내에 양도하는 때에는 당해 잔존하는 주택 및 그 부수토지의 양도는 종전의 주택 및 그 부수토지의 양도 또는 수용에 포함되는 것으로 본다. <개정 2002.3.30 부칙, 2002.12.30 부칙, 2008.2.29 부칙, 2008.11.28 부칙>
② ~<16>. 생략
<17>법 제89조제2항 본문에 따른 조합원입주권(이하 "조합원입주권"이라 한다)을 1개 소유한 1세대[「도시 및 주거환경정비법」 제48조에 따른 관리처분계획의 인가일(인가일 전에 기존주택이 철거되는 때에는 기존주택의 철거일) 현재 제154조제1항에 해당하는 기존주택을 소유하는 세대에 한한다]가 당해 조합원입주권을 양도하는 경우 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 법 제94조제1항제2호가목에도 불구하고 제154조제1항에 따른 1세대1주택으로 본다. 다만, 제2호의 경우에는 당해 1주택을 취득한 날부터 2년 이내에 당해 조합원입주권을 양도하는 경우에 한한다. <신설 1998.12.31 부칙, 2001.12.31 부칙, 2003.6.30 부칙, 2003.12.30 부칙, 2005.2.19 부칙, 2005.5.31 부칙, 2005.12.31 부칙, 2006.2.9 부칙, 2008.11.28 부칙>
1. 양도일 현재 다른 주택이 없는 경우
2. 양도일 현재 1조합원입주권 외에 1주택을 소유한 경우
나. 관련 예규(예규, 해석사례, 심사, 심판, 판례)
○ 서면4팀-2580, 2007.09.04
【질의】
(내용)
- 1994.2.2. 서울 지역에 소재하는 A아파트를 취득하여 10년 이상 거주하였음.
- 2002.2.5. 서울 지역에 소재하는 B주택을 취득하였음(거주사실 없음).
- A아파트(72.82㎡) : 현재 재건축 중에 있음.
ㆍ2004.12.31. 사업시행인가를 받음.
ㆍ2005.10.21. 관리처분계획인가를 받음.
ㆍ2006.6.30. 멸실등기 되었음.
- B주택(건평 50.72㎡) : 현재 재개발 중에 있음.
ㆍ2003.11.28. 사업시행인가를 받음.
ㆍ2005.3.15. 관리처분인가를 받음(2005.3.24. 고시).
ㆍ2005.7.30. 멸실등기 되었음.
(질의)
- 위와 같은 경우로서 A아파트의 입주권을 양도하는 경우 1세대 1주택 비과세 특례 규정이 적용되어 당해 입주권은 양도소득세가 비과세 되는지 여부
【회신】
2005.5.30. 이전에 「도시 및 주거환경정비법」에 의하여 사업시행인가를 받은 주택재건축사업의 조합원이 입주자로 선정된 지위를 2005.5.31. 이후에 양도하는 경우 당해 입주자로 선정된 지위에 대한 1세대 1주택 특례는 구 「소득세법 시행령」 제155조 제16항(2005.5.31. 개정되기 전) 규정을 적용하여 판단하는 것임. 이 경우 양도하는 주택재건축사업의 입주권이 당해 사업시행인가일 현재 「소득세법 시행령」 제154조 제1항 규정 등에 해당되지 아니하는 경우에는 1세대 1주택 비과세 특례 규정이 적용되지 아니하므로 당해 입주권은 양도소득세가 과세되는 것임.
○ 서면4팀-2174, 2005.11.14
【질의】
(현황)
- 2000.9.8. 1주택 A를 취득하여 거주하던 중,
- 2003.2.20. 새로운 주택 B를 취득하여 1세대 2주택인 상태에서 구주택(A)이 2003.10.16. 재건축으로 멸실되어,
- 새로운 주택으로 주거지를 이전하여 거주하다 2004.6.5. 신주택 B도 멸실하고 2005.5.3. 무주택인 상태에서 구주택(A)의 재건아파트 입주권을 양도하였음.
(질의)
위 경우 구주택(A)는 3년 이상 보유, 2년 이상 거주하였으므로 1세대 1주택 특례규정을 적용하여 부동산을 취득할 수 있는 권리의 양도가 아닌 주택으로 보아 양도소득세 비과세를 적용할 수 있는지 여부
【회신】
도시 및 주거환경정비법(구 주택건설촉진법 포함)에 의한 주택재개발사업 또는 주택재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원(주택개발사업의 경우 동법 제48조의 규정에 의한 관리처분계획의 인가일, 주택재건축사업의 경우 동법 제28조의 규정에 의한 사업시행인가일이나 그 전에 기존주택이 철거되는 때에는 기존주택의 철거일 현재 소득세법 시행령 제154조 제1항의 규정에 해당하는 기존주택을 소유하는 자에 한한다)이 당해 조합을 통하여 취득한 입주자로 선정된 지위(이에 부수되는 토지를 포함한다)를 양도하는 경우 양도일 현재 다른 주택이 없는 경우에는 소득세법 제94조 제1항 제2호 가목의 규정에 불구하고 이를 소득세법 시행령 제15조 제1항의 규정에 의한 1세대 1주택으로 보는 것이나,
기존주택의 관리처분계획의 인가일, 사업시행인가일이나 그 전에 기존주택이 철거되는 때에는 철거일 현재 소득세법 시행령 제15조 제1항의 규정에 의한 1세대 1주택 비과세요건을 충족하지 아니한 경우에는 양도소득세가 과세되는 것임.
