1. 질의내용 요약
[질의 배경]
○○시 제2공단조성사업은 ○○공단에 인접한 지역에 거주하는 주민의 숙원 사업이며, 원주시를 포함한 영서지역의 공업용지 부족등으로 사업시행의 필요성이 절실하던 중 1992년도 대통령선거 공양사업에 포함됨을 계기로 본격적인 추진이 이루어져 1992년 03월 19일 366천평의 자연녹지 및 경지지역을 공업지역으로 도시계획을 변경하고 기존의 공업지역 72천평을 포함한 328천평을 ○○시 제2공단조성사업지구로 지정하여 실시계획을 1992년 12월 31일 ○○도지사로부터 승인받아 고시하였습니다.
1993년부터 보상비 및 공사비등의 1,400억원의 사업비를 조성하고자 선수입주 분양공고및 관련단체와 기업체에 홍보공문을 발송하였으나 희망업체가 전무하여 ○○시 자체개발이 불가능하여 ○○공사의 사업시행을 의뢰하였으나 ○○공사로부터 조성원가가 높아 사업시행을 할 수 없다는 통보를 받았습니다.
○○시 제2공단의 개발이 장기간 지연될 경우 주민의 행정신뢰도 실추 및 재산권 행사의 장기적인 규제로 인한 주민의 피해 및 민원이 극심할 것으로 예상되어 1972년부터 공업지역으로 편입된 72천평은 사업지구에서 제외시켜 도로등의 기반시설을 설치하고, 1992년도에 신규로 편입된 366천평중 기존공단과 인접한 77천평은 토지구획정리사업으로 개발하고자 도시계획변경에 관한 토지(건물)소유자의 동의를 받던중 토지양도소득세 및 토지초과이득세에 관한 의견이 제기되어 사업추진이 현재 중지되고 있는 실정입니다.
토지구획정리사업은 사업시행자가 토지를 매입(보상)하지 않고 사업을 시행한 후 도로등의 공공시설용지에 편입된 면적과 공사비에 충단된 면적을 공제(개발전 면적의 양 50%)한 면적에 상응한 공업용지를 소유자에게 돌려주고 소유자 임의로 환지받은 용지를 사용 또는 처분하게 하는 방식의 공공사업입니다.
토지소유자등이 알아본 바로는 토지구획정리사업으로 조성된 용지를 매각할 때에는 양도소득세 부과대상이 되며, 일정 기간내에 매각이 않될 때에는 유휴지로 토지초과이득세 부과 대상이 되어 사업으로 인한 이득이 전혀 없으므로 토지구획정리사업에 동의를 할 수 없다는 주장입니다.
[질의1]
토지구획정리사업으로 인한 토지의 양도에 대한 양도소득세의 부과
(갑설)
- 공공사업에 필요한 토지등을 해당사업 시행자에게 양도할 경우에만 양도소득세가 감면되므로 소유자가 조성된 용지를 개별로 매매하는 이 경우에는 감면대상이 되지 않는다.
(을설)
- 본 토지구획정리사업은 주민의 임의의사가 아니고 ○○시에서 직권으로 시행하는 공공사업이므로 조성된 용지를 소유자가 개발적으로 처분을 하더라도 양도소득세는 감면되어야 한다.
[질의2]
8년 이상 소유자가 실제로 경작한 농지에 대한 양도소득세의 감면
(갑설)
- 8년 이상 소유자가 실제로 경작한 농지라 하더라도 도시계획상 주거ㆍ상업ㆍ공업지역으로 편입ㆍ고시된지 1년이 경과한 토지는 양도소득감면대상에서 제외된다.
(을설)
- 8년 이상 소유자가 실제로 농사를 지은 토지가 도시계획지역(주거ㆍ상업ㆍ공업)에 편입되어 1년이 경과하였지만 이 경우는 편입된지 1년이내에 공업단지조성사업 실시계획지역으로 지정되어 법규상 개발이 제한되었기 때문에 감면대상에 포함되어야 한다.
[질의3]
토지구획정리사업으로 조성된 미 사용 토지에 대한 토지초과이득세의 부과
(갑설)
- 자연녹지등의 지역이 공업지역으로 변경ㆍ고시되어 토지구획정리사업ㅇ로 개발되어 지가가 상승하였으므로 법규로 부과가 유보된 2년이 경과하여 해당 토지를 사용하거나 매각하지 않을 경우에는 토지초과이득세의 부과대상이 된다.
(을설)
- 도시계획사업으로 지가가 상승한 것은 사실이나 소유 토지의 50%을 제공함으로 인한 손실로 지가가 상승되었고 실지로 매각이 곤란함을 예상하면서도 지역개발을 위하여 개발되었으므로, 타지역의 지가상승율과 비교한 토초세의 부과대상에서 제외되어야 한다.
2. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)
○ 조세감면규제법 제63조 제1항