1. 질의내용 요약
가. 개요
본인은 고층 건물을 신축하여 일부 분양하고 입주를 하였으며 약 3분의 1은 미분양된 상태이며 전체 면적 중에서 약 2분의 1은 미입주된 상태입니다.
아파트는 주택건설촉진법과 공동주택 관리령이 있어 이에 준하여 관리 운영하면 되는 것으로 압니다. 그러나 빌딩, 또는 오피스텔은 이와 같은 규정이 없는 것으로 알고 있으며 무수한 빌딩 들의 관리에 어려움이 있습니다. 또한 그 오피스텔을 관리하기 위하여 관리 직원이 있어야 됨은 두말할 나위가 없습니다.
전기를 공급하고 냉방을 공급하고 이를 유효 적절하게 통제, 감독하는 직원이 필요하여 일정한 관리비로 운영될수 밖에 없고 관리운영위원회가 구성 될수 없는 것은 입주가 2분의 1밖에 안되어 사업주가 적절하게 통제를 하지 아니할 수가 없는 상태입니다.
이것은 단기 그 건물의 관리 운영만 하는것이고 사업주가 운영하는 기업이 회계와 완전히 독립되어 있습니다.
그 관리비의 구성은 아파트 관리비 구성과 똑 같고 형태가 똑 같습니다.
일반관리비는 일반직원의 인건비, 사무용품비, 제세공과금, 업무용차량유지미, 통신비, 상여, 퇴직적립금, 인쇄비, 직원복리후생비 등으로 되어있고, 냉방비는 냉방공급에 필요한 전기료, 필요약품비, 도시가스 사용료로 되어있으며, 주차관리비는 주차장을 관리하기위한 인건비, 시설 유지, 보수비로 되어 있습니다.
한경미화비는 건물 청소에 필요한 인건비, 소요자재비용입니다. 오물수거비는 진개처리비용이며 이는 진개수거업자 에게 용역을 주어 처리하고 있으며, 소독비는 용역을 관리사무소에서 허가를 소지하고있는 업자에게 용역을 주어서 처리하고 승강기 유지비는 승강기 유지보수에 필요한 자재비용 등으로 전문 관리 회사에 이것도 용역을 주었습니다.
수선유지비는 건물관리 유지에 필요한 각종 자재비용이고, 오수처리비는 오수처리를 위한 약품 등의 비용이며 전기료는 순수한 전기 사용량에 따른 비용입니다. 이와 같이 구성되어 있는 관리비는 사업주의 이익과는 전혀 별개이고 회계도 완전히 독립되어 있으며는 그 달에 사용된 금액만큼 그 다음 달에 부과합니다.
나. 질의사항
부가 2. 1235-2230, 1978.06.12 예규에 자치운영회에서 운영하는 관리비에 대한 부가가치세 해당여부 회시사항에는 부가가치세가 부과되지아니하는 것으로 되어 있으며 현재 면세사업자 등록증으로 종사 직원들이 임금에 대한 세금만 처리하고 있는데, 1) 부가가치세를 납부해야 한다면 어떤 항목에 것이 해당되며, 2) 해당 관리비 중에서 전기료, 도시가스로 사용되는 냉방비, 환경미화비, 승강기 유지비, 상하수도료, 등에 대하여 전체 관리비 중에서 2분의1 정도 되는 관리비는 부가가치세를 납부는 하지만 환급을 받지는 아니하는데 이것에 대한 부가가치세를 환급받을 수 있는 방법은 없는지 질의를 하오니 회시해 주시기 바랍니다.
2. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)
※ 부가46070-2084, 1993.08.26
1. 귀 질의의 경우에는 그 질의내용이 불분명하여 명확한 답변을 드릴 수 없으나, 상가 또는 공동주택 관리사업자가 상가 또는 공동주택을 관리하여 주고 입주자로부터 그 대가를 받는 경우에는 부가가치세법 제1조 제1항에 의하여 과세되는 것임. 다만, 이 경우 당해 사업자가 보험료, 수도료 및 공공요금 등을 별도로 구분징수하여 납입을 대행하는 때에는 당해 금액은 부가가치세 과세표준에 포함하지 아니하는 것임.
2. 집합건물의 입주자들이 ‘집합건물 소유 및 관리에 관한 법률’ 제23조에 의한 관리단을 구성하여 자치적으로 집합건물을 관리하고 각 입주자들로부터 받는 관리비에 대하여는 부가가치세가 과세되지 아니하는 것으로, 이 경우 당해 관리단은 부가가치세법에서 규정하는 사업자 등록은 할 수 없는 것이나, 다만 단순한 원천징수의무를 위하여 소득세법 시행령 제287조 또는 법인세법 시행령 제128조의 3 규정에 의하여 납세번호를 부여받을 수 있는 것임.