1. 질의내용 요약
○ 상가를 신축하여 임대 운영코자 하는바 임대조건은 20년 장기 임대이며 건물 준공(임대 용역 공급) 전에 임대 보증금 없이 20년간의 임대료 총액을 부가가치세 포함하여 계약금 중도금 잔금으로 구분하고 수납하고 잔금은 상가 오픈 1개월전에 납부하여야 입주할 수 있음.
○ 선불로 받은 임대료 총액은 기간별로 상계 공제하여 계약 만료일인 20년후에는 재 계약되는 조건임.
○ 이 경우 아래와 같이 의문점이 있어 질의함.
[질의1]
임대료에 대한 부가가치세 과세 시점에 관하여
(갑설)
- 부가가치세법 시행령 제49조의 2제 제3항(1988.06.09신설)에 의하여 선불로 받은 임대료 및 부가가치세 총액을 선수금으로 계상 하였다가 임대기간 각 과세기간별로 세금계산서 교부한다.
(을설)
- 부가가치세법 시행령 제22조 제2호에 의하여 계약조건에 따라 각 대금을 받기로 할때에 세금계산세를 교부한다.(부가가치세를 별도로 받으므로) 이경우 사업자 등록증을 교부받은 임차계약자는 매입세액 공제 또는 환급받을 수 있지만 다수의 임차계약자는 건물 준공전이므로 사업 개시전이기 때문에 주민등록 번호에 의하여 세금계산서가 교부되므로 부가가치세 매입세액 공제 또는 환급 받지 못하는 불이익이 있다.
(병설)
- 각 대금을 받은때에 부가가치세를 포함 수납 하였어도 선수금으로 계상하였다가 임대 용역 공급 기산점인 상가 오픈시점에 일괄적으로 세금계산서를 교부한다.
[질의2]
미경과 선수 임대료 대하여
(갑설)
- 장기임대이므로 미경과한 임대료선수금은 보증금으로 간주할 수 있으므로 부가세법 시행령 제49조의2 제1항에 의거 간주 임대료에 대한 부가가치세를 납부하여야 한다.
(을설)
- 임대보증금 또는 전세금과 같이 임대기간 만료후 반환하는 금액이 아니므로 간주임대료를 계상하지 아니한다.
2. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)