1. 질의내용 요약
[사실관계]
- APT 매입 : 1996.09.22. 매매계약, 1996.11.05 소유권이전등기
- 취득세,등록세 등 세금납부 : 당시의 기준시가(8800만원)를 기준으로 신고하여 납부함.
- 실제 매매계약서상의 매매가격 : 1억3750만원
- APT 매도계획
ㆍ 1998.06.30. 매도
ㆍ 실제 계약서상의 매매가격 : 1억 3600만원
ㆍ 기준시가는 1억3000정도로 상향된 것으로 생각됨.
[질문]
가. APT 매입후 3년이 지나지 아니하여 양도소득세를 신고하여야 될 것으로 생각됩니다만, 위에서 본 바와 같이 IMF경제난으로 APT가격이 급락하여 실제 매입시 가격보다 더 떨어진 상태에서 손해를 보면서 팔지 않을 수 없습니다. 이 경우에 취득세, 등록세 신고시의 기준시가가 아닌 실제 매매계약서상의 금액을 기준으로 하여 양도소득세 신고가 가능한지 여부.
나. 위 가.의 경우 구비서류는 무엇인지 질의함.
다. 부동산중개업자에 따르면, 실제거래계약서를 기준으로 신고할 경우 거래사실 확인서에 제가 구입할 경우 전주인의 확인도장과 인감증명서를 첨부하여 제출하면 양도소득세를 내지 아니하여도 된다고 하는데 그것이 맞는 말인지 여부.
라. 그리고, 지금 전주인을 찾고 있으나 이사로 인하여 전혀 연락할 수 없는 상태인데, 위 다.의 거래사실확인서를 제가 구입핧 당시의 중개업자가 또 그 APT를 제3자에게 매도하는 중개업자일 경우, 매입당시의 중개업소 보관용 매매계약서를 근거로 하여 위 거래사실을 확인해줄 수 있다고 하는데 그러할 경우에도 사실과 동일할 경우에는 양도소득세 과세대상에서 제외될 수 있는지 여부. 향후 실사를 할 경우를 대비하여 어느 서류를 준비하고 있어야 하는지 여부.
마. 위 라.의 경우, 그것이 가능하다면 중개업자가 구비해서 거래사실확인서에 첨부해야할 서류가 인감증명서만으로 가능한지 아니면 기타 다른 서류도 첨부되어야 하는 것인지 여부.
바. 위와 같이 중개업자가 확인해준 거래사실확인서로 양도사실을 신고하였을 경우, 국세청에서 인정되지 아니한다고 일방적으로 기준시가를 기준으로 하여 양도소득세를 부과할 수 있는 것인지 여부. 아니면 국세청에서 전주인 등 관련 거래사실을 확인하여 양도소득이 입증된 경우에 양도소득세를 부과하게 되는 것인지 여부.
2. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)
○ 소득세법 시행령 제166조 제4항 제3호【양도차익의 산정】