1. 질의내용 요약

○ 당초 고향에서 농사를 짓다가 공업용수댐 건설로 인해 고향농토가 수몰되어 보상을 받아 이주를 하여 울산시 인근에 논밭을 구입하여 농사일을하며 살아왔는데 이 역시 도로로 편입되, 토지구획정리가 되고 논밭이 수용되어 처분을 하게 되었는데,

○ 취득부터 처분과정은 다음과 같습니다.

 - 1968.10.18 취득하여 논농사경작

 - 1992.04.02 토지구획정리 시행신고

 - 1993.02.23 환지예정지 지정공고일

 - 1995.12.26 매매계약체결 계약금 수령

 - 1996.01.25 매매중도금 수령

 - 1996.02.02 대지사용승낙및 인감증명발급교부,토지명도(실제인수인계)

 - 1996.02.15 매수인 건축허가득함. 공사착공.

 - 1996.02.25 매매잔금수령, 등기이전서류 인감증명등 관계서류 인계

 - 1996.02.27 02월24일자 원인의 등기이전서류 법원에 접수됨(매수인)

○ 상기와 같이 처분절차가 이루어 졌는데, 조세감면규제법시행령 제54조1항2호의 자경농지에 대한 양도소득세면제를 받고자 하나, 양도일이 환지예정지 지정일부터 3년이 지난 농지는 제외된다는 해석과, 개정된 조감법시행령 제54조 5항의 단서 규정에 양도일이전에 매매계약이 이루어지고, 매매계약조건에 따라 매수인이 형질변경이나 건축착공등을 하게된 경우는 매매계약일을 기준으로 판단해야 한다고되어 있음.

○ 여기서 다음과같은 몇가지의 의견이 있어 질의합니다.

  (갑설)

   - 조세감면규제법 시행령 제54조 제5항 8년이상 자경한 농지의 기준일은 원칙적으로는 양도일을 기준으로 하지만 양도계약후 양도일(잔금청산일 또는 등기일)전에 매수자가 건축착공한 경우에는 매매계약일을 기준으로 한다. 동법 시행령 제1항 2호에 환지예정지정이로부터 3년이 지난 농지는 농지의 범위에서 제외한다고 규정하고 있으므로 3년이 지나기전에는 농지로 봄으로 3년이 자니기 전에 즉,농지상태에서 매매계약을 하고 매수자가 건축착공한 경우에는 설사 대금청산 또는 등기일이 3년지난후라도 농지의 양도로 봐 감면된다.

  (을설)

   - 토지구획정리사업에 편입된 농지의 경우 환지예정지 지정일 이후 매매가 가능하므로, 토지매매의 경우에는 계약체결, 중도금지급, 실제매매물건의 명도절차, 토지거래허가, 등기이전등의 제반 절차가 소요되게 되는데 이중에서 매매계약체결이나 대지사용승낙등에의한 건축허가를 득하여 양도행위가 객관적 사실에 의해 이루어 졌고, 매수인의 사정에 의하거나 토지거래허가 또는 등기이전절차등의 지연으로 인해 잔금청산이나 등기이전이 늦어졌다해도 양도사실은 3년이내에 매매계약체결후 매매대금의 일부를 수수하였고, 매수자가 실제물건을 인수명도 받아 건축착공한 사실이 객관적으로 입증되므로 양도된 것으로 보아 감면된다.

  (병설)

   - 매매계약체결하고 계약금, 중도금등 대금을 나누어서 받고, 대금청산전에 토지사용승낙이나 실제토지를 명도하여 매수인이 사용하게하거나 건축허가등을 받아 건축착공이나 형질변경등을 하게하는등의 조건부매매계약에 의해 매매행위의 일부중 매수인이 원한 조건부 성취되었다면 잔금청산과 등기이전일과 관계없이 건축허가서등에 의한 조건성취시점에 양도로 보아야 한다. (소득세법 기본통칙 2-11-6...27참조하여, 개정된 조감법시행령 54조5항 단서규정을 참조하여 해석)

2. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

○ 조세감면규제법 제55조 【자경농지의 대한 양도소득세등의 면제】

○ 조세감면규제법 제119조