1. 질의내용 요약
○ 피상속인은 상속개시일 현재 서울특별시에 대지를 소유하고 있었으며 동대지 위에는 설립된지 수년이 경과된 부동산임대업을 하는 법인(비상장법인)소유의 건물이 있습니다. 또한 피상속인은 동법인의 대표이사이며 최대주주입니다. 피상속인은 법인에게 동대지를 ○○○에 전세 놓고 있으며 법인은 세입자에게 이대보증금 ○○○원, 연간임대료 ○○○원을 받았습니다.
상속재산 : 대지, 비상장법인의 주식
부채: 비상장법인에서 수령한 전세금
이와 관련하여 피상속인이 소유하고 있는 비상장법인의 주식의 평가와 관련된 순자산가액 계산시 건물의 평가와 관련하여 아래와 같은 설이 있어 질의합니다.
(제1설)
-건물은 과세시가표준액으로 평가한다.
(제2설)
-건물은 동법인이 부동산임대업을 주업으로 하고 있으며 건물가액은 아래 가)와 나)중 큰 금액으로 한다.
가. 과세시가표준액
나. 1년간의 임대료÷총리령이 정하는 율+임대보증금
(제3설)
-동 비상장법인이 세입자에게 임대하는 물건은 건물부분 뿐만이 아니고 동법인이 피상속으로부터 임차하여 사용하고 있는 토지도 사실상 임대하고 있다고 보아야 하므로 상기(제2설)에서 동법인이 피상속인에게 지급한 대지부분의 전세금은 차감하여야 한다. 따라서 건물은 아래 가)와 나)중 큰 금액으로 한다.(물론 동전세금은 법인의 부채이므로 순자산가액계산시 다시 차감된다.)
가. 과세시가표준액
나. 거물가액=1년간임대료 ÷총리령이 정하는 율 +임대보증금-전세금
2. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)