[회 신] |
세액의 100분의 10에 상당하는 금액을 산출세액에 가산함. |
1. 질의내용 요약
가. 본인은 부친 전○○(1993년 작고)이 1989.03.14 양도한 부동산에 대하여 1989년 03월에 양도소득세 예정신고를 필하고 세액을 납부하였으나, 느닷없이 1994년 01월에 동 부동산에 대한 양도소득세 계산이 잘못 되었으니 세금을 추가 납부하라는 통지서를 발부하여 가산세 포함 3,460여만원을 부과하였습니다. 그러나 부친은 부동산을 양도하고 성실히 예정신고 납부를 하고 난 후 약 5년이 경과하였고 당사자가 사망한 시점에서 건물의 신축가액 증빙을 제출할 수 없음을 구실로 과중한 세금을 부과하는 것은 논리에 맞지 않은 줄로 압니다. 이에 대해 너무나 억울하고 세금계산 방법이 잘못된 것 같아 다음과 같이 질의합니다.
나. 부동산의 내역및 질의 내용은 다음과 같습니다.
※ 부동산 내역
- 부동산 소재지 : 대구시 ○○구 ○○동 ○○번지
- 취득내용
ㆍ 토지 : 18,810,000원(1988.06.17. ○○공사로부터 취득함), 토지등급 : 184등급(35,300원), 배율 : 5.63배
ㆍ 건물 : 부친이 1988.09.08. 약90,000,000원에 도급주어 신축하였음(약 5년이 경과하고 부친이 사망하여 증빙이 불비함), 과세시가표준액 : 23,668,530원
- 양도내용 : 1989.03.14 토지및 건물 포함 120,000,000원에 매각함.
ㆍ 토지 : 295㎡, 188등급(42,900원), 배율 : 5.63배
ㆍ 건물 : 328.81㎡, 과세시가표준액 25,856,900
※ 양도및 취득가액 계산 방법에 대한 질의
(1) 세무서에서는 양도가액의 토지, 건물 배분에 있어 소득세법 시행령 170조 2항에 의거 토지는 기준시가(배율×과세시가표준액)로 건물은 과세시가표준액으로 배분하고, 취득가액은 토지는 실거래가액으로 건물은 양도가액을 기준으로 과세시가표준액을 대비하여 계산하였습니다.
5.63×15,400×295
ㆍ 토지의양도가액:120,000,000×──────────────=59,692,589원
15400×5.63×295+25,856,900
25,856,900
ㆍ 건물양도가액:120,000,000×──────────────=60,326,411원
15400×5.63×295+25,856,900
ㆍ 토지취득가액:18,810,000원(실거래가액)
23,668,530
ㆍ 건물취득가액:60,326,411×────────=55,220,752원
25,856,900
- 세무당국 계산시 토지의 기준시가산정은 배율공시당시(1988.01.15)의 등급인 167등급(15,400원)을 적용하였음.
ㆍ 양도차익:120,000,000-(18,810,000+55,220,752)=45,989,248원
○ 이와같이 계산하게 되면 실거래가액 안분에 있어, 토지는 기준시기가 과세시가표준액에 배율을 곱하게 되어 실거래가액과 비슷하게 되지만 건물의 과세시가표준액은 1989년 당시 정부공시 평당 건축비가 약 80~90만원인 점을 감안하면(특히 주택은 더 비싸다) 평당 과세시가표준액은 260,000원에 불과하여 실제가액에 30%밖에 되지 않으므로 이를 기준으로 안분 계산하면 토지가격은 실제 가격에 비해 약 2배이상 과대하게 되고 건물가액은 약 1/2정도로 평가됩니다. 그러나 토지의 실취득가액이 없다면 다시 과세시가표준액에 의해 토지가액이 재계산되므로 납세자가 약간 불리한 정도지만 퇴지의 취득가액을 실거래가액으로 인정하게 되면 납세자는 엄청나게 불리하게 됩니다. 즉 계산되니 토지 양도가액은 실제거래가액보다 2배이상 비싸게 나오는데 비해 취득가액은 실거래가액이 되므로 엉터리 양도차익 발생하게 도어 허구의 추가적인 양도차익이 발생됩니다. 그 당시 토지실제거래가격등을 제시하여 이러한 불합리한 점을 이야기 하였으나 세무당국에서는 불합리한 것은 알지만 세법규정에 따라 과세할 뿐이라고 전혀 시정해 주지 않았습니다.
(2) 그러나 세무당국에서의 계산에 있어 소득세법 시행령 170조 1항 단서 및 시행규칙 56조의5 5항 규정에 의해 가장 명백한 토지의 취득가액에 의해 토지의 양도가액을 먼저 계산하게 되면 이러한 불합리한 점이 어느 정도 시정될 수 있습니다.
42,900×295
ㆍ 토지의양도가액:18,810,000×────────=22,859,745원
35,300×295
ㆍ 건물의양도가액:120,000,000-22,859,745=97.140.255원
ㆍ 토지의취득가액:18,810,000원(실거래가액)
23,668,530
ㆍ 건물취득가액:97,140,255×────────=88,918,897원
25,856,900
ㆍ 양도차익:120,000,000원-(18,810,000+88,918,897)=12,271,103원
○ 이 방법에 의해 계산하면 토지의 실제거래가격 및 건물의 실제 양도가액 및 취득가액이 적정히 배분계산되므로 이 방법에 의해 양도차익을 구하여 양도소득세를 부과하는 것이 가장 타당하다고 사료됩니다.
(3) 세무당국이 “(2)”방법도 불합리하다고 생각하신다면 양도가액이 실거래가액이고, 토지의 취득가액이 실거래가액이라면 건물의 취득가액 또는 실제 신축원가를 취득가액으로 인정해야 할 것으로 사료됩니다. 즉 실제 신축원가 증빙이 있으면 그 증빙에 의하여 원가를 계산하고, 설사 증빙이 없더라도 정당한 절차에 의해 양도소득세 예정신고를 필하였고 부동산을 양도한 지 약 5년이 경과하였으니 더구나 양도한 당사자가 사망한 점에 비추어 최소한 1989년 당시 정부에서 인정한 주택의 신축 평당 단가에 의거 주택 취득가격을 인정하여 다음과 같이 계산하여야 할 것입니다.(㎡당 신축당가 250,000원으로 가정)
ㆍ 양도가액:120,000,000원(실거래가액)
ㆍ 토지취득가액:18,810,000원(실거래가액)
ㆍ 건물취득가액:328.81㎡×250,000원=82,202,500원
ㆍ 양도차익:120,000,000-(18,810,000+82,202,500)=18,987,500원
(4) 위와 같은 세가지 방법중 어느 방법이 가장 합리적이며 또한 어느 방법에 의해 계산하여야 하는것인지를 질의하며 또한 1989년 당시 정상적인 양도소득세 예정신고와 세금납부가 이루어졌는데도 불구하고 세무담당자의 착오에 의해 세금이 과소신고 납부된 경우 약 5년이 경과한 후 과다한 가산세(신고불성실, 납부불성실)를 부과할 수 있는지를 질의합니다.
2. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)