〔붙 임 : 관련자료〕
1. 질의내용 요약
○ 사실관계
-‘갑’은 인천시에 소재한 오피스텔을 2007년에 구입하여 구입 즉시 부동산임대업으로 사업자등록을 하고 임대업을 개시함. 처음부터 매매목적으로 구입한 것은 아니었는데,‘갑’의 주소지가 서울이다 보니, 오고가며 관리하기가 번거롭기 때문에 2009년초에 동 오피스텔을 매각 하였음.
- ‘갑’은 다른 부동산도 많이 소유하고 있어서 2008년 중반에 부동산매매업으로 사업자등록을 신청하여 발급받았음. 그 동안 다른 부동산의 매매는 성사되지 못하였고, 상기 오피스텔만 2009년 초에 매각됨.
○ 질의내용
- 이 경우 2009년 초에 매각한 오피스텔 양도금액을 부동산매매업으로 신고할 수 있는지 여부
2. 질의내용에 대한 자료
가. 관련 조세 법령(법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)
○ 소득세법 제19조 【사업소득】
① 사업소득은 당해연도에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다. (2006. 12. 30. 개정)
12. 대통령령이 정하는 부동산매매업에서 발생하는 소득
○ 소득세법 시행령 제34조 【부동산매매업의 범위】
법 제19조 제1항 제12호에서 “대통령령이 정하는 부동산매매업”이라 함은 한국표준산업분류표상의 건물건설업(건물을 자영건설하여 판매하는 경우에 한한다.)및 부동산공급업을 말한다. 다만, 제32조의 규정에 의한 주택신축판매업을 제외한다.
○ 소득세법기본통칙 19-7 【부동산매매업 등의 업종구분】
① 영 제34조의 규정에 의한 부동산매매업 범위는 다음과 같다.
1. 부동산의 매매(건물을 신축하여 판매하는 경우를 포함한다) 또는 그 중개를 사업목적으로 나타내어 부동산을 매매하거나 사업상의 목적으로 부가가치세법상 1과세기간내에 1회 이상 부동산을 취득하고 2회 이상 판매하는 경우
2. 자기의 토지위에 상가 등을 신축하여 판매할 목적으로 건축중인 「건축법」에 의한 건물과 토지를 제3자에게 양도한 경우 (2008. 7. 30. 개정)
3. 토지를 개발하여 주택지ㆍ공업단지ㆍ상가ㆍ묘지 등으로 분할판매하는 경우(「공유수면매립법」제26조의 규정에 의하여 소유권을 취득한 자가 그 취득한 매립지를 분할하여 양도하는 경우 포함) (2008. 7. 30. 개정)
② 묘지를 개발하여 분묘기지권을 설정하고 분묘설치자로부터 지료 등을 받는 것은 부동산임대업에 해당된다.
③ 부동산매매ㆍ저당ㆍ임대 등에 따라 행하는 부동산 감정업무를 수행하는 사업은 사업서비스업으로 본다.
④ 부동산매매업의 구분에 있어 토지의 개발이라 함은 일정한 토지를 정지ㆍ분합ㆍ조성ㆍ변경 등을 함으로써 당해 토지의 효용가치가 합리적이고 효율적으로 증진을 가져오게 되는 일체의 행위를 말한다.
○ 소득세법 제94조 【양도소득의 범위】
① 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다. (2008. 12. 26. 개정)
1. 토지(「지적법」에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다) 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득(2006.12.30. 개정)
나. 관련사례(판례, 심판례, 심사례, 예규)
○ 서면1팀-472, 2007.04.11.
【제목】
판매를 목적으로 취득(신축 포함)한 부동산을 일시적으로 임대하다가 판매하는 경우 부동산 매매업에 해당함
【질의】
- 질의자는 2004년 3월 주상복합아파트를 신축하여 분양하고자 기존 연립주택 및 토지를 매입하여 “건물신축판매 및 임대업”으로 사업자등록을 한 후, 지상물을 철거하고 주상복합아파트 건축허가를 신청하였으나 허가를 득하지 못하게 되어 2004년 10월 업무용 빌딩으로 설계변경 하였으며 2005년 9월 준공하여 각 층ㆍ호별로 구분등기 하였으나, 그 동안 분양이 되지 않아 모두 임대를 하고 있는 상황임.
- 분양목적으로 건설한 상가를 일시적으로 임대하다가 분양(층별 분양 또는 일괄 분양)하는 경우 부동산매매업에 해당하는지 아니면 양도소득에 해당하는지 여부
【회신】
판매를 목적으로 취득(신축 포함)한 부동산을 일시적으로 임대하다가 판매하는 경우에는 부동산매매업에 해당하며, 임대목적으로 취득(신축 포함)한 부동산을 임대하다가 양도하는 경우에는 양도소득에 해당하는 것으로
부동산의 양도로 인하여 발생하는 소득이 양도소득에 해당하는지, 사업(부동산 매매업)소득에 해당하는지 여부는 부동산의 취득 및 양도의 목적과 경위, 이용실태, 거래의 규모ㆍ빈도ㆍ계속성ㆍ반복성 등을 종합하여 사회통념에 비추어 사실판단할 사항임.
