1. 질의내용 요약

비업무용부동산에 대한 지급이자 손금불산입 규정과 관련하여 화훼공판장이 업무용 부동산인지에 대하여 질의하였던 바 국세청에서 별첨과 같이 회신되어 왔기에 공사에서는 이에 자료를 보완하여 별첨(법인 46012-814, 1999. 3. 4)과 같이 귀부에 재질의함.

(별첨 : 법인 46012-814, 1999. 3. 4)

귀 공사가 보유하고 있는 화훼공판장용 부동산이 구법인세법시행규칙(1997. 12. 31 총리령 제675호로 개정되기 전의 것) 제18조 제3항 제2호 나목의 기준면적을 초과하거나 법령의 규정 또는 법령에 의한 주무부장관의 승인 등에 의하여 임대료가 제한됨이 없이 그 임대료가 같은항 제11호 가목에서 정한 기준수입금액에 미달하는 경우에

그 기준면적을 초과하는 부동산과 기준수입금액에 미달하게 임대한 부동산은 같은조 제4항 각호의 1의 규정에 해당하는 경우를 제외하고는 이를 구법인세법(1998. 12. 28 법률 제5581호로 개정되기 전의 것) 제18조의 3 제1항 제1호 규정의 비업무용부동산으로 보는 것임.

1. 사실관계

o 농수산물 유통공사(이하 “공사”라 한다)는 공사법(법률 제1960)에 의거 농수산물의 가격안정 및 유통개선 사업을 통한 수급안정으로 농어민의 소득증대와 국민경제의 균형발전을 목적으로 재경부가 100％ 출자한 정부투자기관으로서

o WTO 등 농업환경의 변화에 적극적으로 대응하기 위한 정부정책에 의해 화훼 산업육성·화훼 유통체계 정비와 공정거래의 유도 및 화훼산업을 경쟁력 있는 수출 산업으로 육성하여 수출증대 도모를 목적으로 수도권에 화훼 전문시장을 개설하여 우리나라 농업발전을 이루기 위하여 정부로부터 정책위임을 받아 농안법 제39조 및 동법시행령 제24조의 규정에 의거 공판장을 개설 운영하고 있음.

〈공판장 구성 및 활용현황〉

2. 질의내용

가. 임대부동산의 비업무용 적용기준

서초지역 무허가 비닐하우스(현 법원청사부지) 철거시 동 업체들을 수용하는 것이 도시계획사업 시행상의 허가 조건에 의하여 서울시 및 서초구의 행정사항으로 임차자를 입주시킨 경우 임대용 부동산의 비업무용 여부를 판단할 수입금액비율을 국세청에 질의하였으나 법령의 규정 또는 법령에 의한 주무부장관의 승인 등에 의하여 임대료가 제한됨이 없이 그 임대료가 기준수입금액비율(3％)에 미달하는 경우에는 비업무용이라 회신하였으나, 공사에서는 이에 대하여 아래와 같은 경우에는 기준수입금액에 미달할지라도 업무용부동산에 해당하는 것이 아닌지를 질의함.

(1) 화훼공판장 임대(분화온실 등)현황

o 화훼공판장의 기본기능은 다수의 화훼재배 농가가 판매를 위탁한 꽃을 공판장내 상주하든 중도매인을 대상으로 경매를 통해 판매하며 중도매인은 구입한 꽃을 소매상에게 판매하는 것으로

o 공판장의 기본시설인 경매장 및 중도매인 점포는 공사가 직접운영하고 있으나, 기타시설은 공판장 운영 활성화를 위한 보완시설로서 공사가 직접 운영하기에는 많은 인력과 비용이 소요됨에 따라 농안법상 기본기능을 수행하는 경매장 및 중도매인 점포외에는 전문성을 가진 민간인에게 임대하여 운영하고 있음.

