1. 질의내용 요약
가. 토지를 먼저 취득하고 건물이 나중에 완성된 조합아파트 양도소득세 계산시 토지의 취득시점은 주택조합이 토지를 취득한 1990.09.01로 하는 것에 대해서는 이의가 업음.
나. 그러나 건물의 취득당시 환산 기준시가를 계산하기 위한 페이지 527의 계산공식②의 산식 정의와 계산에 오류가 있는 것으로 판단됨.
오류1) 책 페이지527의 식②에서는, 건물취득시 환산기준.시가를 구하려는 하면서 식 정의 자체에 건물 기준시가를 넣는 정의 자체의 애매모호함에 있으며, 더욱이 식에서는 기준시가로 정의하고, 실제 계산예에서는 과세시가표준액을 쓰고 있음.
따라서 취득시 기준시가를 건물과 토지로 정확히 안분하기 위한 식②의 정의는 분자, 분모에서 현재 알수 있는 과세시가표준액을 사용하여야 함. 즉, 산식②의 정의는 다음과 같이 되어야 함.
4아파트 취득시점의 건물 과세시가표준액
아파트취득시점의×──────────────────────=건물취득시의
환산기준시가 아파트 취득시점의 토지,건물 과세시가표준액 환산기준시가
오류2) 식②의 계산 예에서 실제로 과세시가표준액을 쓰고 있는데, 정확한 안분 금액을 구하려면 분자, 분모 모두 일관성 있게 과세시가표준액을 써야하나, 책에서는 분자의 건물은 과세시가표준액을 쓰고, 있으면서 분모에서는 갑자기 토지의 공시지가를 사용함으로써 일관성있는 비례금액을 구하지 못하고 있음.
동시에 이미 식① 계산예의 분자에서 보면 아파트(토지+건물) 취득시점의 과세시가표준액을 토지등급가액을 사용하여 50㎡ × 113,000 + 85㎡ ×133,000으로 계산하고 있음. 따라서 일관성있는 계산을 하고 정확히 안분된 건물의 취득당시 환가기준시가를 구하기 위해서는 식②의 분모에서도 50㎡ × 700,000이 아니라 50㎡ × 113,000을 사용하여야 함. 따라서 식②의 계산예는 다음과 같이 바뀌어야 모든 관계자들로부터 합리적인 수긍을 얻을 수 있을 것임.
85㎡ × 133,000
59,569,609 × ─────────────────── = 39,718,928
50㎡ × 113,000 + 85㎡ × 133,000
2. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)