[회 신] |
3. 귀 질의 3에 대하여는 법령개정사항으로 활용할 것임. |
1. 질의내용 요약
○ 주택건설촉진법에 따른 재건축사업으로 기존 아파트가 철거되고 사업계획승인 후 새로운 아파트가 준공되기 전에 소유하고 있는 대지지분 및 분양권을 양도시 “부동산을 취득할 수 있는 권리의 양도”에 해당하고 “실거래가액으로 신고한다”라고 하는바, 그 세액계산방법에 있어서는 국세청 및 일선세무서마다 답변이 상이하여 궁금한바, 아래와 같이 질의함
아 래
<공통자료>
- 기존 아파트 대지지분 : 70.748㎡
- 1995년 공시지가 : 900,000원
- 1998년 공시지가 : 1,050,000원
- 1995.10. 아파트 기준시가 : 59,000,000원
- 1995.10.27. 기존 아파트 매입 : 매입가격 135,500,000원(부대비용 3,500,000원 별도)
- 1997.10.31. 사업계획승인
- 1998.1.23. 신축 아파트계약 분양가격 208,231,000원
ㆍ 기존 아파트 평가액 : 141,000,000원
ㆍ 추가로 부담할 금액 : 67,231,000원
- 1998.10. 양도가격 : 210,000,000원
[질의 1]
기존아파트의 취득 및 양도시 실지거래가격이 확인되는 경우 취득가격의 계산방법
(갑설)
실지취득가격과 추가부담금을 취득가로 한다.
양도가액 | 210,000,000 |
(-) 취득가액 | 139,000,000 |
(-) 추가부담금 | 67,231,000 |
양도차익 | 3,769,000 |
(을설)
기존 아파트 평가액과 추가부담금을 취득가로 본다.
양도가액 | 210,000,000 |
(-) 취득가액 | 141,000,000 |
(-) 추가부담금 | 67,231,000 |
양도차익 | 1,769,000 |
(병설)
기존 아파트의 취득가격은 0이며, 추가부담금만 취득가격으로 본다.
양도가액 | 210,000,000 |
(-) 취득가액 | 0 |
(-) 추가부담금 | 67,231,000 |
양도차익 | 142,769,000 |
[질의 2]
분양권 양도시 실지거래가액만 확인되고 기존주택 취득시 실지거래가액이 확인 안될 경우 취득가액의 계산방법
(1설)
취득가액 = 취득시 아파트 기준시가
(2설)
취득가액 = 취득시 공시지가 × 대지지분
(3설)
취득가액 = 0
(4설)
취득가액 = 분양가격이다.
(5설)
취득가액 = 분양시 기존 아파트의 평가액이다.
[질의 3]
재건축조합원이 사업계획승인 후 준공 전 분양권을 양도하는 것은 일반분양자와는 달리 조합원이 소유하고 있는 대지지분의 양도로 볼 수 있는바, 그 절차는 (조합명의 신탁등기해지 - 대지 소유권이전등기 - 조합명의 신탁등기 - 조합원변경 및 가입 - 분양계약서 명의변경)이며, 양도시 공시지가 - 취득시 공지시가 = 양도차익이라는 다수설에 대하여 재정경제부의 견해.
2. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)
○ 주택건설촉진법 제3조 제9호