- 분화온실 : 꽃은 생육작물로 꽃관리에 대한 전문지식으로 상시관리를 필요로 하는 것으로 공사에서 직접 관리하는데는 한계가 있음.

o 임대료는 투자비 회수기준으로 책정하고 있으며

- 상권이 형성된 동종업계 임대 수준의 80∼85％ 수준(남대문, 반포동)으로 결정하였으나 서초지역 입주자들은 이정도의 임대료도 높다고 불평이 많음.

o 사업시행 중 자연녹지지구에서 유통설비 지구로 도시계획변경에 따른 지목이 변경되어 공시지가 상승률만큼(1993년말 기준으로 매입가 대비 약 14배 상승) 부동산 임대 가격 현실화 지난

(2) 화훼공판장의 임대시설도 업무용부동산이라는 구체적인 이유

① 분화온실 점포(임대시설)는 화훼공판장 기능의 활성화 차원에서 화훼류의 원활한 유통을 위한 공판장 내 필수시설이고 이러한 필수시설의 일부를 유통을 위한 목적으로 기준가 이하로 임대하여도 비업무용 부동산에서 제외된다는 공사의 경우와 똑같은 내용의 1994. 11. 4 국세청 심사과의 심사결정례(별첨 심사 부산 94-562 참조)가 있음.

〈심사 부산 94-562의 내용 요약〉

축산물 도매법인이 특별법에 규정하는 축산물 도매시장 시설기준에 의해 승인받은 시설중 일부를 해당법인이 공급하는 축산물만 판매하는 조건으로 소매상인들에게 임대한 경우, 임대수입금액이 기준 수입금액에 미달한다 하더라도 동 시설은 해당법인의 필수적인 시설이므로 이를 비업무용부동산으로 봄은 부당하다.

② 위 심사결정 내용의 취지는 공사의 현황과 똑같음. 그 결정내용의 취지(실질 내용) 자체는 공사의 경우와 일치되므로 국세기본법 제14조(실질과세의 원칙)의 규정에 비추어 볼 때 공사의 임대시설 역시 비업무용부동산에서 제외되어야 할 것임.

o 즉 공사의 경우 농수산물의 원활한 유통과 가격안정을 위하여 설립된 100％ 정부투자기관으로서 “농수산물유통공사법”에 의한 설립취지에 따라 화훼산업육성을 위해 공판장을 설치하고, 서울시장의 승인하에 동 공판장 내에 화훼시장(분화온실 등)을 개설하여 동 시설 내에 분화온실 등을 설치하였으며

o 분화온실은 공판장의 주기능인 화훼시장의 가격안정과 원활한 유통을 위하여 시장기능의 활성화를 위해서는 절화류 경매시설과 함께 필수 시설인 바 이는 화훼라는 특성상 생육·관리 등에 전문지식을 필요하므로 공판장 직원들이 직접운영을 할 수 없어 전문인들에게 임대하여 운영한 것임.

③ 또 구법인세법시행규칙 제18조 제4항 제11호 “가”목 (3)의 경우에도 해당되므로 동 조항에 의하여서도 쟁점 분화온실은 비업무용 부동산에서 제외되어야 할 것임. 즉 공장을 경영하는 자가 당해 공장의 일부를 임대하여 준 경우의 임대한 공장용 건축물과 그 부속토지는 비업무용 부동산에서 제외한다고 규정되어 있는 바, 위 “공장”을 공판장으로, “일부”를 분화온실 점포로 대입하면 바로 동 규정에 해당된다 할 것임.

④ 분화온실 등은 화훼 수요창출을 위한 공판장 기능과 직접 관련된 필수 유통시설로서 공판장의 원활한 개설을 위해서 개설 승인자인 서울시 허가 조건 수용 등을 사유로 하여 저가 임대는 불가피하였음.

o 분화온실은 서울시의 서초구 도시계획 등의 일환으로 실행된 것으로 이는 구법인세법시행규칙 제18조 제4항 제11호 “가”목 (2)의 규정에도 부합되므로 비업무용 부동산에서 제외되어야 할 것임.

