1. 질의내용 요약
○ ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 소재 잡(공부상 지목, 취득당시 포도밭)1,319평방미트를 1988년 09월30일 취득하고(취득시 토지등급122)1988년 12월 15일 건축 허가를 받아 공사를 착공하여 1989년 04월 27일 준공하였으며 개인사업을 영위하다 부득이한 사정으로 1996년 11월 09일 동 물건을 양도하였습니다. 그런데 동 물건의 양도소득세 신고를 하기 위하여 1996년 12월 ○○동 사무소에 공시지가를 확인한바(별첨 공시지가 확인원 사본)1990년대 최초 공시지가 가액이 (1평방미터가액 , 이하같음) 15,000원 1991년 공시지가 가액 220,000원 1992년 공시지가 가액 198,000원 1993년 공시지가 가액 123,000원 1994년 공시지가 가액 126,000원 1995년 공시지가 가액 175,000원 1996년 공시지가 가액 155,000원으로 된 것을 확인하고 놀라지 않을수 없었습니다. 공시지가 책정의 법 취지는 부동산 투기억제 및 불로 소득의 근원적 차단, 과세 현실화, 등에 그 뜻이 있다고 사료됩니다. 이런한 취지에서 본 건을 검토하여 보면 1990년 공시지가 15,00원 과 1991년 공시지가 220,00원 선정에는 큰 착오가 있서거나 지가의 급등지역으로 국가기관 (국세청)에서 부동산 투기 지역으로 발표하여 부동산의 양도, 양수및 투기억제에 최선을 다하였을것입니다. 그러나 본 물건이 소재한 지역은 부동산 투기 또는 가격 급등지역도 아니였으며 부동산 거래 역시 없었던 지역입니다. 그런데 왜 1990년, 1991년의 공시지가 가격이 1990년 대비 약 15배의 지가상승이 되었을까요. 본인 나름대로 그 원인을 분석하여 본바(별첨 ○○시 ○○구청교부 지적도 사본) 본건의 바로 옆에는 우리나라의 대 동맥인 경부 고속도로가 있으며 (별첨 토지이용 확인원 사본) 도시계획 용도지역은 준주거지역과 자연녹지지역 및 도시시설계획은 도로저촉과 완충녹지 지역으로 되었음을 확인할수 있습니다. 또한 본건이 각 용도지역 및 도시계획시설로 필지의 지번이 따로이 지정되었다면 1990년 1991년의 공시지가의 가격이 급등하였을지 의문이 생기며 본건의 필지가 단일 지번이다보니 당초 1990년 공시지가 적용시 자연녹지 지역으로 산정한 것으로 판단되며 1991년의 공시지가 적용시 준주거지역으로 산정한 것으로 판단됩니다.(별첨 지적도상 인근 토지의 1990년에서 1996년 까지의 공시지가 확인원 및 도시계획 확인원 참조) 이러한 결론은 96년 12월 공시지가 확인원을 교부받을 당시 의문점을 해소키 위하여 ○○시
○○구청 토지 관리계에 이의를 (구두상) 제기하는 과정에 담당 공무원도 1990년의 공시지가 적용이 착오RP상됨을 시인한 바 있습니다. 따라서 동 물건의 1990년 공시지가를 90,000원으로 조정하여 주어 동 공시지가를 적용하여 양도소득 예정신고를 1997년 01월21일 필하였습니다. 1990년의 공시지가에 문제점이 없어 신고한 것은 아닙니다. 그러나 양도소득 예정신고를 하고 자진납부하면 산출세액의 10%(예정신고 납부 세액공제)를 공제 받을수 있는 관계로 절세차원에서 신고를 하였으며 동 공시지가의 신청에 대한 의문점과 양도소득계산시 국세청이 평가방법에 의한 신고를 하더라도 실제과세 원칙에의한 과세가 정당할것으로 사료됩니다.(의문점 : 별첨 지적도상의 자연녹지지역의 면적과 인근 유사 토지의 공시지가 적용으로 평가계산한 금액과 준 주거지역의 면적과 개별공시지가 적용으로 평가계산한 금액을 합산하여 산출함이 공평과세 원칙에 타당하지 않는지요) 자연 녹지지역의 면적 및 준 주거지역의 면적은 측량등으로 확인 또는 ○○시 ○○구청에 비치 보관된 도시계획 설계도등으로 확인 가능 할것입니다. 이러한 점등에 의문이 있어 별첨 질의서를 세출하오니 정확한 유권해석과 해답을 구하고자 합니다.
2. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)
○ 소득세법 제99조 제1항 제1호 가목