주택임대차보호법에 의한 임차보증금이 등기・등록된 전세권으로 볼 수 있는지 여부

예규·판례

주택임대차보호법에 의한 임차보증금이 ...

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질의회신

조세22607-411

생산일자 1986.05.21.

AI 요약

요지

임차권의 대항력은 임차인이 일정한 경우 임차주택의 양수인 등에 대하여 임대차관계의 존속・그 승계를 주장할 수 있는지 여부에 관한 문제일 뿐 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마쳤다고 하여 민법상의 전세권과 같이 우선변제적 효력을 갖게 된다는 의미는 아니라 할 것임.

회신

1. 주택임대차보호법 제3조에서 규정하는 임차권의 대항력이라 함은 임차인이 일정한 경우 임차주택의 양수인 등에 대하여 임대차관계의 존속및 그 승계를 주장할 수 있는지 여부에 관한 문제일 뿐 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마쳤다고 하여 민법상의 전세권과 같이 우선변제적 효력을 갖게 된다는 의미(민법 제303조 참조)는 아니라 할 것임.따라서 현행 주택임대차보호법의 해석상으로는 귀부의 의견이 (갑설)이타당하다고 보여짐.2. 그러나 최근에 이르러 주택임차인의 보호측면에서 “을설”과 유사한주장도 유력히 대두되고 있으며, 아직 이에 대한 대법원 판례는 발견할수 없음(다만 별첨 대법원 예규 참조).이와 같은 사정을 감안할 때 귀문과 같은 사안의 경우 압류재산의 매각대금중 체납국세등에 충당하고 남은 잔여액을 곧바로 근저당권자에게 지급하기 보다는 이를 공탁처리함이 상당할 것으로 사료됨.(민법 제487조, 제438조 참조)

질의내용

1. 질의내용 요약

주택임대차보호법 제3조의 규정에 의한 임차보증금(소액보증금 제외)과근저당권이 설정된 주택이 당해 주택에 부과된 국세(증여세)의 체납으로 공매처분되는 경우 임차보증금 및 배분에 관하여 다음과 같이 질의하니 회신바람.

질의 1) 주택임대차보호법에 의한 임차보증금이 국세기본법 제35조 제1항제3호의 규정에 의한 등기 또는 등록된 전세권으로 볼 수 있는지.

〈갑설〉 전세권으로 봄.

(이유) ① 주택임대차보호법 제3조의 규정에 의하여 주민등록을 마친때에는 그 익일부터 제3자에 대하여 대항력이 생기기 때문임.

② 전세권으로 볼 수 없다면 법원의 경매와 국세징수법상의 공시 주택임차보증금의 배분순위가 상이하게 되기 때문임.

〈을설〉 전세권으로 볼 수 없음.

(이유) ① 국세기본법 제35조 제1항 제3호의 규정에 의하여 등기 또는등록된 전세권이 아니기 때문임.

② 재무부 예규(조법 제1264-1518, 1982. 12. 27)로 미루어 보아 등기또는 등록된 전세권만을 의미하기 때문임.

질의 2) 공매로 처분된 매각대금 중에서 그 재산에 부과된 국세등을 충당하고 잔여액이 발생한 경우 다음과 같이 주택임대차보호법의 규정에 의한 임차보증금(소액보증금 제외) 및 근저당권이 있는 경우의 배분방법은. 임차보증금 : 주민등록전입신고일 1983. 8. 4 근저당권설정일 : 1983. 12. 26

〈갑설〉 임차인 및 근저당권 순으로 배분함.

(이유) 주택임대차보호법 제3조의 규정에 의하여 주민등록을 마친 때에는 그 익일부터 제3자에 대하여 대항력이 생기기 때문임.

〈을설〉 근저당권자에게 지급하고 잔액은 체납자에게 지급함.

(이유) ① 주택임대차보호법의 규정에 의한 임차보증금(소액보증금 제외)은 국세기본법 제35조 제1항 제3호의 규정에 의한 등기 또는 등록된 전세권이 아니기 때문임.

② 또한 국세징수법 제81조(배분방법)에는 압류재산에 관계되는 전세권만을 규정하고 있기 때문임.

〈당청의견〉 질의 1) “을설”이 타당하다고 사료됨.

질의 2) “갑설”이 타당하다고 사료됨.