1. 질의내용 요약

○ 사실관계 및 질의요지

- 고객이 A지역 토지를 구입하기 위해 질의법인(부동산매매법인)에게 매매대금을 미리 완납함. 부동산매매법인은 그 지역의 토지를 아직 보유하지 않은 상태임.

- 고객은 질의법인에게 ’08.8, ’08.9, ’08.12.23일 각 3천원을 지불하였으나, 질의법인은 A지역 토지를 ’08.12.28 매입하여 ’09.1.2일 고객에게 이전등기함.

- 이 경우, 질의법인(부동산매매법인) 토지양도의 손익귀속시기

2. 질의내용에 대한 자료

가. 관련조세법령(법, 시행령, 시행규칙)

【關聯法令】

□ 법인세법 시행령 제68조 【자산의 판매손익 등의 귀속사업연도】

① 법 제40조 제1항 및 제2항의 규정을 적용함에 있어서 자산의 양도 등으로 인한 익금 및 손금의 귀속사업연도는 다음 각 호의 날이 속하는 사업연도로 한다. (2007. 2. 28. 개정) (중략)

3. 상품 등외의 자산의 양도 : 그 대금을 청산한 날[「한국은행법」에 따른 한국은행이 취득하여 보유 중인 외화증권 등 외화표시자산을 양도하고 외화로 받은 대금(이하 이 호에서 “외화대금”이라 한다)으로서 원화로 전환하지 아니한 그 취득원금에 상당하는 금액의 환율변동분은 한국은행이 정하는 방식에 따라 해당 외화대금을 매각하여 원화로 전환한 날]. 다만, 대금을 청산하기 전에 소유권 등의 이전등기(등록을 포함한다)를 하거나 당해 자산을 인도하거나 상대방이 당해 자산을 사용수익하는 경우에는 그 이전등기일(등록일을 포함한다)ㆍ인도일 또는 사용수익일 중 빠른 날로 한다. (2007. 2. 28. 개정) (이하생략)

□ 소득세법 시행령 제162조 【양도 또는 취득의 시기】

② 완성 또는 확정되지 아니한 자산을 양도 또는 취득한 경우로서 당해 자산의 대금을 청산한 날까지 그 목적물이 완성 또는 확정되지 아니한 경우에는 그 목적물이 완성 또는 확정된 날을 그 양도일 또는 취득일로 본다.

【關聯例規】

○ 심사중부90-213(1990.06.15.)

손익의 귀속사업연도에 관하여 법인세법 제17조 제1항에서 내국법인의 각 사업연도의 익금과 손금의 귀속사업연도는 그 익금과 손금이 확정된 날이 속하는 사업연도로 한다고 규정하고 그 제3항에서 내국법인이 각 사업연도에 있어서 제2항의 규정에 해당하지 아니하는 자산을 양도함으로써 생긴 익금과 손금의 귀속사업연도는 그 대금을 청산한 날이 속하는 사업연도로 하되 대금을 청산하기 전에 소유권등 이전등기(등록 포함)를 하거나 당해 자산을 인도한 경우에는 소유권등 이전등기일(등록일 포함), 또한 인도일이 속하는 사업연도로 한다고 규정하고 있는바, 위 법조는 자산의 양도손익의 귀속시기에 관한 규정이므로 거래대상물이 완성되지 아니한 때에는 "자산의 양도"라는 개념이 있을 수 없다 하겠으므로 장기도급공사에 해당하지 아니하는 상가신축분양의 경우 적어도 목적물인 상가가 완성된 후에 대금의 청산일 소유권이전등기일 입주 또는 사용일이 서로 상이할때 가장 먼저 도래한 날을 양도손익의 귀속시기로 한다는 의미로 이해되기 때문에 이 건의 경우와 같이 상가를 신축하여 인도할 조건으로 공사착공이전에 분양대금청산이 이루어진 경우에는 당해 목적물이 완성된날을 양도손익의 귀속시기로 봄이 타당함.

