1. 질의내용 요약

○ 상가를 신축 판매하는 사업자가 분양계약서상에 토지와 그 토지에 정착된 건물의 공급가액을 명확하게 구분, 표시하여 공급하는 경우 실지 거래가액의 해석상 의문사항이 있어 질의함.

다 음

 사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 및 기타 구축물을 함께 공급하는 경우에 그 건물 및 기타 구축물의 공급가액은 실지거래가액에 의하는 것이며, 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 및 기타 구축물의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 공급계약일 현재의 지방세법에 의한 과세시가표준액에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산하는 것이며 이 경우 “실지거래가액”이라 함은 계약서상에 토지의 가액과 건물의 가액이 구분표시가 되어 있으며, 구분표시된 토지와 건물가액 등이 정상적인 거래 등에 비추어 합당하다고 인정되는 경우를 말한다고 1993년 11월 26일(부가 4605-2779)에 유권해석을 하였음.

 1. 이 경우 “정상적인 거래 등에 비추어 합당하다고 인정되는 경우”라 함은 다음 예시 중 어느 경우를 말하는 것인지,

 예1) 주변 타사업자가 신축 공급하는 분양가액 중 토지와 건물 및 기타 구축물의 공급가액의 구성비율을 기준으로 안분계산한 가액

 예2) 당해 사업자가 공급하는 토지와 건물 및 구축물에 대한 지방세법에 의한 과세시가표준액에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산가액

예3) 당해 사업자가 상가의 위치 및 여건 등을 감안하여 책정한 토지의 가액과 건물 및 기타 구축물의 가액

 2. 계약서상에 토지와 그 토지에 정착된 건물을 구분표시하여 공급할 경우 분양대금을 계약금 (10％)

   1차 중도금 (20％)

   2차 중도금 (20％)

   3차 중도금 (20％)

   잔금(30％)으로 분할하여 받을 경우 토지와 그 토지에 정착된 건물의 공급가액의 구성비율을 매회 동일하게 적용해야 하는지,

 예)“계약금”을 토지와 그 토지에 정착된 건물가액의 구성비가 4:6이 되도록 책정하였을 경우 중도금과 잔금에 대한 토지와 그 토지에 정착된 건물의 구성비도 4:6이 되도록 정해야 하는지.

 “계약금”과 중도금 및 잔금에 대한 토지와 그 토지에 정착된 건물의 구성비율을 각각 다르게 책정하여 총액에 대하여만 일정한 구성비율이 유지되도록 해도 되는지.

 예) 토지와 그 토지에 정착된 건물의 구성비를 4:6으로 정하였을 경우

   계약금 - 2:8

   1차 중도금 - 3:7

   2차 중도금 - 4:6

   3차 중도금 - 2:8

      잔금 - 5:5

      합계 : 4:6

2. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

○ 부가가치세법 제48조의2 제3항