【제목】
판매목적으로 신축한 부동산을 일시적으로 임대하다가 판매하는 경우 사업소득에 해당하며, 임대를 목적으로 신축한 부동산을 임대하다가 양도하는 경우 양도소득에 해당함
【질의】
- 2003년 5월에 2인이 공동으로 부동산매매업자로 등록하여 2004년 3월에 오피스텔 4동을 신축하였는바, 경기불황으로 분양이 이루어지지 않아 계속 보유하던 중 2004년 2기부터 일부 임대수요가 있어 임대를 주고 있으며, 계속 분양이 되지 않아 2005년 10월부터는 부동산임대업으로 사업자등록을 부동산 임대업으로 정정하였음. 그러던 중 동 지역이 재개발움직임이 있어 재개발업자에 동 토지와 건물을 매각할 계획인 바,
1) 오피스텔을 철거하고 폐업신고한 후 대지(갑과 을이 각각 50％ 지분 소유)만을 2006년 4월경 양도하는 경우 동 양도로 인한 소득을 사업소득으로 신고하여야 하는지 아니면 양도소득으로 신고하여야 하는지. 참고로, 2006년에는 다른 부동산의 매각은 없을 예정이며, 동 대지는 2002년에 구입하였음.
2) 오피스텔을 철거하지 아니하고 재개발업자에게 대지와 건물을 양도한다면 동 양도로 인한 소득은 사업소득에 해당하는지 아니면 양도소득에 해당하는지.
【회신】
1. 판매를 목적으로 신축한 부동산(주택 제외)을 일시적으로 임대하다가 판매하는 경우 동 부동산의 매매로 인한 소득은 사업소득(부동산매매업)에 해당하며, 임대를 목적으로 신축한 부동산을 임대하다가 양도함으로써 얻는 소득은 양도소득에 해당하는 것임.
2. 귀 질의의 경우 동 부동산의 양도로 인한 소득이 사업소득에 해당하는지 아니면 양도소득에 해당하는지 여부는 부동산의 취득 및 양도의 목적과 경위, 이용실태, 거래의 규모, 거래의 계속성 및 반복성 등을 종합하여 사실판단하여 결정할 사항임.
○ 서면1팀-48, 2006.01.16
【제목】
판매를 목적으로 신축한 부동산(주택 제외)을 일시적으로 임대하다가 판매하는 경우 동 부동산의 매매로 인한 소득은 사업소득에 해당하며 임대를 목적으로 신축한 부동산을 임대하다가 양도한 경우 양도소득에 해당함
【질의】
- 2003년 5월에 2인이 공동으로 부동산매매업자로 등록하여 2004년 3월에 오피스텔 4동을 신축하였는바, 경기불황으로 분양이 이루어지지 않아 계속 보유하던 중 2004년 2기부터 일부 임대 수요가 있어 임대를 주고 있으며, 계속 분양이 되지 않아 2005년 10월부터는 부동산임대업으로 사업자등록을 부동산 임대업으로 정정하였음. 그러던 중 동 지역이 재개발움직임이 있어 재개발업자에 동 토지와 건물을 매각할 계획인 바,
1) 오피스텔을 철거하고 폐업신고한 후 대지(갑과 을이 각각 50％ 지분 소유)만을 2006년 4월경 양도하는 경우 동 양도로 인한 소득을 사업소득으로 신고하여야 하는지 아니면 양도소득으로 신고하여야 하는지. 참고로, 2006년에는 다른 부동산의 매각은 없을 예정이며, 동 대지는 2002년에 구입 하였음.
2) 오피스텔을 철거하지 아니하고 재개발업자에게 대지와 건물을 양도한다면 동 양도로 인한 소득은 사업소득에 해당하는지 아니면 양도소득에 해당하는지.
【회신】
판매를 목적으로 신축한 부동산(주택 제외)을 일시적으로 임대하다가 판매하는 경우 동 부동산의 매매로 인한 소득은 사업소득(부동산매매업)에 해당하며, 임대를 목적으로 신축한 부동산을 임대하다가 양도함으로써 얻는 소득은 양도소득에 해당하는 것으로서,
귀 질의의 경우 동 부동산의 양도로 인한 소득이 사업소득에 해당하는지 아니면 양도소득에 해당하는지 여부는 당해 부동산의 취득 및 양도의 목적과 경위, 이용실태, 거래의 규모, 거래의 계속성 및 반복성 등을 종합하여 사실판단하여 적용할 사항임.