1. 질의내용 요약
○ 골프장 부지는 개인이 제공하고 골프장 시공과 운영은 법인이 하되 일정기간 사용후 시설물일체를 개인한테 이전키로 약정하고 공사중에 부도발생(공정 70%)
○ 골프장 허가권 소유자 : 시공 법인이 소유
○ 공사중에 부도가 발생한 관계로 공사가 중단되고 골프장이 준공되지 않아 건축물대장, 구축물 대장 등이 없어 부동산이라 볼 수 없음.
○ 골프장 부지(임야)는 개인이 법인한테 사용승낙을 해주고 법인이 법인 채무 담보로 제공했으나 부채를 변제치 못하자 법인 채권자들이 골프장 부지를 경매 신청하여 낙철이전됨.
○ 경매시 법원이 감정평가법인에 감정가액을 의뢰한 금액은 임야감정가액 10,000,000원(개인), 공사비감정가액 20,000,000원(법인) 합계30,000,000원
○ 낙찰가액 20,000,000원(임야와 공사비포함)
○ 감정평가서 맨앞장 부동산 표시란에는 임야로만 기재되어 있고 금액은 30,000,000원이라고 기재되어 있으며 평가내용에는 임야 10,000,000원 공사비 20,000,000원이라고 구분산출 기재되어 평가되어 있음.
○ 법원 낙찰허가서 부동산 표시란에도 임야와 공사비 구분없이 임야 20,000,000원이라고만 표시되어 낙찰되었고 경매 공고시에도 임야로만 표시되어 공고되었음.
○ 골프장 공사비 20,000,000원 대부분이 토목공사비 잔디공사비 등으로 지가를 상승시키는 자본적 지출금액이며 비감가상각 자산으로 토지가액 성질임.
○ 공사비를 임야와 분리하여 이용할 수 없을뿐 아니라 임야 소유권 이전시 공사비 금액이 임야에 필연적으로 포함되어 이전될 수밖에 없는 특수성이 있음.
○ 위와같이 골프장 특성상 임야와 공사비를 구분할 수 없으므로 개인의 양도소득세를 실거래 가액으로 계산신고시 양도가액을 낙찰가액 20,000,000원으로 하고 법인공사비 20,000,000원을 토지의 필요경비로 공제하여야 한다고 생각되는데 귀청의 의견.
2. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)