※ 관련참고자료
1. 질의내용 요약
○ 사실관계
- 1989.02 서울 서초 잠원 소재 주택 취득 후 거주
- 2001.07 서울 서초 잠원 소재 임대주택 2채 구입 및 사업자등록․임대사업자등록 필(국민주택규모)
- 2004.09 서울 소재 임대주택 1채 구입(국민주택규모)
- 2005.02 서울 소재 임대주택 1채 구입(국민주택규모)
- 2006.11 용인 소재 임대주택 1채 구입(국민주택규모)
○ 질의내용
- 현재 거주 중인 주택 양도시 양도소득세 적용세율 및 장기보유특별공제 해당여부
2. 질의내용에 대한 자료
가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)
소득세법 제104조 【양도소득세의 세율】
① 거주자의 양도소득세는 당해년도의 양도소득과세표준에 다음 각호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 "양도소득산출세액"이라 한다)을 그 세액으로 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각호의 규정에 의한 세율중 2 이상의 세율에 해당하는 때에는 그 중 가장 높은 것을 적용한다. <개정 1998.12.28 부칙, 1999.12.28 부칙, 2000.12.29 부칙, 2001.12.31 부칙, 2003.12.30 부칙, 2004.12.31 부칙, 2005.12.31 부칙, 2008.12.26 부칙>
1. 제94조제1항제1호ㆍ제2호 및 제4호에 따른 자산
제55조제1항에 따른 세율
2. 제94조제1항제1호 및 제2호에 규정하는 자산으로서 그 보유기간이 1년 이상 2년 미만인 것
양도소득과세표준의 100분의 40
2의2. 제94조제1항제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산으로서 그 보유기간이 1년 미만인 것
양도소득과세표준의 100분의 50
2의3. 대통령령이 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)
양도소득과세표준의 100분의 60
2의4. 대통령령이 정하는 1세대가 주택과 제89조제2항의 규정에 따른 조합원입주권을 보유한 경우로서 주택 수와 조합원입주권 수의 합이 3 이상인 경우의 그 주택(대통령령이 정하는 경우를 제외한다)
양도소득과세표준의 100분의 60
2의5. 대통령령이 정하는 1세대 2주택에 해당하는 주택
양도소득과세표준의 100분의 50
2의6. 대통령령이 정하는 1세대가 주택과 제89조제2항의 규정에 따른 조합원입주권을 각각 1개씩 보유한 경우의 그 주택(대통령령이 정하는 경우를 제외한다)
양도소득과세표준의 100분의 50
2의7. 제104조의3의 규정에 의한 비사업용 토지
양도소득과세표준의 100분의 60
2의8. 제94조제1항제4호 다목의 규정에 의한 자산 중 제104조의3의 규정에 의한 비사업용 토지의 보유현황을 감안하여 대통령령이 정하는 자산
양도소득과세표준의 100분의 60
3. 미등기양도자산
양도소득과세표준의 100분의 70
4. 제94조제1항제3호의 규정에 의한 자산
가. 대통령령이 정하는 중소기업(이하 이 장 및 제160조제6항에서 "중소기업"이라 한다)외의 법인의 주식등으로서 대주주가 1년 미만 보유한 주식등
양도소득과세표준의 100분의 30
나. 중소기업의 주식등
양도소득과세표준의 100분의 10
다. 가목 및 나목외의 주식등
양도소득과세표준의 100분의 20
5. 삭제 <2000.12.29 부칙>
②~⑤ 생략
⑥ 제1항제2호의3부터 제2호의6까지의 규정에 해당하는 주택을 2010년 12월 31일까지 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 같은 항 제2호의3부터 제2호의6까지에서 규정한 세율을 적용하지 아니하고 다음 각 호에 따른 세율을 적용한다. <신설 2008.12.26 부칙>
1. 제1항제2호의3 및 제2호의4에 해당하는 주택: 양도소득과세표준의 100분의 45(그 보유기간이 1년 미만인 주택은 제1항제2호의2에 따른 세율)
2. 제1항제2호의5 및 제2호의6에 해당하는 주택: 제1항제1호에 따른 세율(그 보유기간이 2년 미만인 주택은 제1항제2호 또는 제2호의2에 따른 세율)
소득세법 시행령 제167조 의3 【1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위】
