1. 질의내용 요약
○ 도시재개발법에 의해 주택개량 재개발 사업시, 종전토지, 건축물 소유자(이하"종전 소유자"라 함)가 토지등을 사업시행자에게 출자하고, 사업 시행자가 관리처분인가된 APT, 상가 (이하 건축물 등이라 함) 등을 종전소유자에게 대물 개공시, 그리고, 종전소유자가 대물로 받은 건축물 등 양도와 관련하여 질의함.
[자료]
- 조합 설립 및 사업 시행인가 (도시재개발법 제 17조 ) : 1989.01.18
- 토지,건물 취득일 : 1986.12.15
- 사업시행자 건물멸실 (공부상 멸실정리) 1987.01.19
(사업시행자에게 토지소유권 등기이전일 : 1988.08.17
- 관리처분 계획인가(도시재개발법 제41조 및 동령 제58조) : 1987.11.30
- 분양 신청 및 분양 계약 : 1988.04월부터
- 공사 완료 공고 (준공필) : 1988.11.19
- 사업시행 계획서상 인가 받은 공사 완료일 : 1989.06 예정
- 분양 처분 고시 (도시재개발법 제 48 조) : 1989.06월 예정
- 재개발 사업에 공공시설을 수반하고, 인가 받은 사업 시행계획서상 공사 완료일까지 사업 완료
[질의1]
A. 도시재개발 지역내 종전소유자의 토지와 건물을 사업 시행자 에게 제공(소유권 이전등기)하고, 그 대가로 동 시행자로부터 관리처분인가 된 건축물 등을 대물변제 받은 경우, 동 관리 처분 인가를 환지로 볼 수 있는지의 여부.
(갑설)
- 환지로 본다.
(을설)
- 환지로 보지 않는다.
B. 위에서 갑설이 옳다면 종전소유자가 재개발조합에 재개발사업시행 구역내의 토지를 감정평가되어 출자된후 이 감정평가된 금액이상으로(일반분양 및 체비지 매각 등으로 사업비용등 충당후 남은 잔액 : 조합원 토지 지분별로 배분)
분양 받을시 사업시행자의 조감법 제 58 조 적용여부.
단, 조감법 제 58 조 개정91986.12.26)전 사업시행 인가 받음.
(갑설)
- 분양받은 건축물들은 출자와 대응된 것이어서 조감법 제 58조를 적용하여 양도세 면세(당초 감정 평가시 저평가)
(을설)
- 출자된 토지등 감정평가와 분양받은 건축물 대가(관리처분 인가금액)와의 차액은 양도세 과세.
[질의2]
소득세법 시행령 제15조(1세대1주택범위). 소득세법 제23조(양도소득 공제. 특별공제). 소득세법 제70조(세율)적용과 관련
사업 시행 인가일 이후 종전 토지 및 건축물을 취득하여 사업시행자에게 출자하고 도시 재개발법에 의해 관리처분 인가된 아파트 상가등을 환지로 취득하여 양도했을때 거주(보유)기간 기산기간 여부.
(갑설)
- 도시 재개발법 제 17 조에 의한 사업 시행인가일 까지
(을설)
- 종전 주택 및 건축물 등을 조합에 출자시점 까지
(병설)
- 도시재개발 법 제 48조에 의한 사업완료 공고일 또는 분양 처분공고일 까지
(정설)
- 소득세법 제 15조 제1항 제3호에 의거 부득이한 사유로 인정, 거주(보유)기간 개념에 의한 불이익을 받지않는다.
[질의3]
도시재개발 사업구역내의 종전소유자가, 인가일로부터 토지, 건물 등을 사업시행자에게 양도함으로써 발생하는 소득 (조감법제 1988.12.26 개정전)과 사업시행자가 도시재개발 사업계획에 따라 건축한 건축물 및 부수토지를 공사완료 공고일 이후 1년내에 양도함으로써 발생하는 소득(조감법 제58조 1986.12.26개정전)에 대하여 양도소득, 특별부가세 면제한다고 되어 있는데, 종전소유자(사업인가일 이후 사업구역내의 토지등을 취득하여 후발적으로 조합원 구성됨)가 사업 시행자에게 토지 건물을 출자(소유권이전 등기)한 경우와 사업시행자가 관리처분 인가한 대로 APT. 상가를 종전 소유자에게 대물변제시 조감법 제 58조를 적용하여 방위세 할증과세 여부.
