1. 질의내용 요약
상증법 제61조 제⑦항의 규정에 의하여 사실상 임대차 계약이 체결되거나 임차권이 등기된 재산의 경우에는 기준시가 평가액과 영에 따른 임대료등의 환산가액 평가액 중 큰 금액을 상속(증여)재산가액으로 하도록 하고 있습니다. 위의 경우 임대료등의 환산가액산출 방법에 있어서 의문이 있어 질의합니다.
1) 사실관계
모는 두필지(편의상 필지1, 필지2라 칭함) 위에 건물을 소유하고 있었고 그 건물중 1F을 사업자 A에게 보증금 10,000천원, 월세 2,000천원에 임대하여오던중 2003년 10월 자에게 필지2와 그 지상 건물을 증여하였고 증여후에는 모와 자가 각각 월세의 1/2인 1,00천원씩 임대료를 배분하기로 하였습니다.
부동산 형태의 개요
도 로 | 4F(자가사용) | 맹 지 | |
3F(자가사용) | |||
2F(자가사용) | 2F(자가사용) | ||
1F(임대) | 1F(임대) | ||
공시지가 필지1(3,000천원/㎡) | 공시지가 필지2(1,000천원/㎡) |
2) 위의 경우 월세 2,000천원중 자의 지분에 해당하는 월세 금액 산정방법에 있어서 다음과 같은 설이 있어 질의합니다.
[갑설] 모가 자에게 배분한 월세 1,000천원이 임대료등의 환산시 적용되는 월세금액이다.
(이유) 특수관계인간의 배분금액이라고 하여도 증여후 3월 이내에 배분하기로 약정된 금액은 시가로 보아야 하기 때문이다.
[을설] 전체토지의 공시지가에서 자의 토지의 공시지가가 차지하는 금액
(즉 2,000천원 × 자토지의 공시지가)
전체토지의 공시지가)
이 임대료등의 환산시 적용되는 월세금액이다.
(이유) 건물은 토지위에 세워지는 것이고 필지1 투자금액과 필지2 투자금액이 다르기 때문에 토지가액에 비례하여 배분하는 것이 경제적 논리에 부합되기 때문이다.
[병설] 전체(토지+건물)의 기준시가에서 자의(토지+건물)의 기준시가가 차지하는 금액 (즉 2,000천원 × 자 (토지+건물)기준시가)
전체(토지+거물)기준시가)
이 임대료등의 환산시 적용되는 월세금액이다.
(이유) 전체의 재산중 자의 증여분에 해당되는 기준시가가 증여전의 월세에 기여했다고 보는 것이 합리적이기 때문이다.
[정설] 건물의 면적에 따라서 배분하는 것이 합리적이다.
(이유) 건물은 토지와는 별개이고 건물 그 자체가 임대에 제공되는 것이기 때문이다.
2. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)
○ 구상속세법 제9조 제4항
○ 구상속세법 시행령 제5조의2 제6호