① 법 제104조제1항제2호의3의 규정에서 "대통령령이 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택"이란 국내에 주택을 3개 이상(제1호에 해당하는 주택은 주택의 수를 계산함에 있어 이를 산입하지 아니한다) 소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하지 아니하는 주택을 말한다. <개정 2005.2.19 부칙, 2005.5.31 부칙, 2005.12.31 부칙, 2006.2.9 부칙, 2008.2.29 부칙, 2008.7.24 부칙, 2008.10.7 부칙, 2009.2.4 부칙>
1. 「수도권정비계획법」 제2조제1호의 규정에 의한 수도권(이하 이 조에서 "수도권"이라 한다) 및 광역시(다음 각목의 1에 해당하는 지역을 제외한다)외의 지역에 소재하는 주택으로서 당해 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 당해 주택 또는 그 밖의 주택의 양도당시 3억원을 초과하지 아니하는 주택
가. 광역시에 소속된 군 및 「지방자치법」 제3조제3항·제4항의 규정에 의한 읍·면
나. 수도권중 당해 지역의 주택보급률·주택가격 및 그 동향 등을 감안하여 기획재정부령이 정하는 지역
2. 법 제168조에 따른 사업자등록과 「임대주택법」 제6조에 따른 임대사업자 등록(이하 이 조에서 "사업자등록등"이라 한다)을 한 거주자가 임대주택으로 등록하여 임대하는 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 이 조에서 "장기임대주택"이라 한다). 다만, 2003년 10월 29일(이하 이 조에서 "기존사업자기준일"이라 한다) 현재 「임대주택법」 제6조에 따른 임대사업자등록을 하였으나 법 제168조에 따른 사업자등록을 하지 아니한 거주자가 2004년 6월 30일까지 동조동항의 규정에 의한 사업자등록을 한 때에는 「임대주택법」 제6조에 따른 임대사업자등록일에 법 법 제168조에 따른 사업자등록을 한 것으로 본다.
가. 같은 시(특별시 및 광역시를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)·군에서 5호(수도권 밖의 지역인 경우에는 1호) 이상의 국민주택[수도권 밖의 지역인 경우에는 「주택법」에 따른 주택으로서 대지면적이 298제곱미터 이하이고 주택의 연면적(제154조제3항 본문에 따라 주택으로 보는 부분과 주거전용으로 사용되는 지하실 부분의 면적을 포함하고, 공동주택의 경우에는 전용면적을 말한다)이 149제곱미터 이하인 주택. 이하 이 목에서 같다]을 임대하고 있는 거주자가 10년(수도권 밖의 지역인 경우에는 7년) 이상 임대한 국민주택으로서 당해 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 당해 주택 또는 제10호의 규정에 의한 일반주택의 취득 당시 3억원을 초과하지 아니하는 주택
나. 기존사업자기준일 이전에 사업자등록등을 하고 2호 이상의 국민주택을 임대하고 있는 거주자가 5년 이상 임대한 국민주택(기존사업자기준일 이전에 임대주택으로 등록하여 임대하는 것에 한한다)으로서 당해 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 당해 주택 또는 제10호의 규정에 의한 일반주택의 취득 당시 3억원을 초과하지 아니하는 주택
다.~라. 생략
3.~9. 생략
10. 1세대가 제1호 내지 제8호 및 제8호의2에 해당하는 주택을 제외하고 1개의 주택만을 소유하고 있는 경우의 당해 주택(이하 이 조에서 "일반주택"이라 한다)
② 이하 생략
나. 관련 예규(예규, 해석사례, 심사, 심판, 판례)
【분류/일자】재산-2195, 2008.08.12 **
【제목】
1세대가 장기임대주택을 제외하고 1개의 주택만을 소유 중 일반주택을 양도하는 경우 1세대 3주택 중과대상에서 제외됨
【질의】
(사실관계)
- 1984년 취득한 송파구 신천동 소재 아파트가 현재 재건축 중이며 2008.8.30.경 준공 예정임.
- 2008.7.7. 용인시 소재 다세대주택(19세대, 국민주택 규모 이하)을 취득하여 구청에 주택임대사업자등록 및 세무서에 사업자등록함.
- 송파구 주택을 재건축 완료 후 양도할 예정임.
(질의내용)
- 임대주택이 송파구 소재 주택의 비과세 판정시 주택수에 포함되는지 여부
- 송파구 소재 주택이 과세대상인 경우 1세대 3주택 중과 여부
【회신】
1. 1세대 1주택 비과세 여부와 관련하여 양도일 현재 소유 주택수를 계산함에 있어 「소득세법 시행령」 제167조의 3 제1항 제2호에 해당하는 장기임대주택(이하 “장기임대주택”이라 함)은 주택수에 포함됨.
2. 한편, 1세대가 장기임대주택을 제외하고 1개의 주택(이하 “일반주택”이라 함)만을 소유 중 일반주택을 양도하는 경우에는 「소득세법 시행령」 제167조의 3 제1항 제10호의 규정에 의하여 1세대 3주택 중과대상에서 제외됨.