〔붙 임 : 관련자료〕
1. 질의내용 요약
○ 사실관계
- 토지소유자는 현재 연접한 농지, 임야, 목장용지, 나대지를 25년 이상 보유중 에 있으며, 이 토지를 부동산개발업자를 통해 2종 지구단위계획구역으로 지정한 다음 공장용지로 토지조성을 하여 판매할 계획임.
○ 질의내용
- 토지소유자가 「부동산개발업의 관리 및 육성에 관한 법률」제4조 제4항에 의거 부동산개발업 등록업자와 협약을 맺고 공동으로 부동산을 개발하여 이를 공장용지로 타인(법인 또는 개인)에게 판매할 경우 공장용지 판매에 대한 소득을 양도소득으로 보아야 하는지 아니면 사업소득으로 보아야 하는지
2. 질의내용에 대한 자료
가. 관련 조세 법령(법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)
○ 소득세법 제19조 【사업소득】
① 사업소득은 당해연도에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다. (2006. 12. 30. 개정)
12. 대통령령이 정하는 부동산매매업에서 발생하는 소득
○ 소득세법 시행령 제34조 【부동산매매업의 범위】
법 제19조 제1항 제12호에서 “대통령령이 정하는 부동산매매업”이라 함은 한국표준산업분류표상의 건물건설업(건물을 자영건설하여 판매하는 경우에 한한다.)및 부동산공급업을 말한다. 다만, 제32조의 규정에 의한 주택신축판매업을 제외한다.
○ 소득세법기본통칙 19-7 【부동산매매업 등의 업종구분】
① 영 제34조의 규정에 의한 부동산매매업 범위는 다음과 같다.
1. 부동산의 매매(건물을 신축하여 판매하는 경우를 포함한다) 또는 그 중개를 사업목적으로 나타내어 부동산을 매매하거나 사업상의 목적으로 부가가치세법상 1과세기간내에 1회 이상 부동산을 취득하고 2회 이상 판매하는 경우
2. 자기의 토지위에 상가 등을 신축하여 판매할 목적으로 건축중인 「건축법」에 의한 건물과 토지를 제3자에게 양도한 경우 (2008. 7. 30. 개정)
3. 토지를 개발하여 주택지ㆍ공업단지ㆍ상가ㆍ묘지 등으로 분할판매하는 경우(「공유수면매립법」제26조의 규정에 의하여 소유권을 취득한 자가 그 취득한 매립지를 분할하여 양도하는 경우 포함) (2008. 7. 30. 개정)
② 묘지를 개발하여 분묘기지권을 설정하고 분묘설치자로부터 지료 등을 받는 것은 부동산임대업에 해당된다.
③ 부동산매매ㆍ저당ㆍ임대 등에 따라 행하는 부동산 감정업무를 수행하는 사업은 사업서비스업으로 본다.
④ 부동산매매업의 구분에 있어 토지의 개발이라 함은 일정한 토지를 정지ㆍ분합ㆍ조성ㆍ변경 등을 함으로써 당해 토지의 효용가치가 합리적이고 효율적으로 증진을 가져오게 되는 일체의 행위를 말한다.
○ 소득세법 제88조 【양도의 정의】
① 제4조 제1항 제1호 및 이 장에서 “양도”라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다. 이 경우 부담부증여(「상속세 및 증여세법」제47조 제3항 본문에 해당하는 경우를 제외한다.)에 있어서 증여자의 채무를 수증자가 인수하는 경우에는 증여가액 중 그 채무액에 상당하는 부분은 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 본다.(2006.12.30. 후단 개정)
○ 소득세법 제94조 【양도소득의 범위】
① 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다. (2008. 12. 26. 개정)
1. 토지(「지적법」에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다) 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득(2006.12.30. 개정)
○ 부동산개발업의 관리 및 육성에 관한 법률 제4조 【부동산개발업의 등록 등】
④ 토지소유자는 제1항에도 불구하고 대통령령으로 정하는 바에 따라 등록사업자와 공동으로 부동산개발을 할 수 있다. 이 경우 토지소유자와 등록사업자를 공동사업 주체로 보며, 공동사업주체 간의 구체적인 업무․비용 및 책임의 분담 등에 관하여는 대통령령으로 정한다.
