1. 질의내용 요약
1. 본인은 은행으로부터 공장 건물과 토지(건물 1,952㎡, 토지 3,914㎡)를 매매대금 13억 5천만원으로 하고 계약금 1억 5천만원을 계약과 동시에 지급후 잔금 12억원은 1988.12.09 - 1992.06.09.까지 8회 분납 조건으로 하고 잔금 완납시 소유권을 이전하기로 하는 부동산 매매계약을 체결하고 동 부동산을 점유한 뒤 관할 세무서에 매매계약서를 첨부하여 제조및 부동산임대를 업으로 하는 개인 일반과세 사업자등록을 필하고 1988.06.10일 이후 공장 일부는 본인이 사용하고 나머지는 부동산 임대에 공하던 중
2. 제조부분에 대한 공장은 1991.02.18일 경기도 안산시 반월공단에 다른 공장을 취득하여 세적을 이전하고 부동산임대업은 폐업을 하였습니다.
3. 공장을 이전하게 된 동기는 동 공장지역의 지목이 주거지역으로 변경 됨에 따라 부득이한 조치였으며 공장 이전시까지 공장매수대금은 은행에 4회까지 납부하고 잔여 4회분은 남아 있습니다.
4. 공장 취득당시 매수대금 13억 5천만원은 은행에서 감정하기를 건물가격 3억 5천 토지가격 10억으로 평가한 관계로 본인은 동 가격을 기준으로 하여 장부에 기장하고 1988년부터 계속 소득세실지조사시 감가상각을하여 상각가액을 비용으로 계상한 관계로 건물의 장부가격은 건물및 공장 매도시 2억으로 남아있는 상태입니다.
5. 그런데 동 공장의 매매가 쉽지않아 저의 회사 종업원들과 인근 주민들로 하여금지역 주택조합을 결성하고 본인은 동 주택조합에 공장 건물과 대지를 시가 환산하여 45억에 매매키로 가계약을 체결한 후 은행에 승인을 받은후
가. 본인과 은행간에 체결한 토지매매 계약서를 갱계약으로 처리하여 본인을 갑, 은행을 을, 주택조합을 병으로 한후
나. 본인 갑은 동 계약서상에서 탈퇴키로 하고 갑의 권리와 의무는 주택조합 병이 승계하기로 한후
다. 주택조합 병이 갱계약 체결과 동시에 잔금 모두들 은행에 납부한 후 은행인 을이 주택조합 병에게 부동산 등기이전을 경료한 사실이 있습니다.
라. 본인 갑은 주택조합 병에게 공장을 매도하면서 어차피 아파트를 건축하려면 건물은 필요 없으므로 건물값은 한푼도 받지않기로 하고 토지값만 45억으로 계산하여 매도하고 건물 철거비용은 주택조합 병이 부담하기로 하였는데 이때에 세금 문제가 발생하였습니다.
첫째, 부가가치세 문제입니다.
① 건물 가격은 공장을 매도하면서 값은 계상치 아니하였으므로 과세할것이 없는지 여부
② 장부상 건물가격 2억이 남아있으니 2억에 대한 부가가치세를 납부하여야 하는지 여부
③ 장부가액은 2억이나 매매계약서상 건물가액은 받지 않기로 하였음으로 불분명한 것으로 보고 지방세법에 의한 과세시가표준액에 의거 매매대금 45억을 안분 계상하여 부가가치세를 산출 납부해야 하는지 여부
둘째, 양도소득세 문제입니다.
① 본인의 생각으로는 소득세법 시행령 제124조의 9에 의하면 연불조건으로 부동산을 취득한 경우에는 미등기 전매가 아니라는 설과
② 본인과 은행과 주택조합 3자가 갱계약을 체결하면서 8회 분할 납부계약 미이행 4회분은 갱계약시 주택조합이 일시에 은행에 지불하고 은행명의로 되어있는 공장등 부동산을 주택조합으로 등기가 변경되어 본인에게는 미등기 전매가 된다는 설이 있습니다. 왜냐하면 소득세법 시행령 124조의 9는 양도자가 법률상 계약상 불가항력 요소가 있어야 하는데 본인은 주택조합으로부터 받은 부동산 매매계약금 만으로도 잔금을 납부할 수 있는 능력이 있기 때문이라고 하는데 이설이 맞는지 여부
③ 다른 사람의 주장은 건물을 취득할 수 있는 권리의 양도로보고 양도차익 32억원에 대한 양도소득세를 납부의무가 있다고 하는데 그 사실 여부
셋째, 그리고 종합소득세 과세는 어떻게 하여야 하는지를 하교하여 주시기 바랍니다.
2. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)