1. 질의내용 요약

토지거래계약 허가구역내 토지의 양도시 양도소득세의 취득·양도시기에 관한 이견이 있어 붙임과 같이 재질의함.

(질의내용)

o 소득세법시행령 제162조의 규정에 의한 취득·양도시기를 판정함에 있어, 토지거래계약허가구역내 토지에 대하여 계약체결 당시 토지거래계약허가를 받을 것을 전제로 한 경우로서 대금청산일까지 토지거래계약허가를 받지 못한 경우의 그 취득·양도시기를 잔금청산일로 보아야 하는 것인지, 또는 토지거래계약허가일로 보아야 하는 것인지.

(관련법규)

o 국세청 질의·회신

토지거래계약허가구역내 토지를 토지거래계약허가(이하 “허가”라 한다) 없이 체결된 매매계약에 따라 양도하고 소득세법 규정에 의한 자산양도차익 예정신고기간내에 신고 납부한 경우에는 그 신고납부 효력이 발생하지 아니하는 것이며, 허가 전의 계약에 의하여 토지를 양도한 경우가 계약체결 당시 허가를 받을 것을 전제로 한 계약에 따른 것이면 당초 계약에 의한 매매대금 청산일이 양도시기가 되는 것임. 다만, 그 대금청산일이 허가 전에 도래하는 경우에는 토지거래계약허가일을 양도시기로 적용하는 것임(재일 46014-1927, 1996. 8. 23)

o 대법원 판례

국토이용관리법상 허가지역 내의 토지에 관하여 장차 허가를 받을 것을 전제로 매매계약을 체결하여 그 대금을 청산한 다음 허가를 받아 소유권이전등기를 마친 경우에 비록 그 매매계획은 허가를 받을 때까지는 법률상 미완성의 법률행위로서 소유권 등 권리의 이전에 관한 계약의 효력이 전혀 발생하지 아니하지만 일단 허가를 받으면 그 계약은 소급하여 유효한 계약이 되므로 양도시기는 대금청산일이 되는 것임(97누 5145, 1997. 6. 27).

o 대법원 판결 및 심판결정

- 국토이용관리법(제21조의 3 제1항 및 제7항)상의 규제구역 내의 토지 등의 허가에 관한 관계규정의 내용과 입법 취지에 비추어 볼 때 국토이용관리법상의 허가지역내에서의 매매계약 등 거래계약은 관할 관청의 허가를 받아야만 그 효력이 발생하며, 허가를 받기 전에는 물권적효력은 물론 채권적 효력도 발생하지 아니하여 무효임(대법원 90다 12243, 1991. 12. 24).

- 토지거래계약 허가구역내의 토지를 허가받지 아니하고 대금을 청산한 경우 그 금액은 소득세법 제4조의 자산의 유상대가로 받은 대금이라 할 수 없고 단순한 보관금에 불과하므로 이때를 소득세법시행령 제53조 제1항 제1호 소정의 양도시기로 볼 수 없으며 토지거래계약 허가일이 양도시기가 되는 것임(국심 95서 0774, 1995. 7. 6).

(의견)

〈갑설〉 토지거래계약허가일이 취득·양도시기임.

- 국토이용관리법 제21조의 3 제1항 및 제7항의 규정에 의하면 토지거래계약허가구역내의 거래에 있어서는 허가를 받을 것을 전제로 하고 있으며, 허가를 받지 아니하고 체결한 토지거래계약은 그 효력이 발생하지 아니한다는 규정에 비취어 볼 때 허가를 득하기 전에 대금을 청산한 경우는 무효인 계약이므로 양도로 보지 아니하는 것이며, 이에 따라 허가일이 그 취득·양도시기임.

- 문제점 : 양도자의 양도시기가 허가일로 되는 경우 대금청산일 당시 토지의 현황과 허가일 당시의 토지 현황이 달라 기준시가에 의한 양도차익이 실제보다 과다계상됨.

〈을설〉 대금청산일임.

- 허가지역내 토지는 매매계약을 받을 때까지는 법률상 미완성의 법률행위로서 소유권등기관리의 이전에 관한 계약의 효력이 발생하지 아니하지만 일단 허가를 받으면 그 계약은 소급하여 유효한 계약이므로 대금청산일이 그 시기가 됨.

- 문제점: 허가를 받기 전에는 무효인 계약으로 양도로 보지 아니하므로 양도차익예정신고를 할 수 없으며, 허가를 득하게 되어 대금청산일로 그 취득·양도시기가 소급되는 경우 청산일 이후 허가일은 통상 수개월 또는 수년이 경과되어야 도래함으로 인하여 예정신고 기회를 잃어버리는 결과를 낳아 양도차익 예정신고납부세액공제를 받을 수 없고, 확정신고기간이 경과된 경우는 가산세까지 부과해야 하는 모순을 가져옴.