o 사업시행중 지목변경 및 유통시설비지구로 지정되어 지가가 급격히 상승(약 14배)되었으나, 서울시의 서초지역 무허가 상인을 입주시키는 조건으로 공판장을 개설한 것으로 공공시장의 특성상, 법인세법상의 저율임대로 인한 비업무용 부동산 판정을 회피하기 위해 지가 상승분에 대한 임대료를 추가 인상하여 분화온실 임차인에게 전가하는 것은 공공법인인 공사로서는 도저히 불가하였음. (1994. 11. 4 심사 부산 94-562 참조)

⑤ 즉 공사는 정부가 100％ 출자한 국가 기업인 공익법인으로서 영리를 추구하는 사기업체와 달리 재경부 등 정부의 물가시책에 부응하기 위하여 임대료 인상은 공사 마음대로 할 수 없음. 비록 주무부장관의 승인 등에 의하여 임대료가 제한된 부동산은 아니지만 실질에 있어서는 제한되어 있는 것과 마찬가지임. 국세기본법 제14조 제2항의 규정이 여기에도 적용되어야 할 것임. (법인세법시행규칙 제18조 제4항 제11호 “가”목 (3) 참조)

나. 건축허가상의 조경면적이 비업무용에 해당하는지.

서울시의 체비지 불하시 조건에 자연녹지를 확보토록 지시되어 13,644㎡ 상당의 화수목원을 추가로 불하받았으며, 이를 도시공원법에 의한 조경면적으로 1988. 10. 15 자연녹지지구에서는 36,010㎡의 조경면적을 건축허가조건으로 받아 이를 확보하였으나 1991. 5. 20 도시계획변경에 의한 유통설비지구에서는 13,747㎡로 변경, 이를 확보하였던 바 이와 같은 조경면적이 비업무용에 해당하는지를 국세청에 질의하였으나 구법인세법시행규칙(1997. 12. 31 총리령 제675호로 개정되기 전의 것) 제18조 제3항 제2호 나목의 기준면적을 초과하는 부동산은 비업무용에 해당한다고 회신을 하였으나 공사에서는 이에 대하여 아래와 같은 경우에는 조경면적은 업무용부동산에 해당하는 것이 아닌지를 질의함.

① 1987. 6. 24 불하조건에 자연녹지를 확보하도록 지시되어 13,644㎡ 상당 화수목원을 동 지상에 함께 불하받았는 바, 동 면적도 업무용 부동산이라 할 것임. (1997. 2. 11, 대법 96누 4886 참조)

o 서울시는 체비지를 불하하면서 공사의 화훼공판장의 개설에 필요한 57,294㎡의 매수신청을 기각하고, 공원조성을 위해 동일 필지에 있는 31,779㎡을 수목과 동시에 매각한다는 방침을 통지하여 공사에서는 이를 업무관리 주무부서인 농림부로부터 동 조건을 승인을 받았으며(예산청 및 농림부의 국장이 당연직 이사로 구성되어 있는 이사회의 의결로 추가 취득한 것임)

② 공판장 건축 허가시에도 건축허가 조건으로 조경 면적을 36,010㎡ 확보토록 지시되며 위 화수목원으로 대체된 것임.

③ 불하시 자연녹지였으나, 화훼공판장을 설치 운영하기 위한 유통업무설비지구로 도시계획이 변경되었으나 주변이 양재동 “시민의 숲”으로 원초적인 경관녹지지역일 뿐아니라, 서울시로부터 추가 불하받은 토지라는 사실관계에 의하여 건축허가서상 나타난 조경면적은 도시공원법에 근거한 의무사항으로 업무용이라 할 것임.

다. 도시계획변경을 위한 교통영향평가심의에 의한 사업장진입도로로서 불특정 다수인이 이용하는 도로로 확보토록한 토지 및 취득후 도시계획법에 의하여 도로부지로 편입고시된 토지는 비업무용에서 제외되는지.

