1. 질의내용 요약

가. 본인은 임대주택건설촉진법에 의한 임대주택을 임차하여 거주하고 있습니다. 1993년 12월 31일 신설된 소득세법 시행령 제15조 제1항 제1호에 본인의 사례가 어떻게 적용될 지 궁금하여 질의합니다.

나. 본인은 타인의 입주권을 구입하여 1989년 02월 입주하였으나 본인의 명의로 임대차계약이 된 것은 전대입주자에 대한 특별분양의 구제조치로 1991년 03월입니다. 1994년 01월에 당해 주택의 소유권을 취득하게 되었습니다. 이를 표로 하면 다음과 같습니다.(이기간중 타주택을 소유한 사실은 없음)

1989.02 1991.03 1993.10 1994.01 1994.02

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 (1) : 입주권구입, 입주개시(타인명의 임대차)

 (2) : 특별분양 임대차계약(본인명의 입주및 거주인정;○○시)

 (3) : 임대차 기간 만료(원임대차 기간은 1988년 11월부터 1993년 10월까지임)

 (4) : 소유권이전계약(입주후 4년 11개월, 특별분양후 2년 10개월)

 (5) : 입주후 5년이 되는 때

다. 위와 같은 상황에서 다음을 질의합니다.

 (질의1) 본인이 양도세가 비과세되는 싯점은 언제인지 여부.

  (A)

   - 입주후 5년이 되는 날 이후에 양도하면 된다.

   - 이규정의 신설 취지는 임차인이 한주택에 장기거주한데 따른 불편을 해소하는데 목적이 있기 때문이다. 또한 본인의 경우 입주시점부터 동주택의 실질적 권리자임을 ○○시에서 인정하여 사실 확인등의 절차상 1991년에 계약을 했을 뿐 임대계약의 효과는 당초 입주시점부터이다.

  (B)

   본인명의대로 임대차계약된 날 이후 5년이 되는날과 소유권이전 후 3년 거주 하는 날 중 빠른 날 이후 양도하면 된다.

  (C)

   입주후 5년이 되는 날 이전에 소유권을 취득하였으므로 소유권 취득후 3년 거주이후에 양도해야 한다.

  (D)

   이규정의 신설취지는 장기임대주택의 임차인이 한주택을 장기거주하면서도 양도세 비과세 조치를 받으려면 소유권 이전후 다시 3년 이상을 거주해야 하는 등 거주이전에 현저히 불이익을 받는 것을 해소하는데 있으므로 임대주택건설촉진법상의 5년이상 장기임대주택인 경우 당해 임대계약의 만료 이후 소유권을 이전받아 양도하는 경우에는 비과세된다.

 (질의2) 위의 시행령상 “5년이상 거주하면”의 거주기간계산시 거주기간중 일부의 기간이 실제로는 거주하였으나, 주민등록표상에는 타주택에 거주한 것으로 되어 있는 경우 동주택의 거주기간 계산은 어떻게 하는지 여부.

  (A)

   주민등록표상 최종 전입일부터 계산한다.

  (B)

   주민등록표상 동주택의 거주기간을 합산한다.

  (C)

   실제로 거주한 사실을 입증할 수 있다면 주민등록표상 타주택에 거주한 것으로 되어 있는 기간도 거주기간에 합산하여 거주기간으로 한다.

2. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

○ 임대주택법 제2조 제4호

○ 임대주택법 제13조