1. 질의내용 요약
○ 지금 살고 있는 ○○ 아파트를 팔고 싶은데 본인은 1986년초에 ○○측과 직접 분양을 받아서 1986년 12월 10일 잔금을 지급하고 입주하면서 주민등록을 하고 지금 현재까지 살고 있습니다.
○ 금년중에 이집을 팔고 이전을 하고자 하는데 이 아파트를 팔면은 양도소득세가 얼마나 계산이 되는지 궁금합니다.
○ 본인은 취득할 때 1,900만원을 주고 샀으며 지금 시가는 약 4,500만원 합니다. 본 아파트는 특정지역으로 고시되면서 고시가액이 4,400만원으로 되어 있습니다. 제가 알기로는 직접 분양을 받았기 때문에 실거래가액으로 양도 차익을 계산하는 것으로 알고 있습니다. 그러나 기준시가로는 계산할수 있다고도 들었습니다. 즉 특정지역 국세청 기준시가 적용방법(국세청 기준시가 액표 책자 안에 있는)을 보면 아파트에 대한 기준시가 적용방법에 (3)항 아파트 기준시가 적용특례되서 아파트 건설업자(법인체)로부터 직접분양을 받은 경우 취득가격은 분양받은 가액으로 하고 양도시에 기준시가는 소득세법 시행규칙 제56조 5 제5항의 규정에 의해 환산한 가액으로 한다고 규정하고 있습니다. 그럴 경우 소득세법 시행규칙 제56조 5 제5항의 규정에 환산한 가액은 약2650만원으로 계산됩니다. 이럴 경우 양도차익은 어느것인지 가르쳐 주십시오.
- 첫째 방법 : 양도가액은 실제거래가액 4,500만원에서 실제 분양가액 1,900만원을 공제하는 방법
- 둘째 방법 : 양도가액은 국세청 고시가격 4,400만원에서 실제분양가액 1,900만원을 공제하는 방법
- 셋째 방법 : 양도가액은 소득세법 시행규칙 제56조 5 제5항의 규정에 의한 환산한 가액 2650만원에서 실제 분양가액 1,900만원을 공제하는 방법
○ 위의 세가지 방법중 양도차액 예정신고를 하지 않을 경우는 어느 방법을 적용하는 것인지를 질의함.
2. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)
○ 재산제세조사사무처리규정 제73조 제3항