1. 질의내용 요약

1) 매매로 취득한 토지를 취득시점에 등기를 하고 동 토지위에 주택을 신축하여 준공허가를 받아서 건축물대장에 등재하였으나 보존등기를 하지 않은 경우임. 동 주택과 부수토지가 1세대 1주택 비과세 요건을 갖춘 상태에서 양도할 경우 비과세 되는 지 여부

 (갑) 과세하여야 한다.

  이유 : 준공허가가 나지 않아서 보존등기가 원천적으로 불가능한 무허가주택의 경우 비과세되지만 준공허가가 이미 떨어져서 보존등기가 가능한데도 불구하고 미등기상태에서 양도하는 것은 미등기양도로 보아 주택과 토지를 모두 과세하여야 한다.

 (을) 비과세 된다.

  이유 : 미등기양도 자산에 대해서는 세법상의 각종혜택을 배제하고 있고 세율도 높게 적용하는 것은 단기간의 매매차익을 얻기위한 투기를 억제하려는데 조세정책상 목적이 있다고 할 것이므로, 보유기간이 수십년이상이며 기타부동산 거래사실이 거의 없고 미등기사유가 단순한 부주의 내지 권리행사의 필수요건이 보존등기를 하여야 한다는 사실을 알지 못한 경우에는 실질과세 원칙에 따라 실질상의 현황에 의하여 비과세 처리하는 것이 타당하다.

2) 상기 1)의 질의에 있어서 (갑)설인 경우에 토지에 대하여 장기보유특별공제 적용 여부

 (갑) 장기보유특별공제를 적용 할 수 없다.

  이유 : 가. 재무부예규(재일 01254-100,1992.01.13)에 의하면 당해 건축물이 미등기 양도자산으로 장기보유특별공지가 배제되는 경우에도 그 부수토지가 토지부분에 대하여는 공제가 됨.

   나. 재무부예규(재산 01254-908,1990.05.24)에 의하면 자기소유의 토지위에 타인소유의 건물이 있는 토지도 장기보유특별공제를 적용 할 수 있음

   다. 토지초과이득세법 제8조 1항 4호 및 동시행령 10조 1항에서 주택의 부수토지는 유휴토지로 보지 아니하며 이때 무허가 주택인 경우에도 부수토지를 유휴토지로 보지 아니함. 그러므로 건축허가를 받아 건축물대장에 등재하여 재산세를 계속 납부하고 있는데도 단지 보존 등기를 하지 않았다는 이유로 유휴토지로 볼 수는 없음

  상기와 같은 이유에 의하여 장기보유특별공제가 가능함

2. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)