1. 질의내용 요약
○ 건축허가 명의변경이 불가능하여 타인명의로 보존등기해야 할 경우 상속세법 제32조의2 제1항 규정의 적용범위 및 해석에 관하여 질의합니다.
[사건개요]
가. 토지매입 및 건축허가
인천시 북구 ○○동 소재 5개 필지를 A,B,C,D,E 모두 5명이 각각 취득한 후 주택건설촉진법 제33조 제1항과 동법 시행령 제32조 제1항의 사업승인의무가 면제되는 다세대주택 19세대씩 건축하기로 하고 각각 설계 및 건축허가를 득하였으며, 당시 건축업을 경영하고 있던 B를 책임진행 및 공사자로 선출하였음.
나. 공사의 진행
각 소유자가 건축비를 부담하고 B가 책임공사자로 5개 필지 모두에 대해 공사가 착수ㆍ진행 되었음.
다. 일방(A)의 사업포기
공사진행중 A가 일신상 이유로 사업포기를 표명하였으며 토지매입 및 기지출 공사비 2억을 인수할 사업승계자 물색을 책임시공자인 B에게 요청하였음.
라. B의 사업인수
B는 A의 사업승계자를 물색하였으나 상당한 시일이 경과하도록 인수자를 찾을 수 없었으며 공사를 장기간 중단할 수도 없는 상황이므로 각 사업주들의 합의로 사업의 책임진행자 및 시공자인 B가 인수하기로 결정함.
마. A의 명의유지한채 B의 계산으로 공사완료ㆍ분양
- B는 A의 사업을 부득이 인수하는 과정에서의 명의변경을 하려하였으나 이는 다음과 같은 이유로 인해 현실적으로 불가능 하였음.
(1) B가 A의 19세대를 인수하게 되면 주택건설촉진법 제33조 제1항 및 동법 시행령 제32조 제1항에 따라 사업계획승인대상 사업이 되기 때문에 모든 공사를 중단하고 주택건설촉진법 시행령 제32조 제2항의 서류를 작성하여 승인을 얻어야 함. 그러나 이를 위해서는 설계변경 등이 필요하게 되고 결국 이미 진행된 공사를 원상복구해야 하는 문제가 발생함.
(2) 위 (1)의 경제적 시간적 손실을 감수하며 명의변경을 강행했다 하더라도 A의 토지와 B의 토지가 연접해 있지 않기 때문에 동일인에 대해서는 건축허가를 내주지 않고 있음.
- 따라서 A의 기지출 건축비 2억원과 차후 발생하는 건축비 및 세금 납부등을 B가 책임지기로 하고 A의 명의를 그대로 사용하여 공사를 계속하여 보존등기 및 분양하였음.
[질의]
본 사례의 경우는
가. 실정법상, 그리고 현실적으로 이미 공사가 진행된 A의 건축허가 명의변경이 불가능 하였으며
나. 보존등기는 건축허가 명의자에게만 가능하기 때문에 역시 A의 명의로 보존등기한 후 분양하였으며, A명의로 B의 계산하에 소득세 신고ㆍ납부를 필하였음.
(질의1) 이러한 경우 헌법재판소 결정 및 대법원 판례등에도 불구하고, A의 건축허가 명의변경이 관계법령 및 현장조건 때문에 불가능하여 부득이하게 B가 A의 명의로 건축 및 분양완료하고 그 소득을 취한후 각종 납세 의무를 A의 명의로 신고ㆍ납부했다고 하여 상속세법 시행령 제40조의6 2호 다목의 조세회피 목적이 없는 경우에 해당하지 않는다고 보아 증여세를 과세해야 하는지 여부
(질의2) B가 아닌 제3자가 사업을 승계했다 하더라도 동일한 상황에 처할 수 밖에 없었다면 그때도 이를 명의신탁에 의한 증여로 의제해야 하는지 여부
(질의3) A명의로 보존등기후 바로 B로 이전등기한 후에 B명의로 분양했다면 대법원 판례에 따라 증여로 볼 수 없음이 분명하나 A명의로 분양할 수 밖에 없었던 것은 주택완공 또는 보존등기 전부터 이미 분양이 진행되었으며 명의상 건축주가 아닌 B가 실질소유자임을 내세워 분양계약을 할 수 없었기 때문인데도 이를 조세회피 목적이 있는 것으로 보아 증여세를 부과해야 하는지 여부
(질의4) 당초 대법원 판례에서는 “조세회피”라 할 때 조세를 상속 증여세로만 한정하던 것을 1993년 12월 31일 상속세법 개정시 국세, 지방세 및 관세로 확대 규정한 바, 개정법률 시행전인 1993년분 소득세를 A의 명의로 신고ㆍ납부함으로써 실질소득자인 B가 종합소득세의 누진과세를 피하게 되었는데, 법의 소급적용금지 원칙에도 불구하고 이를 조세회피로 보아 증여세를 과세해야 하는지 여부
2. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)
○ 상속세법 제32조의2 제1항 【제3자 명의로 등기 등을 한 재산에 대한 증여의제】
○ 상속세법 시행령 제40조의6 【증여의제로 보지 아니하는 경우】