왜냐하면, 장기도급계약에 의한 건설이 아닌 경우에 목적물이 완성 이전에 대금청산이 이루어졌다는 이유로 당해 분양대금을 대금청산일이 속하는 연도의 수익으로 계상한다면 수익에 대응하는 비용(공사원가 등)을 인식할 수 없으므로 수익비용대응원칙에 반하는 모순이 발생하며, 따라서 소득세법시행령 제53조 제2항은 "목적물이 완성 또는 확정된 날을 양도 및 취득일로 본다"라고 명시하고 있어 그 취지를 현시화하고 있음을 알 수 있음.

그러므로 청구법인이 1988사업연도에 착공도 되지 아니한 상태에서 분양대으로 받은 금액 380,050,280원(부가가치세 제외)를 처분청이 1988사업연도의 수입금액으로 귀속시킨 후 그 대응비용을 확인할 수 없다는 이유로 그 소득금액을 추계결정하고 이 금액을 대표자에 대한 상여로 처분하였음은 법인세법상의 손익이 귀속사업연도 및 추계결정사유에 관한 법리를 오해한 것이라 아니할 수 없음.

○ 법인22601-3180(1986.10.25)

【질의】

당사는 종합건설업 및 부동산매매업을 영위하는 회사로서 공유수면을 매립하여 당사가 취득할 토지를 조성하던 중 토지의 일부를 완성 후 인도할 조건으로 타에 분양을 하여 동 매매목적물이 완성되기 전에 대금청산이 이루어졌을 경우 1) 법인세법상 손익귀속시기와 2) 특별부가세법상 양도시기에 대하여 다음과 같은 양설이 있어 질의함.

【회신】

공유수면을 매립완료 후 인도할 조건으로 타인에게 분양하고 당해 목적물이 완성되기 전에 대금청산이 이루어진 경우에는 당해 목적물이 완성된 날을 양도시기로 보아 각 사업연도의 소득에 대한 법인세 및 특별부가세를 계산하는 것임.

○ 법인22601-3667(1989.10.06)

【질의】

당사는 부동산 매매업을 영위하는 회사로서 타인이 사무실, 공장 등으로 사용하였던 건물을 그대로 매입하여, 동 건물을 상가로 개조하여 인도할 조건으로 타에 분양하여 동 매매 목적물을 상가로 개조공사도중(완성되기 전)에 대금 청산이 이루어졌을 경우 법인세법상 손익귀속시기와 특별부가세법상 양도시기에 대하여 다음과 같은 양설이 있어 질의함.

(갑설) 상가로 개조공사 중(완성되기 전)이라도 대금 청산이 이루어진 때를 익금귀속시기로 본다.

(이유) 법인세법 제17조 제3항에 의함.

(을설) 상가로 조성이 완료된 때를 익금귀속시기로 본다.

(이유)

1) 법인세법 제17조 제1항 익금과 손금이 확정된 날이 속하는 연도로 함.

2) 익금과 손금이 확정된 날이라 함은 당해 건물이 사무실 및 공장이었던 것을 당사가 상가로 구조변경하여 상가를 양도하기로 다수인과 계약을 체결하였기 때문에 실질적으로 상가가 완성된 때이다.

3) 잔금 청산일(1988년)을 익금귀속시기로 볼 경우 1989년도 장부상 계상된 상가로 개조로 투입한 공사금액(건설가계정)의 원가처리가 불가하다.

4) 1988년도말 현재 당해 법인이 전소유자에게 대금(중도금과 잔금 등)을 완납치 못하여 등기상 전소유자 명의였음.

【회신】

귀 질의의 경우 법인이 상각건물을 완공한 후 인도할 조건으로 양도하고, 그 건물의 완성 전에 대금청산이 이루어진 경우, 양도부동산의 손익귀속 및 양도시기는 당해 목적물이 완성된 날이 속하는 사업연도로 하는 것임.