1. 질의내용 요약
[사안]
○ 89.11월 수시분 부가가치세 체납 발생 88,463천원(체납자 ○○○)
○ 91.6.10 ○○세무서에서 체납자 ○○○의 부동산(○○시 ○○동 ○○번지, 2층주택) 압류
○ 91.8.21 압류된 상기 부동산을 국세체납액 정산없이 ○○○이 양수하여 소유권이전
○ 95.5 ~7월경 양수인 ○○○과 임차임 (갑), (을)과 임대차 계약 체결
- 임차인 (갑) : 전세보증금 7,000천원, 95.5.23 주민등록이전
- 임차인 (을) : 전세보증금 5,000천원, 95.7.10 주민등록이전
○ 96.1.30 상기압류 부동산 성업공사 공매로 인한 매각결정 :매각금액 55,121천원
○ 96.2.9 임차임 (갑), (을) ○○세무서에 소액임차보증금 지급요구
[질의내용]
국세체납으로 압류된 체납자 ○○○의 부동산(주택)을 국세체납액 정산없이 ○○○이 양수하여 임차인(갑),(을)과 임대차계약을 체결하였으나, 당초 소유자 ○○○의 국세체납으로 당해 부동산이 공매된 경우, 압류후 소유자 ○○○과 체결한 임차인들의 소액임차 보증금이 우선 변제될수 있는지 여부
(갑설) 임차인(갑),(을)은 당초 주택 소유자○○○(체납자)와 임대차계약을 체결치 아니하고 국세체납으로 인한 부동산 압류후 양수한 ○○○과 임대차계약을 체결하였으므로 국세체납과 관련없은 임대차계약으로 주택임대차 보호법 제3조 제1항에서 규정하는 대항력등이 없으므로 소액임차보증금이라도 매각대금에서 우선 변제되지 아니한다.
(을설) 임차인 (갑),(을)은 당초 주택소유자인 ○○○(체납자)과 임대차계약을 체결치 아니하였지만, 양수자인 ○○○과 임대차계약을 체결한것은 주택임대차보호법 제3조 제2항에 의거 임대주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 보아 소액보증금 해당 임차인(갑)은 전세보증금 중 7,000천원 중 5,000천원, (을)은 전세보증금 5,000천원 전액이 매각대금에서 우선변제된다.
2. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)