1. 질의내용 요약
○ 당사는 아파트 및 오피tm텔의 신축판매업을 영위하는 건설업 법인입니다. 금번 타회사와의 합병과 관련하여 당사의 주식가치를 평가함에 있어 개별 자산부채를 상속세법의 평가방법에 의거 평가하려고 합니다. 이 경우 당사의 재고자산의 평가에 대하여 다음의 의문사항을 질의합니다.
○ 참고로, 당사는 공사가 진행 중이고 분양계약이 체결된 분에 대하여는 공사진행기준을 적용하고 있습니다. 때문에, 공사가 진행 중이고 기 계약된 것의 경우 장부상 당해 미완성공사의 재고금액은 매출원가로 대체되어 장부상 재고자산의 금액은 없습니다.
[질의1]
완공이 되었으나 계약 미체결분에 대하여(진행기준 적용 안함)
(갑설)
-분양광고 등에 나타난 분양예정가액이 있을 지라도 이는 단순히 예상되는 매출가액일 뿐 당해 특정동, 특정호에 대한 매매사실이 있지는 아니함.
또한, 분양광고 등에 나타난 분양예정가액은 이는 당사가 원하는 분양가액일 뿐이며 특히, 오피스텔의 경우 면적이 같은 다른 호수의 분양가액 선례가 있더라도 실 분양가액은 층별ㆍ위치별로 상이하며 더욱이 실제의 계약시는 상당부분 에누리를 감수할 수 밖에 없는 상황인 바 분양예정가액을 시가로 볼수는 없으므로
(갑설-1)
-상속세법 제62조 제2항 및 동법 시행령 제52조 제2항 제3호(재취득 예상가액으로 평가)을 적용한 가액을 동 자산의 평가액으로 한다.
(갑설-2)
-상속세법 제61조(부동산 등의 기준시가로 평가)를 적용한 가액을 동 자산의 평가액으로 한다.
(갑설-3)토지 및 건물에 대하여 공히 상속재산평가준칙 제25조(건설중인 건물의 평가)를 준용하여 평가한 가액을 동 자산의 평가액으로 한다.
(을설)
-계약이 미체결 중이라도 분양광고 등에 나타난 분양가액은 시가로 볼 수 있는 바 상속세법 제60조 제1항 및 제2항(시가로 평가)을 적용하여 분양광고 등에 나타난 분양예정가액을 동 자산의 평가액으로 한다.
[질의2]
공사가 진행 중이고 계Dir 미체결분에 대하여(진행기준 적용 안함)
(갑설)
-공사가 진행 중이라 이에 대한 시가의 형성이 될 수 없는 사유 및 상기 질의1,의 (갑설)본문과 같은 이유로
(갑설-1)
-현재까지의 공사진행상태에 대하여 상속세법 제62조 제2항 및 동법 시행령 제52조 제2항 제3호(재취득 예상가액으로 평가)을 적용한 가액을 동 자산의 평가액으로 한다.
(갑설-2)
-상속세법 제61조(부동산 등의 기준시가로 평가)를 적용한 가액에서 추가지출 예정원가를 차감한 금액을 동 자산의 평가액으로 한다.
(갑설-3)
-토지 및 건물에 대하여 공히 상속재산평가준칙 제25조(건설 중인 건물의 평가)를 적용하여 평가한 가액을 동 자산의 평가액으로 한다.
(을설)
-계약이 미체결 중이라도 분양광고 등에 나타난 분양가액은 시가로 볼수 있는 바 상속세법 제60조 제1항 및 제2항(시가로 평가)을 적용하여 분양광고 등에 나타난 분양예정가액에서 추가지출 예정원가를 차감한 금액을 동 자산의 평가액으로 한다.
[질의3]
공사가 진행 중이고 기 분양계약분에 대하여(진행기준 적용함)
(갑설)
-분양계약은 되었을 지라도 공사 중인 자산이므로 시가로 평가할 필요가 없으며 진행기준을 무시하고(즉, 완성기준으로 환원하여)
(갑설-1)
-현재까지의 공사진행 상태에 대하여 상속세법 제62조 제2항 및 동법 시행령 젲52조 제2항 제3호(재취득 예상가액으로 평가)을 적용한 가액을 동 자산의 평가액으로 한다.
(갑설-2)
-상속세법 제61조(뿌동산 등의 기준시가로 평가)를 적용한 가액에서 추가지출예정원가를 차감한 금액을 동 자산의 평가액으로 한다.
(갑설-3)
-토지 및 건물에 대하여 공히 상속재산평가준칙 제25조(건설 중인 건물의 평가)를 적용하여 평가한 가액을 동 자산의 평가액으로 한다.
(을설)
-미완성일지라도 기 분양계약된 분양가액은 시가로 볼 수 있는바 법인 결산상 진행기준이나 완성기준을 무시하고 상속세법 제60조 제1항 및 제2항(시가로 평가)을 적용하여 분양광고 등에 나타난 분양예정가액에서 추가지출원가를 차감한 금액을 동 자산의 평가액으로 한다.
(정설)
-공사진행기준은 법인세법 및 기업회계기준에 준거한 결산인 바 이에 따른 관련 계정(공사수익, 매출원가, 미수금, 선수금 등)에 당해 자산의 시가 평가액이 적절히 분산반영되어 있으므로 별도의 평가가 필요 없이 관련 계정은 장부가액을 평가액으로 한다.
[질의4]
분양목적으로 건축 중이거나 건축완료되어 분양예정인 건물의 경우 실지매매가액이 없는바 시가가 없으며, 재취득가액의 평가도 사실상 어려운바 장부상 확인되는 신축가액을 재취득가액으로 적용할 수 있는 지 여부.
2. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)