화훼산업육성·화훼유통체계 정비와 공정거래의 유도 및 화훼산업을 경쟁산업으로 육성한다는 목적으로 수도권에 화훼 전문시장 개설을 정부로부터 정책위임 받아 농안법 제39조 및 동법시행령 제24조의 규정에 의거 화훼공판장을 개설하기 위해 서울시로부터 토지를 불하받았으나 동 지역이 도시계획상 자연녹지인 관계로 상기의 정책목적 달성을 위해 유통업무설비지구로의 변경이 불가피하였으며 이와 같은 유통업무설비지구는 교통유발에 따른 혼잡이 예상됨에 따라 “도시계획법” 및 “도시교통정비촉진법”에 의한 교통영향평가심의회로부터 도로1차선 확보 등 조건으로 도시계획을 변경하였고 동 의결사항은 건축허가조건으로 동 도로부지는 법령 등에 의해 사용이 제한된 토지로서 업무용에 해당하는지를 국세청에 질의하였으나 구법인세법시행규칙(1997. 12. 31 총리령 제675호로 개정되기 전의 것) 제18조 제3항 제2호 나목의 기준면적을 초과하는 부동산은 비업무용에 해당한다고 회신하였으나 공사는 토지취득 후 도시계획법에 의하여 도로부지로 편입고시된 토지 및 상기의 도로부지일 경우에는 아래와 같은 사유로 업무용부동산에 해당하는 것이 아닌지를 질의함.

① 화훼공판장의 개설은 서울시의 도시계획 및 농림부의 화훼산업 육성 정책에 의하여 개설한 법정도매시장임.

o 공판장은 서울시 체비지(자연녹지 지역)를 공판장 부지로 공사에 불하한 후 준 주거지역으로의 용도변경 및 유통업무 설비지구로 사업시행(건설) 중 결정하여 도시계획사업 시행허가를 득하여(1991. 4. 1O) 개설 추진한 것임.

② 화훼공판장이라는 유통업무시설이 설치됨으로서 양재대로와 강남대로의 교통영향을 줄이기 위해 차량진출입동선 개선 및 양재대로변 및 강남대로변을 단지내로 후퇴하여 1차선을 확보토록 의결하여 동 면적 1,684㎡를 제외하고 담장을 설치한 후 이는 불특정 다수인이 이용하고 있음.

o 법인이 목적사업에 관한 행정관청의 허가 등을 받기 위하여 법령이나 행정관청이 허가 등의 기준으로 정한 조건을 갖추려면 의무적으로 확보하지 아니하면 아니되는 범위 내의 토지는 법인이 그 목적사업을 수행하기 위하여 반드시 보유하여야 하는 것으로 법인의 업무와 직접 관련이 없거나 지가상승으로 인한 이익을 취득하기 위하여 보유하고 있지 않는 업무용 부동산임. (1997. 2. 11, 대법 96누 4886)

③ 공판장의 설치목적을 논외로 하고 법인세법상 규정을 적용할지라도 공판장 개설당시의 건설부훈령 515호(도시계획 변경 통제규정 제2조 제3항) 및 도시계획법 제7조에 의하면 중앙정부가 추진하는 주요정책사업으로 도시계획 변경이 불가피하다고 인정되는 경우는 사업을 주관하는 주무부(농림부)장관이 건설부장관 및 해당지역시장(서울시장)과 협의토록 규제된 사항으로 공판장 개설을 위한 조건이었던 도시계획법 및 도시교통정비촉진법에 의한 도로1차선확보를 위한 부속토지는 업무용 부동산에 해당된다 할 것이며

④ 또한 공판장 부지중 1992년에 도시계획에 의하여 고속도로 부지로 고시되어 편입된 540㎡은 법령에 의하여 사용이 제한된 토지로 보아 비업무용에서 제외되어야 할 것임.