(갑설)
- 종전소유자가 재개발조합에 출자한 토지등은 양도된 것이 아니고 APT,상가로 환지취득 된 것으로 양도고세 대상이 안됨.(방위세 과세 없음)
출자(소유권이전) 출자지분
종전소유자(조합원) ───────── 사업시행자 ─────────
(양도로 보지않음) (양도로 보지않음)
────── APT, 상가 분양(조합원) ───────── 제3자
양도로 보아 과세
(을설)
- 종전 소유자인 조합원과 사업시행자 사이에 쌍방간의 양도로 보아 동법 적용하여 방위세 할증과세.
종전소유자 ──── 사업시행자 ─────APT, 상가분양 ────제3자
(양도세면제 및 방위세과세) (양도세면제 및 방위세과세) 양도세과세
[질의4]
종전 토지등 소유자가, 도시재개발법에 의해 관리처분 인가된 APT,상가등 건축물을 분양받아 사업완료공고일 이후 양도할 때 양도가액 산출방법.
단, 토지취득 및 양도시 특정지역으로, 배율 적용지역이고, 양도시점 APT는 국세청장 고시가액 해당.
(갑설)
- APT는 국세청장 고시가액을 적용하고, 상가기타 건축물 지분의 토지는 내무부기준시가에 배율적용, 건물은 시가표준액적용 한다.(소득세법 제115조)
(을설)
- 분양받은 토지, 건물면적에 양도시 기준시가 적용.
- (환지받은APT, 상가 토지면적 × 양도시토지 기준시가 × 배율) + (환지받은 APT, 상가 건물 면적 × 양도시 건물 시가 표준액) (국세 88서 1060(1988.12.14)및 소득세법 규칙 제16조 준용)
(병설)
- 종전 토지, 건축물 면적에 양도시점의 토지 기준시가에 배율적용 및 건물 시가표준액을 적용한다(종전 토지. 건축물 양도로 간주) (분양받은 APT, 상가를 종전토지 건축물인 환지로 볼때)
[질의5]
종전 토지 및 건축물을 조합에 출자후 APT, 상가를 분양받아 제3자에게 양도시 양도자산에 대응되는 취득가액 산출방법
(갑설)
- 종전면적을, 분양받은 면적비율로 배분하여 취득시 기준시가적용
- 토지면적 : 분양받은 APT, 상가 토지면적비율로 종전토지 면적 배분
APT(상가) 토지면적
- 종전 토지면적 × ──────────── × 취득시 토지기준시가 × 배율
APT토지면적 + 상가면적
= APT(상가)토지 취득가액
- 건물면적 : 분양받은 APT, 상가 건축면적 비율로 종전 건축면적을 배분
APT(상가) 건축면적
- 종전 건축면적 × ──────────── × 취득시 건물시가표준액
APT건축면적 + 상가건축면적
= APT(상가)건물 취득가액
(을설)
- 도시재개발법 제41조에 의거 관리처분 인가된 금액을 취득가액으로 산정.
(병설)
- 도시 재개발법에 의해 관리처분 인가된 APT, 상가의 토지 및 건물 면적에 취득시 토지기준시가 및 건물시가표준액 적용.
[질의6]
도시재개발법 제41조에 의해 관리처분 인가된 APT 상가 양도시, 소득세법 제70조 제3항의 세율적용 방법 여부.
(갑설)
- 관리처분 인가된 APT, 상가 양도를 종전 토지(2년 이상보유)양도로 보아 제70조 제3항 제1호 세율적용 ─양도자산 환지로 봄
(을설)
- 종전 토지, 건축물과 양도대상인 APT, 상가와는 별개로 보고 양도자산을 분양받은후 2년 미만 보유 양도시 제70조 제3항 제3호 세율 적용 ─양도자산 환지로 보지않음.
(병설)
- 양도 자산은 APT, 상가로 보고 보유기간은 종전 토지, 건축물을 취득일로 계산하여 2년 이상 보유시 APT (국민주택규모 이하)는 제70조 제3항 제2호의 세율을 적용하고 상가는, 제70조 제3항 제1호의 세율을 적용한다.
2. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)