나. 관련사례(판례, 심판례, 심사례, 예규)
○ 서면5팀-2152, 2007.07.27.
【제목】
토지를 현물출자하여 공동으로 부동산매매업(주택신축판매업)을 영위하는 경우 공동사업에 현물출자한 당시의 가액을 총수입금액에 대응하는 필요경비로 계산하는 것임
【질의】
(사실관계)
- 각각 100평의 토지를 소유한 10명의 지주가 주상복합아파트 신축 분양하는 사업을 하려고 함(아파트 100채, 상가 10채).
① 10명의 지주가 주택건설사업 면허가 있는 등록업자와 공동사업주체(개인사업자)가 되어 상기 시행사업(지주는 아파트 1채씩만 소유하고 나머지는 등록업자가 일반분양하여 건축비 및 수익금 충당)
② 보유한 토지를 토지신탁회사에 신탁하고 신탁회사는 사업시행회사가 되어 건물을 신축 분양함(지주는 아파트 1채씩만 소유하고 나머지는 신탁회사에서 일반분양하여 건축비 및 수익금 충당)
(질의사항)
① 지주와 등록업자와 공동사업계약을 맺는 시점에 토지를 현물 출자한 것으로 보아 양도소득세 과세 여부
② 조합을 결성하여 아파트를 신축하여 취득하는 경우 양도소득세 여부
③ 토지신탁회사가 주상복합아파트 사업시행완료 후 각 지주에게 대물로 아파트를 지급하는 경우 양도소득세 과세 여부
④ 상기의 경우 공동사업계약을 맺는 시점에 토지를 현물출자한 것으로 보아 지주에게는 양도소득세가 과세되고, 토지의 현물출자가액은 총수입금액(분양가액)에 대응하는 필요경비(분양원가)로 보고 사업소득금액을 계산하는지 여부
【회신】
1. 양도소득세 과세대상인 “양도”라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말하는 것이며, 거주자가 공동사업을 경영할 것을 약정하는 계약에 의해 토지 등을 공동사업에 현물출자 하는 경우 「소득세법」 제88조 제1항의 규정에 의하여 등기여부에 관계없이 현물출자한 날 또는 등기접수일 중 빠른 날에 당해 부동산이 유상으로 양도된 것으로 보아 양도소득세가 과세되는 것이며,
2. 거주자가 토지를 현물출자하여 공동으로 부동산매매업(주택신축판매업)을 영위하는 경우 「소득세법 시행령」 제55조 제1항의 규정에 의하여 “공동사업에 현물출자한 당시의 가액”을 총수입금액에 대응하는 필요경비로 계산하는 것임.
3. 귀 질의사항과 관련되는 유사사례(서면4팀-148, 2006.1.27. ; 서면4팀-1881, 2005.10.17. ; 서면4팀-1253, 2005.7.19. ; 서면4팀-1306, 2005.7.25. ; 재일46014-986, 1997.4.23. ; 서면1팀-443, 2005.4.26.)를 참고하기 바람.
○ 서면1팀-89, 2006.01.24
【제목】
판매를 목적으로 임야를 형질변경, 토지분할 등의 방법으로 개발하여 분할매매하는 경우에는 부동산매매업에 해당하는 것임
【질의】
(사실관계)
- 종중이 보유하고 있는 임야를 부동산개발전문가의 자문(매각이 용이하게 적정규모로 분할, 매매이익을 극대화하는 분할설계 및 개발행위관련 허가신청 등)을 얻어 동 임야내 분묘이장, 일부 수목제거, 토지분할 등 공사와 지목변경(산지번을 3필지의 일반지번으로 변경한 등록전환)을 완료함.
- 산지번을 3필지의 일반지번으로 변경하여 2필지는 공장용지, 도로로 지목변경되기 전 상태로 다른 1필지는 공장용지로 형질변경을 위한 개발행위허가를 얻어 매매할 예정임.
