1. 질의내용 요약
○ 당사는 종로○가에서 지하1층 지상5층의 건물임대사업을 주업으로 하는 회사임(토지는 당사소유임).
○ 사업확장계획에 따라 기존임대건물을 철거하고 이 자리에 지하7층 지상15층의 현대식 상가건물을 신축하여 분양함(건축허가를 득하였음).
가. 상가분양방법은 먼저 분양청약을 받고 청약순위대로 건축허가 후 자유계약의사에 따라 쌍무분양계약을 체결하여 분양함.
나. 상가 총분양금액은 분양금완납시 건물에 대하여는 분양자에게 소유권이전등기하여 주는 건물분매매분양금액과 분양자가 입점시부터 40년간 토지를 사용할 수 있는 토지사용료의 합계금액임.
분양계약서상에 "토지에 대하여는 건물의 입점개시일부터 만 40년간 재계약없이 사용하는 것으로 하며 별도의 임대차계약을 체결하지 않는다."라고 명시되어 있는 상태
[질의 1]
분양계약체결 전 분양청약의 청약금에 대한 부가가치세과세 여부
(갑설)
분양청약은 정식분양계약이 아니고 분양의사표시에 불과하고 분양계약에 응하지 아니하면 청약은 무효이고 청약금을 반환하므로 계약금의 일부로 볼 수 없어 부가가치세를 과세할 수 없음(분양계약시 청약금과 계약금의 합계금액에 대하여 세금계산서를 교부하고 부가가치세를 별도로 징수함).
(을설)
청약금은 계약을 전제로 한 계약의사표시이고 청약금을 징수하였으므로 계약금의 일부로 인정되어 부가가치세를 과세하여야 함.
[질의 2]
분양총액 중 40년간의 토지사용료의 공급시기
(갑설)
토지사용료는 토지임대용역으로써 2과세기간 이상에 걸쳐 그 대가를 선수한 것으로 선수한 금액에 대하여 계약기간의 월수로 나눈 금액을 각 과세기간의 합계액을 공급대가로 보아 분양자가 입점한 날로부터 토지를 실제 사용하므로 사용기간을 실질적 공급시기로 보아 부가가치세를 과세하여야 함.
(을설)
일시 선수한 40년간의 토지사용료는 토지이용권에 대한 대가로 보아 분양금의 대가를 받는 날을 공급시기로 보아 과세하여야 함.
2. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)