1. 질의내용 요약
○ 아래(가)와 같은 내용으로 (주)○○은행의 대리인 성업공사와 공장부지및 부대건물에 대한 매매계약을 체결하여 아래(나)의 내용과 같이 부동산 임대업을 하던중 아래(다)의 내용과 같이 부동산 매매 갱개계약을 하여 아래(라)의 내용과 같이 부동산 매매 갱개계약에 의하여 변경된 매수인으로부터 대금을 지급받고 부동산 임대업을 폐업하였을 시
[질의]
가. 아래(마)와 같이 부동산 매매 갱개계약시점에서 고정자산 매각에 대한 부가가치세법상의 과세에 대하여 양설이 있어 질의하오니 어느설이 합당한지 여부.
나. 아래(마)의 (갑)설과 (을)설중 어느것도 타당하지 아니하다면 아래 내용의 부동산 매매 갱개계약시점에서 아래의 (을)이 (병)에게 공급한 고정자산매각에 대하여 부가가치세법에 의하여 아래의 (을)에에 어떻게 과세 되어야 하는지 법적 근거와 과세표준에 대한 구체적인 산출내역.
다. 아래의 (을)이 (병)에게 공급한 고정자산 매각분에 대하여 부가가치세가 과세된다면 아래 내용의 부동산 매매 갱개계약시점에서 아래의 (을)이 (병)에게 세금계산서를 미교부하였을 시 세금계산서 미교부 가산세는 적용하여야 타당한지 여부.
아 래
가. 당초 매매 계약서 내용
(1) 매매 계약일 : 1985.11.11.
(2) 매매 계약 당사자
매도인(갑) : (주)○○은행 대리인 ○○공사
매수인(을) : 김○○
(이하 편의상 위 매도인과 매수인을 각각 (갑)과 (을)이라 칭하기로 함)
(3) 매매계약물건 : 공장부지 및 부대건물
(4) 계약내용
(가) 총 계약금액 : 35,000,000(공장부지 및 부대건물 총 매매대금)
(나) 계약보증금 : 5,000,000원(계약일에 지급함)
(다) 대금 지급 방법 : 상기의 매매대금 중 이미 지급한 계약보증금 5,000,000원을 제외한 잔액을 다음과 같이 6회분할 지급키로 함.
1차지급 1986.05.10. 5,000,000원
2차지급 1986.11.10. 5,000,000원
3차지급 1987.05.10. 5,000,000원
4차지급 1987.11.10. 5,000,000원
5차지급 1988.05.10. 5,000,000원
6차지급 1988.11.10. 5,000,000원
(라) 소유권이전 :
상기 대금이 완제 되었을시 갑은 을에게 상당시일 내에 소유권이전등기에 필요한 서류를 교부키로함.(참조 : 별첨매매계약서 제4조)
(마) 점유 사용권
을이 대금 완납전에 매매물건을 점유 사용하고저 요청한때는 (갑)이 제시하는 조건 이행후 사용할 수 있음.(참조 : 별첨매매계약서 제8조)
(바) 점유 사용료
을의 귀책사유로 매매계약이 해제된때는 점유사용물건을 지체없이 갑에게 인도하고 (을)은 사용료를 (갑)에게 지급하여야함.(별첨 매매계약서 사본 제10조 참조)
(사) 계약의 해제
(갑)(을) 공히 이계약을 1개조라도 위반 하였을 시 각 상대방은 이계약을 해제할 수 있음.(참조 : 별첨 매매계약서 사본 제14조)
나. 부동산 임대업 경영 내용
(1) 사업개시일
(갑)에게서(을)이 점유 사용권을 허락받아 1986.07.10일 타인에게 상기 공장부지 및 부대건물을 임대하여 일반사업자로 사업자 등록함.
(2) 부동산 임대업에 대한 부가가치세 신고 납부 1986.07.10.-1987.06.30. 까지 부동산 임대 수입금액에 대하여 부가가치세 신고 납부함.
(3) 1987.06.29. 부동산 매매 갱개계약 체결로 부동산 임대업 폐업하게 되었기 1987.06.30. 폐업 신고함.
다. 부동산 매매 갱개계약 내용
(1) 계약일 : 1987.06.29.