- 나머지 보유 부동산을 추후 이와 유사한 분할 등 개발을 통하여 매매할 경우
(질의내용)
동 부동산 매매거래 행위가 부동산매매업에 해당되는지 양도소득에 해당하는지 여부
【회신】
부동산을 매매함에 있어 부동산 매매의 규모, 거래횟수 및 반복성 등 거래에 관한 제반사항을 종합적으로 판단하여 계속적인 사업으로 인정되는 경우에는 부동산매매업으로 보는 것이며 사업을 목적으로 하지 아니하고 단순히 부동산을 양도하는 경우에는 양도소득세가 과세되는 것임.
다만 귀 질의의 경우와 같이 판매를 목적으로 임야를 형질변경, 토지분할 등의 방법으로 개발하여 분할매매하는 경우에는 부동산매매업에 해당하여 종합소득세가 과세되는 것임.
○ 서면1팀-1360, 2005.11.09
【제목】
개발허가를 받아 토지를 형질변경한 후에 이를 분할하여 판매하는 경우에는 양도소득으로 볼 만한 특단의 사정이 없는 이상 사업소득(부동산매매업)으로서 종합소득세가 과세되는 것임
【질의】
(사실관계)
본인은 2004.2월경 임야를 구입하여 개발목적으로 자동차판매시설로 안동시로부터 허가를 받아 개발하여 2005.7월 잡종지로 변경되어 지번이 변경됨.
개발중 자금사정에 의하여 1/2 정도를 매각하여야 할 입장에 있으며 자산양도행위가 간헐적이거나 일회적이고 거래상대방도 1인 혹은 소수이고 자산양도를 위한 광고를 하거나 사무실등을 설치하지도 않았으며 자산취득 및 처분이유가 투자목적임.
(질의내용)
동 부동산 매각의 행위가 부동산매매업에 해당되는지 양도소득에 해당하는지 여부
【회신】
부동산의 매매로 인한 소득이 사업소득에 해당하는지 또는 양도소득에 해당하는지 여부는 부동산매매의 규모, 거래횟수 및 반복성 등 거래에 관한 제반사항을 종합적으로 고려하여 판단하는 것으로서 당해 부동산매매가 계속적인 사업활동의 일환으로 인정되는 경우에는 사업소득으로 보는 것이나 사업을 목적으로 하지 아니하고 단순히 부동산을 양도하는 경우에는 양도소득으로 보는 것이므로,
귀 질의의 경우와 같이 개발허가를 받아 토지를 형질변경한 후에 이를 분할하여 판매하는 경우에는 양도소득으로 볼 만한 특단의 사정이 없는 이상 사업소득(부동산매매업)으로서 종합소득세가 과세되는 것임
○ 재산-4104, 2008.12.04
【제목】
비사업용 토지라 함은 당해 토지를 소유하는 기간 중 소득세법 시행령 제168조의 6에서 정하는 기간 동안 소득세법 제104조의 3 제1항 각호의 어느 하나에 해당하는 토지를 의미함
【질의】
토지소유자가 부동산개발업 등록업체와 법률의 규정에 따라 공동사업시행자로서 본인 토지를 개발하였을 때 중과세 배제 대상이 맞는지.
【회신】
1. 공동사업을 영위하기 위하여 부동산을 공동사업에 현물출자하는 경우 당해 부동산의 양도시기는 현물출자일과 등기접수일 중 빠른 날이 되는 것이며, 이 경우 동업계약서가 작성되지 아니하였거나 그 작성일이 객관적으로 확인되지 않음으로써 현물출자일이 불분명한 경우에는 당사자 간에 묵시적 합의가 성립한 날 또는 사실상 공동사업이 개시된 날 등을 확인하여 사실판단할 사항임.
2. 또한, 「소득세법」 제104조 제1항 제2호의 7에서 규정하는 “비사업용 토지”라 함은 당해 토지를 소유하는 기간 중 같은법 시행령 제168조의 6에서 정하는 기간 동안 같은법 제104조의 3 제1항 각호의 어느 하나에 해당하는 토지를 말하는 것임.