라. 1990. 4. 4 이전에 착공한 건축물의 기준면적계산 방법

o 정부지원으로 개설한 화훼공판장은 재정효율을 위한 연차별 투자로 1987년에 토지를 서울시로부터 불하받아 1988년 착공 후 1991년에 가사용승인 및 공판장을 개장하였으며, 이후 화훼산업의 활성화를 위해 중매인점포(1995년) 및 경매장(1998년)증축을 하였는바 이 경우 비업무용부동산 지급이자손금불산입과 관련된 건축물부속토지의 계산방법이 1990. 4. 4 개정되었고 이후 동 내용이 1995. 3. 30 재 개정됨에 따라 공사와 같이 동일지번 상에 동일사업을 위해 계속 증축하는 건축물의 기준면적의 계산방법에 대하여 질의하며,

o 이와 관련하여 1988년 착공 후 1991. 5. 10에 도시계획이 변경(자연녹지지역 ⇒ 유통설비지구 준 주거지역)된 경우 건축물부속토지의 계산에 적용하는 용도지역별적용배율은 어느 것을 적용하여 계산하는 지에 대하여 질의함.

① 토지매입현황

□ 1987. 3. 23 : 화훼공판장 건설방안 농림수산부장관 보고

□ 1987. 11. 25 : 부지매입 의사회 의결 및 서울시와 계약체결

o 매입자산내역 : 부지 89,230㎡·수목 : 은행나무외 6종5,029주

o 매 입 가 격 : 152억원(일시불매입조건 : 농안기금지원)

o 토지이용현황 : 자연녹지·화수목원 부지

□ 1987. 12. 24 : 부지매입대금 완납

② 건축물 건설 및 법인세법 관련조항 개정 현황

□ 1988. 10. 15 : 건축허가

o 지역 및 지구 : 자연녹지지구·2종미관지구

o 용 도 : 주용도(농수산물 보관창고) 부속용도(-)

o 규 모 : 건축면적(17,834㎡)·연면적(21,545㎡)

〈관련세법조항〉

o 기타 건축물의 부속토지로서 다음 중 「넓은면적」

- 건축물의 바닥면적 × 용도지역 적용배율

- 건축물의 연면적 ÷ 건축법에 의한 용적율 × 1.1

o 용도지역별 적용배율 : 녹지지역(7)·준 주거지역(3배)

□ 1990. 12∼1991. 5 : 도시계획변경(자연녹지 ⇒ 유통설비지구)

o 1990. 12. 19 : 건설부 용도변경 결정 통보

o 1991. 4. 8 : 도시계획사업(유통업무설비) 시행허가 및 고시

o 1991. 5. 10 : 도시계획사업(유통업무설비) 시행허가조건 추가지시

〈관련세법조항개정 : 1990. 4. 4〉

o 기타 건축물의 부속토지로서 다음 중 「적은면적」

- 건축물의 바닥면적 × 용도지역 적용배율

- 건축물의 연면적 ÷ 건축업에 의한 용적율 × 5

o 용도지역별 적용배율 : 녹지지역(7)·준 주거지역(3배)

o 부칙(재무부령 제1818호) 제4조 제2항

- 이 규칙 시행 전에 착공한 건축물의 부속토지에 관하여는 종전의 제18조 제3항 제2호의 규정에 의한다.

□ 1991. 6. 12 : 건축허가변경

o 지역 및 지구 : 준 주거·4종미관지구

o 용 도 : 주용도(판매시설)부속용도(-)

o 규 모 : 건축면적(18,475㎡)·연면적(25,867㎡)

□ 1991. 6. 26 : 건축물 가사용 승인 및 화훼공판장 개장

□ 1994. 5. 31 : 중매인점포 증축허가

o 지역·지구 및 용도 : 상동

o 규 모 : 건축면적(21,846.38㎡)·연면적(31,913.7㎡)

〈관련세법조항개정 : 1995. 3. 30〉

o 기타 건축물의 부속토지로서 다음 중 「큰면적」

- 건축물의 바닥면적 × 용도지역 적용배율

- 건축물의 연면적 ÷ 건축법에 의한 용적율 × 1.2

o 용도지역별 적용배율 : 녹지지역(7)·준 주거지역(3배)

o 부칙(총리령 제492호) 제2조 단서

- 이 규칙 최초로 종료하는 사업연도분부터 적용한다.

□ 1997. 6. 4 : 경매장 증축허가

o 지역·지구 및 용도 : 상동

o 규 모 : 건축면적(25,420.83㎡)·연면적(37,151.19㎡)