1. 질의내용 요약
[사례]
가. 당사는 1990년 10월중 택지분양시 200세대 미만으로 건축이 규제되어 있는 보유택지에 공동주택(빌라) 약150여 세대를 분양하였으며, 동 주택의 분양에 있어서는 주택건설 촉진법 시행령 제32조의 규정에 따라 20세대 이상의 공동주택에 해당하여 사업계획승인의 승인을 받도록 되어 있습니다. 사업계획의 승인을 위해서는 분양가 책정이 관할관청외 행정지도 가격에 합치되는 것이 바람직하나, 빌라의 공급에 있어서는 세대당 토지지분이 많아져서 평당 토지원가 부담이 높아지게 되어 빌라 공급이 사실상 불가능하게 되어 있습니다.
실제로, 사업계획 승인 신청가격(당시의 행정지도가격)은 평당 134만원으로 57평형 빌라의 경우 분양가가 76,425,000원이 되나 정부의 연동제 지침에 따를 경우 건축비 74.709,300원(평당 1,310,000원)과 용지비 31.092.600원(57평형 기준 46.2평, 평당 취득원가 673.000원)을 합한 원가는 105.801.900원이되어 세대당 29.376.900원의 손실을 보게 되어 있습니다.
당사는 이러한 점을 극복하고자 사업승인 신청가격인 57평형기준 76,425,000원(평당 1,340,000원)으로 계약서(계약서1)를 작성하는 이외에 문짝, 벽돌등 자재를 고급화하여 공사비를 증가시켜 수지를 맞추기 위하여 별도로 추가설치 내ㆍ외장 계약서(계약서2)를 작성하여 57평형 기준으로 101,575,000원의 공급계약을 하였습니다. 따라서 계약서 1과 계약서 2를 합한 분양가는 57평형 기준으로 178,000,000원이 되며, 이 분양총액에는 용지비 취득원가 31,092,600원이 포함되어 있는 것입니다.
나. 상기 "가"와 관련된 빌라의 공급에 있어 부가가치세의 과세표준(건축비 부문)을 어떻게 산정하는 것이 세법에 부합하는지에 관해 다음과 같은 양설의 시비 여부
갑설 : 사업계획 승인가격인 76,425,000원을 실지거래가액으로 보아 부가가치세법시행령 제 48조의2 제3항에 의거 안분계산하여 계약서 1의 과세표준을 산정하고, 계약서 2의 금액은 전액을 과세표준으로 보아 양자를 합한 금액을 과세표준으로 한다.
이유 : 형식상 계약서 1은 토지와 건축물의 공급계약서이며, 계약서 2는 별도의 내ㆍ외장계약서 이므로 계약서 1을 기준으로 안분하고, 계약서 2의 금액은 전액을 과세표준으로 함이 타당하다.
을설 : 계약서 1과 계약서 2를 합한 178,000,000원을 기준으로 부가가치세법 시행령 제48조의 2 제3항을 적용하여 안분계산한 금액을 과세표준으로 하여야 한다.
이유 : 사안의 빌라분양계약을 계약서 1과 계약서 2로 구분하는 것은 단지 주택건설촉진법 상의 사업계획승인을 위한 것으로 사업계획승인 금액만으로 분양할 경우 과중한 용지비 부담으로 결손을 보게 될 것이 명확하여 계약서 2의 추가 계약을 한 것으로 보아야 하며, 결국 계약서 1과 계약서 2의 금액에 전반적으로 용지비가 체화된 것으로 판단됨.
따라서 국세기본법 제14조(실질과세) 제2항의 규정 "세법중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 불구하고 그 실질내용에 따라 적용한다."에 비추어 보면 계약서 1과 2의 구분형식에 불구하고 실질적으로 동일한 계약임이 명백하므로 실질내용에 따라 시행령 제48조의 2 제3항을 적용함이 타당하다.
2. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)
○ 국세기본법 시행령 제48조의 2 제3항