(2) 계약당사자
(갑) 매도인 : (주)○○은행 대리인 ○○공사
(병) 매수인 : (주)○○산업(부동산 매매 갱개계약에 의하여 변경된 매수인임)
(을) 탈퇴자 : 김○○(당초 계약에 의한 매수인)
(이하 위 계약 당사자를 각각 (갑)(을)(병)으로 칭하기로 함)
(3) 부동산 매매 갱개계약 내용
(가) 탈퇴 : 1987.06.29. 자로 상기 (을),(병)연서 신청에 기하여 (병)은 (을)에 대한 권리 의무 승계와 동시에 (을)은 탈퇴하고 (갑)(을) 간에 체결된 당초 계약 각조항을 무위 준수키로 하며 (갑)도 이를 승인함.
(이 계약으로 인하여 당초 매매계약 상의 총 계약대금 35,000,000원중 (을)이 이미 (갑)에게 지급한 계약금과 3회까지의 부불금의 합계액 20,000,000원을 제외한 4회부터 6회까지의 부불금 15,000,000원을 (병)이 (갑)에게 지급키로 됨)
(나) 기타 본 계약 이전에 (갑)(을)간에 이루어진 일체의 법률행위는 (갑)(병)간에 이루어진 행위로 보아 유효하며 (병)은 이에 이의를 제기치 못함.
라. 당초 계약에 의한 매수인 (을)과 부동산 매매 갱개계약에 의하여 변경된 매수인 (병)과 계약내용 : 부동산 매매 갱개계약에 의하여 (을)이 매수인을 탈퇴하고 (병)이 매수인이 되면서 당초 계약에 의하여 (을)이 (갑)에게 기지급한 계약금 5,000,000원 및 3회까지의 부불금 15,000,000의 합계액 20,000,000원을 (병)이 (을)에게 지급하고 또한 (을)의 이 매매물건에 대한 기득권을 포기하는 대가로 5,000,000원을 (병)이 (을)에게 추가로 지급 하였음.
마.
(갑설)
- 당초 매매 계약서상 계약금을 지불하고 6회까지의 부불금 완제시 (갑)이 (을)에게 소유권이전등기에 필요한 서류를 교부키로 한 내용 및 기타 계약 내용에 의하여 소유권은 대금 완제시까지 매도인 (갑)에게 있었고 매도인 (갑)의 허락하에 사용 점유권만 매수인(을)에게 있었을 따름이므로 매수인 (을)이 부동산 매매 갱개계약시점에서 소유권도 없는 재화를 변경된 매수인 (병)에게 공급한 것으로 볼 수 없고 이에 따라 부가가치세법 제6조 1항에 의한 재화의 공급에 해당되지 아니하므로 이거래(부동산 매매 갱개계약 시점에서의 (을)과 (병)의 거래)는 부가가치세과세대상이 아니다.
(을설)
- 당초 매매 계약((갑)과 (을)과의 계약) 형태가 부가가치세법 시행령 제21조 5항에 규정한 연불판매에 해당되므로 매매 갱개계약 직전까지의 (을)이 (갑)에게서 부대건물에 대하여 공급받는 부분은 부가가치세법 시행령 제21조 1항 2호의 규정에 의한 대가의 각부분의 합계액인 계약금 및 3회 까지의 부불금중 공장부지의 대금을 제외한 부분이며 이에 따라 부동산 매매 갱개계약 시점에서 (을)이 (병)에게 공급한 건물의 가액은 20,000,000원 (당초 계약시 (을)이 (갑)에게 지급한 계약금 및 3회까지의 부불금을 (병)이 매매 갱개계약시점에서 (을)에게 지급한 금액)과 이에 추가하여 (을)이 (병)에게서 받은 5,000,000원(매매 갱개계약 시점에서 (을)이 매매물건에 대한 기득권의 포기대가로 (병)에게서 지급 받는 금액)의 합계액인 25,000,000원중 공장부지의 대금을 제외한 부분이고 상기 공장부지 및 부대건물의 가액의 구분이 불분명하므로 부가가치세법 시행령 제48조의 2ㆍ3항 단서 규정에 의하여 안분 계산한 건물의 가액인 부동산 매매 갱개계약시점에서의 (을)이 (병)에게 공급한 부가가치세법 제13조 1항에 규정한 과세표준이다.
바. 참고사항
(1) 부동산 매매갱개 계약시점에서 상기 (병)이 (을)에게 지급한 25,000,000원에 대하여 공장부지 및 부대건물의 가액의 구분이 불분명함.
(2) 지방세법에 의한 건물 부분과 공장부지의 과세시가표준액
건물과세시가 표준액 : 5,000,000원
공장부지시가 표준액 : 2,000,000원
2. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)