1. 질의내용 요약
[양도토지에 관한 내용]
가. 본 질의 관련토지는 재개발 완료전의 지변이 ○○구 ○○동 산 81의 2필지 중 이○○ 소유지분 임야와 답으로서 양도인이 1970년 08월 06일 부로부터 상속에 의하여 취득하였습니다.
나. 양도토지의 면적은 산 81번지의 임야가 893㎡, 산 85-1의 임야가 765㎡이며 1107의 9의 답이 548㎡이며 이○○ 소유지분은 전체면적의 3/7임.
다. 양도토지는 도시 재개발법 제41조 규정에 의한 관리처분 게획에 따라 대한주택공사에 양도되었으며 재개발의 시행일정 및 내용은 다음과 같음.
○ 재개발사업명 : 주택개량 재개발 ○○5구역 제2지구사업
○ 사업시행인가일 : 1991년 09월 05일
○ 아파트 준공일 : 1994년 10월 15일
○ 분양처분고시일 : 1995년 02월 24일
라. 양도 토지의 대가는 현금 710,267,722 및 재개발구역내에 건립된 아파트 1채(분양가 101,283,095)로 총 811,550,817원 임.
양도대금의 수령은
1994년 09월 09일 : 700,092,322원 수령(예정금액에 의함)
1994년 11월 10일 : 7,000,000원 수령(예정금액에 의함)
1995년 02월 28일 : 3,175,400원 수령(예정금액에 의함)
(최종정산금으로 이때 매각대금이 최종 확정됨)
양도대금의 일부로 받은 아파트는 1994년 10월 15일자로 준공되었으나 소유권 보존등기는 1995년 03월 17일에 이○○앞으로 하였음.
마. 양도의 대가로 받은 아파트는 1995년 05월에 제3자에게 처분하였음.(등기처분일 : 1995.05.03)
[질의내용]
첫째, 토지의 양도시기는 다음중 어느 때인지 여부.
가. 양도대가의 대부분인 700,092,322원을 추정치에 의하여 수령한 1994년 09월 09일이며 이후 추가 수령한 금액은 해당 수령일자에 양도한 것으로 봄.
나. 최종정산금 3,175,400원을 마지막으로 수령한 1995년 02월 28일
다. 분양처분 고시일 다음날인 1995년 02월 25일(국세청 재일01254-313, 1991.02.04 참조)
둘째, 도시개발법 제41조 규정에 의한 관리처분계획에 따라 취득한 아파트는 환지로 본다는 예규(재일46014-46065, 1993.11.16)에 따라 아파트가액 해당부분에 대한 토지양도는 양도소득세의 대상이 아니나 추후 아파트 양도에 따른 양도소득세 계산을 위한 아파트의 취득일자는 다음날짜 중 어느 날짜로 보아야 하는지 여부.
가. 분양처분 고시일 다음날 (1995년 02월 25일)
나. 당초 토지의 취득일(1977년 01월 01일의 제취득)
다. 아파트의 준공일(1994년 10월 15일)
셋째, 아파트의 취득일자를 당초 토지의 취득일(1977년 01월 01일)로 본다면 아파트의 양도 및 취득가액의 결정은 다음 중 어떠한 방법이 적정한지 여부.
가. 실제로 아파트가 건립된 시기로부터 1년이내에 처분하였기 때문에 실제 거래가액을 적용하여 양도소득세를 계산함(아파트의 실제 취득가는 ○○주택공사의 분양가액으로 함.)
나. 당초 토지의 취득일이 1977년 01월 01일 이기 때문에 아파트의 양도가액은 기준시가 (1995년 04월 01일 공시), 취득가액은 1977년 01월 01일 현재의 환산기준시가를 적용함.
다. 아파트의 건물부분만 1년이내의 단기 거래로 보아 실제 거래가를 기준시가에 의해 안분계산하여 적용하고 토지 부문은 기준시가에 의함.
넷째, 아파트의 취득가액을 1977년 01월 01일 현재의 환산기준시가를 적용한다면 장기보유 특별공제와 양도소득 특별공제의 적용방법은 다음중 어떠한 방법이 적용하는지 여부.
가. 아파트 전체의 기준시가(1995년 04월 01일 최초고시)를 과세표준에 의해 1977년 01월 01일 현재의 환산기준시가로 계산한 금액(토지 및 건물) 전체에 대하여 적용
나. 처분 당시의 아파트 토지처분의 공시지가를 기준으로 과세시가 표준액으로 환산한 1977년 01월 01일 현재의 아파트 토지지분의 취득가액에 대하여만 적용
2. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)