1. 질의내용 요약

○ 사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물을 함께 공급함에 있어 1989.11.03 건설부에서 발표한 "주택 분양가 원가 연동제 후속조치"에 의하면 주택건설 촉진법상에 의해 20호 이상의 주택건설 사업계획 승인을 받아 일반에게 분양하는 주택에 대하여 택지가에 건축비를 포함한 금액이상으로는 분양가를 책정할 수 없도록 규제하고 있습니다.

 이 경우 택지가는 ○○감정원과 감정 평가업자에게 시행 관청에서 감정 평가 의뢰하여 산정토록 하고 건축비는 15층의 이하 국민주택규모이상 (전용 면적 25.7평초과) 아파트에 대하여는 평당 1,010,000원(부가가치세 포함), 16층 이상의 국민주택규모 이상 (전용 면적 25.7평 초과) 아파트에 대하여는 평당 1,130,000원 (부가가치세 포함) 이상을 받지 못하도록 규제하고 있습니다.

 따라서 분양가는 ○○감정원과 감정 평가업자가 평가한 택지가를 합산하여 산술 평균한 금액을 건축연면적(평)으로 나눈 금액에 건설부에서 정한 건축비 [(15층) 이하인 경우 1,010,000원/평(부가가치세 포함), 16층 이상인 경우 1,130,000원/평(부가가치세 포함)]를 합한 금액이하로 분양하여야만 분양이 가능하도록 되어 있습니다.

 이 경우 분양에 따른 부가가치세 산출에 대한 이견이 있어 질의합니다.

 갑설 : 택지가는 ○○감정원과 감정평가업자가 결정한 금액이고 건축비는 건설부에서 결정한 금액(상한가 규제)인 바 부가가치세는 건설부 결정에 따라 다음과 같이 산출되어야 함.

  가. 15층 이하로서 국민주택규모 이상의 아파트의 부가가치세는 건설부에서 정한 건축비가 1,010,000원/평(부가가치세 포함)임으로 평당 부가가치세는 91,818원이 되고 1,010,000-(1,010,000/1.1) = 91,818원

  나. 16층 이상으로서 국민주택규모 이상의 아파트의 부가가치세는 건설부에서 정한 건축비가 1,130,000원/평(부가가치세 포함)임으로 평당 부가가치세는 102,727원이 됩니다.

   1,130,000-(1,130,000/1.1) = 102,727원

 을설 : 토지가격과 건물가격이 불분명한 것으로 간주하여 다음과 같이 산출함

                                건물과세시가표준액

부가가치세=총분양가×────────────────────────×0.1

                      토지과세시가표준액+건물과세시가표준액(1+0.1)

2. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

○ 주택건설촉진법 제32조