1. 질의내용 요약
[개황]
가. 질의자는 1968.11.23.에 취득한 서울 ○○구 ○○동 ○○번지의 토지 1,807㎡를 조합원 자경으로 도시재개발시행자인 ○○조합에 1,885,771,387 원의 가액으로 제공하고, 그 대가로서 아파트 1개 (분양가액 : 173,360,673원) 와 상가 3개 (분양가액 483,450,000 원)를 받고 나머지 금액 1,228,960,714원은 청산교부금으로 1993.12.27.에 현금수령하였습니다. (별첨 계약서 참조)
나. 질의자는 ○○조합에 편입되어 있는 ○○동 ○○번지의 토지 1,807㎡를 조합에서 1,885,771,387 원으로 평가, 보상한다기에 1992년 기준시가는 3,776,630 원이고, 시가는 이보다 월등히 높은데도 불구하고 저가인 조합평가액으로 보상한다는 것은 부당하다는 취지로 별첨과 같이 이의를 제기하였던바, 별첨 답변서와 같이 조합평가액 이상으로는 보상할 수없고 소송을 하여 판결금액이 높아지면 조합원의 추가부담액이 높아질 뿐만 아니라 관리처분인가도 지연되어 결과적으로 400여 조합원이 피해를 보게된다는 사정을 고려하여 재산상의 막대한 손실을 참고 본 질의자는 조합평가액 대로 토지를 제공하였습니다.
다. 위 토지 1,807㎡의 취득시 기준시가는 79,218,617원이며, 양도시 기준시가는 3,162,250,000원이 됩니다.
[질의사항]
1. 도시재개발구역내의 토지소유자가 토지재개발법제41조의 규정에 의하여 고시된 관리처분계획에 따라 소유하던 토지의 대가를 일부는 새로이 건축한 건축물 (아파트와 상가)과 그 부수토지를 분양받고, 나머지 금액은 청산 교부금으로서 현금수령하였을 경우에 양도소득세의 과세대상이 되는 양도로 보는 부분에 대하여 아래 “갑” “을” “병”설 중 어느 설이 타당한지 여부
(갑설)
- 종전에 소유하던 토지 전체를 양도로 보아 양도소득세를 과세하여야 한다.
(을설)
- 종전토지가액에서 분양받은 건축물 (부수토지 포함)을 제외한 청산교부금으로 현금수령부분만 양도소득세 과세대상이 된다.
(병설)
- 도시재개발사업시행자 (질의자의 경우는 ○○조합)에세 양도한 경우에는 종전토지의 대가로 분양받은 건축물 (부수토지 포함) 뿐만 아니라 청산교부금으로 받은 현금까지도 양도소득세의 과세대상이 되지 않는다.
2. 질의1에서 “갑”설이나 “을” 설 중 어느 하나가 타당하여 양도소득세를 부담하여야 한다면 실지거래기준이 아닌 국세청기준시가에 의하여 양도차익을 계산하였을 경우에 이 양도차익이 실지양도가액을 초과하는 경우에는 실지양도가액을 당해 자산의 양도차익으로 보아 양도소득세를 과세할 수 있는지 여부
3. 질의1에서 “을”설이 타당할 경우에 국세청 기준시가에 의하여 양도소득세를 계산할 때에 분양받은 건축물에 해당하는 토지면적을 계산할 수 없기 때문에 환지로 보지 아니하는 토지면적 (양도토지면적)도 알 수 없는 바, 이 경우에 양도토지면적은 분양받은 건축물의 부수토지면적만 제외한 나머지 토지면적을 양도토지면적으로 보는지 아니면 종전토지면적에 종전의 토지 평가액에서 분양받은 건축물 (부수토지포함)의 가액의 비율을 곱하여 계산하는지 여부
2. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)