[회 신] | ||||||
(3)
(4) 환산취득가액 = (2) + (3). |
1. 질의내용 요약
○ 조합아파트는 토지를 먼저 취득하고 건물은 나중에 취득하게 됩니다. 이 조합아파트를 양도하게 될 경우 양도소득세는 토지와 건물을 안분하여 구분 기장하며 별도의 세율을 적용하게 되는데 이 때 양도가 및 취득가를 토지와 건물로 안분하는 기준에 대하여 있견이 있어 다음과 같이 질의.
[계산가정]
* 물 건 지 - ○○아파트 30평형(조합아파트) * 토지면적 - 50㎡(취득일) - 1990. 09. 01 * 건물면적 - 100㎡(취득일) -1993. 09. 01 * 양도일 - 1994. 09. 01 * 최초고시일 - 1994. 07. 01 * 고시금액 - 80,000,000 | |||||
1990년 | 1991년 | 1992년 | 1993년 | 1994년 | |
공시지가(㎡) | 500,000 | 600,000 | 700,000 | 800,000 | 900,000 |
건물과표 | 112,000 | 122,000 | 133,000 | 135,000 | 142.000 |
토지등급 | 186 | 202 | 208 | 215 | 221 |
(38,900) | (85,000) | (113,000) | (160,000) | (214,000) | |
[계산내역]
― 양도가 = 고시금액 80,000,000 | |||
― 취득가 = | 최초고시금액 | × | 취득일의 과세시가표준액 |
최초고시일현재 과세시가표준액 | |||
80,000,000 | × | 100 × 135,000 + 50× 38,900 | = | 49,622,490 |
100 × 142,000 + 50× 214,000 |
― 계산공제 = (100 × 135,000 +, 50 × 38,900) × 7% = 1,081,150
― 양도소득특별공제 (2년이상보유 자산에만 해당)
ㆍ 건물은 2년미만이므로 해당없음.
ㆍ 토지(물가율 5%로 가정)
토지의 취득환산액 × 5% 임.
○ 이 경우 토지의 취득환산액을 어떻게 구할 것인가? 다시 말하면 양도가, 취득가가 토지 및 건물을 포함한 고시금액이므로 구분 기장하여야 하고 세율도 건물과 토지의 보유년수가 틀리므로 구분 기장하여 각각 적용해야 한다. 이 때 양도가와 취득가의 안분계산 기준(방법)에 대하여 소득세법 및 령에도 규정되어 있지 아니하므로 다음과 같이 의견이 나뉘어 있습니다.
(갑설)
― 양도가, 취득가의 건물 및 토지분 안분계산 기준을 과세시가 표준액으로 하여야 한다.
― 즉 토지분의 양도가 계산방법은
80,000,000 × | ( 50 × 214,000) |
토지의 과세시가 표준액 | |
건물 및 토지의 과세시가표준액 합계 | |
(100 × 142,000 + 50 × 241,000) |
(을설)
― 양도가, 취득가의 건물 및 토지분 안분계산 기준을기준시가로 하여야 한다. 이 경우 기준시가라 함은 토지에 대하여 토지등급을 적용하는 것이 아니라 공시지가를 적용함을 의미한다.
― 이 경우 토지분 양도가 계산방법은
80,000,000 × | ( 50 ×900.000) |
토지분 기준시가액 | |
건물 및 토지의 기준시가 합계액 | |
(100 × 142,000 + 50 × 900,000) |