1. 질의내용 요약

○ 임대주택을 양도함에 있어서 세무회계 관계상의 몇가지 의문점이 있어서 질의함.

 가. 5호 이상의 주택을(직접지어서 임대하든, 매입하여서 임대하든간에)(공동주택이든, 단독주택이든간에) 5년이상 임대하다가 양도하면 양소세의 50%감면, 10년이상 임대하다가 양도하면 양소세의 100%를 면제한다고 들었습니다. 사실인지 여부

 나. 그러나 주택을 임대하다가 10년후에 양도할 시점에 본인이 만약에 주택건설업 또는 부동산매매업 또는 다른 어떠한 업중에 여러가지업 또는 어느 한가지 업종이라도, 하고 있는 상태이거나

  그러한 업자로 간주 받을 타거래행위 또는 사업행위가 있을 경우에도, 임대하다가 양도한 주택에 대하여 만은 양소세 적용을 받는지 여부.

  양소세적용을 받음으로써 100% 면제받는 것으로 알고, 10년간 임대하다가 양도했는데, 그때가서 세무당국에서 “당신은 건설업자이니까, 주택을 건설해서 분양한 경우에 적용되는 사업소득세를 적용하겠다”

  또는 “당신은 부동산매매업자이니까, 부동산매매업에 적용되는 사업소득세를 적용하겠다.”

  또는 “당신은 ○○업자이니까, 양도한 주택에 대해서 양소세 적용을 않고, 다른 세금을 적용부과하겠다.”고 할수도 있는지 여부

 다. 뿐만 아니라 5년이나 10년후 양도할 시점이 아닌 지금 - 즉 임대주택을 짓거나 매입하는 지금 - 현재, 주택건설업 또는 부동산매매업 또는 다른 어떠한 업종중 여러가지업 또는 어느 한가지업이라도 하고 있으면서 5년이나 10년후에, 임대한 주택을 양도한 경우에도, 임대하다가 양도한 주택에 대해서만은 양소세적용을 받는지 여부

 라.

  (1) “점포가 딸려 있는 주택을 소유하고 있다가 양도한 경우, 그 건물에 있어서 점포부분의 면적이 주택부분의 면적보다 좁은 경우에는 그 건물 전체를 주택으로 간주하여 세금을 계산부과한다. 따라서 이 건물의 소유자가 1가구 1주택의 경우에는 그 건물의 양소세가 비과세된다.”고 들었습니다. 맞는지 여부

  (2) 전 (1)항의 경우 1가구 1주택이 아니고, 그 건물의 점포부분과 주택부분을 10년이상 임대하고 있다가(물론 타주택을 4호 이상 임대하고 있으면서) 양도한 경우

   (가) 점포부분과 주택부분을 동일임차인에게 임대하다가 타인에게 양도한 경우, “그 건물전체를 주택으로 간주하여서 주택(주택+점포)을 임대하다가 양도한 경우로 간주하여 양소세를 면제한다.” 맞는지 여부

   (나) 전 (가)항의 경우 동일임차인이 아닌 2인 이상에게 임대하다가 양도하면 어떻게 되는지 여부

  (3) 전 (1)항의 경우 1가구 1주택이 아니면서, 그 건물의 점포부분은 건물의 소유자가 직접사용하고 주택부분만 10년이상 임대하다가, 그 건물 전체를 양도한 경우에는 주택부분의양소세는 면제되는지 그리고 점포부분의 양소세는 어떻게 되는지 여부

2. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

○ 조세감면규제법 제67조의4