○ 서면4팀-888, 2007.03.14 **
【질의】
(내용)
- 1999년 수원소재 J아파트 구입 2004.12. 재건축 사업승인(입주권 전환) 2008년 완성예정임.
- 2003.9. A아파트를 구입함.
(질의)
- 위의 “A”아파트를 양도한 후 “J”아파트의 입주권을 양도하는 경우 비과세 여부
【회신】
「도시 및 주거환경정비법」에 의한 정비사업조합의 조합원이 2005.5.30. 이전에 사업시행인가를 받은 당해 조합을 통하여 취득한 입주권(이하 “재건축입주권”이라 한다)을 2005.5.31. 이후에 양도하는 경우 재건축입주권이 사업계획승인일 현재 1세대 1주택 비과세요건을 충족하고 양도일 현재 주택이 없는 경우에는 구「소득세법 시행령」 제155조 제16항(2005.5.31. 개정되기 전) 규정에 의하여 양도소득세가 비과세되는 것이나 사업계획승인일 현재 2주택을 소유한 경우에는 비과세되지 않는 것임.
○ 서면4팀-1587, 2007.5.14
【질의】
○ 사실관계
- 본인명의(A입주권)
• 1986. 11. 10 서울소재 아파트취득(2년이상 거주)
• 2003. 03. 11 재건축 사업승인(2004. 05. 20 멸실)
• 2006. 12. 20 입주권 양도
- 배우자명의(B입주권)
• 2003. 06. 30 과천소재 아파트 취득(이사목적 아님)
• 2005. 04. 24 관리처분인가(2005. 11. 10 멸실)
○ 질의내용
입주권을 양도하는 경우에 45%의 장기보유특별공제 적용이 가능한 것인지
【회신】
1. 귀 질의 사례와 같이 2006년 1월 1일 전에「도시 및 주거환경정비법」에 의하여 관리처분계획인가(2005. 5. 31 전 사업시행인가 또는 구「주택건설촉진법」에 따른 사업계획승인 포함)를 받은 주택재건축사업의 조합원이 취득한 입주자로 선정된 지위(이하“조합원입주권”이라 함)를 2006. 1. 1 이후 양도하는 경우로서 당해 조합원입주권 양도일 현재 다른 조합원입주권이 있는 경우에는「소득세법 시행령」제155조 제17항의 규정에 따른 1세대 1주택의 특례를 적용받을 수 없는 것입니다.
2. 위 “1.”의 당해 조합원입주권에 대한 양도소득금액을 산정함에 있어서「소득세법」제95조 제1항 및 제2항의 규정에 의한 장기보유특별공제는 부동산의 보유기간에 따라 기존부동산의 양도차익에서 공제할 수 있는 것이며, 이 경우 같은 조 제2항 제3호 단서의 규정은 적용되지 않는 것입니다.
○ 서면4팀-3070, 2007.10.25
【질의】
(사실관계)
- 2001.4월 구입하여 거주한 주택이 재건축사업으로 2005년 멸실된 재건축조합입주권을 보유하고 있으며 다른 주택은 보유하고 있지 않음.
- 동일한 재건축구역내의 다른 아파트의 큰 평수의 입주권을 구입하려고 함.
(질의내용)
상기 조합원입주권을 양도하는 경우 양도소득세 비과세요건에 대하여 질의함.
【회신】
1. 「 도시 및 주거환경정비법」에 의한 정비사업조합의 조합원이 당해 조합을 통하여 취득한 입주권을 양도함에 있어 사업계획승인일 현재 1세대 1주택 비과세요건을 충족하고 양도일 현재 주택이 없는 경우에는 (구)소득세법 시행령 제155조 제16항의 규정에 의거 양도소득세가 비과세(양도가액이 6억원 초과하는 경우 6억원 초과부분제외)되는 것임.
2. 2005.5.30. 이전에 「도시 및 주거환경정비법」에 의하여 사업시행인가를 받은 주택재건축사업의 조합원이 입주자로 선정된 지위를 2005.5.31. 이후에 양도하는 경우 당해 입주자로 선정된 지위에 대한 1세대 1주택 특례는 (구)「소득세법 시행령」 제155조 제16항(2005.5.31. 개정되기 전) 규정을 적용하여 판단하는 것임.
○ 서면4팀-960, 2006.04.13
귀 질의의 경우, 1세대가 1주택(이하 “A”주택이라 함)과 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 사업시행인가는 받았으나 관리처분계획의 인가를 받지 아니하고 멸실되지 아니한 주택(이하 “B”주택이라 함)을 보유하다가 A주택을 양도하는 경우 B주택은 「소득세법」 제89조 제1항 제3호 및 제2항의 규정에 의한 1세대 1주택 비과세 판정시 주택수에 포함되는 것임.