1. 질의내용 요약
[상황 설명]
가. 당 ○○재건축 조합은 연립주택 주민 60명으로 구성된 재건축 조합으로서 1988.12.31. 최초로 주택조합 설립인가를 받고 1990.08.21자에 변경인가를 ○○구청으로부터 받은 주택 재건축을 위한 조합입니다.
나. 당 조합원들은 조합인가 당시 낡은 연립주택 1가구만을 소유한 서민층으로서 서울시내에 거주하면서도 수돗물의 혜택도 받지 못하고 장마철에는 지하실로부터 물이 차올라 붕괴의 위험까지 느끼며 살아오다 주거환경을 개선해 볼 생각으로 조합원들이 살고 있던 연립주택 부지를 이용 APT를 건립하기로 뜻을 모아 관계부처로부터 구조안전 진단을 받을 즈음에 조합APT 부지를 물색하고 있던 ○○건설(주) ○○조합 등과 연합하여 APT건립에 참여 하였습니다.
다. 당 조합소속 조합원 연립주택 소유자 58세대분의 부지 4,058.1평방미터 (○○구 A번지 외 4필지)및 단독주택 2세대분의 소유분의 부지327.16평방미터 (○○구 B번지 외 3필지) 합계4385.26평방미터를 주택이 서 있는 상태로 ○○조합 측에 제공하고 직장주택조합에서는 주변의 토지59000.85평방미터를 매입 총10286.1평방미터 (28필지)를 APT건축 부지로 하여 APT 298세대를 건축하기로 하고 당 재건축 조합원60명은 APT34평형(국민주택규모) 1세대씩을 소유하는 것으로 약정하였습니다. 당 조합원의 소유 주택 철거는(멸실 조합원 명의로 있는 상태에서 ○○조합원 측의 비용으로 철거하기로 하고 토지의 이동은 사업승인을 득한 후 APT평형 별로 토지지분이 확정 되었을 때 당 조합원과 ○○조합원이 APT평형에 따르는 지분을 총 사업부지 10286.1평방미터 중에서 모든 지번의 토지를 동일 지분율로 각각 소유하기로 하며 재건축 조합원은 APT34평형에 해당되는 토지분을 뺀 나머지 토지에 대하여는 건축비 평당 가격과 토지 평당 가격을 1 : 1로 하여 건축비의 일부와 상계처리 하기로 약정하였습니다.
라. 현재 당 재건축 조합원의 토지 소유 형태는 연립주택 58세대분 토지4058.1평방미터를 8명은 약71.41평방미터를 8명은 58.67평방미터를 12명은 59.99평방미터 18명은 약79.69평방미터 12명은 73.56평방미터를 각각 소유하고 있으나, 사업 승인후 (1990.09.22. 최초 사업승인 1994.04.26. 변경사업 승인) 확정된 34평형 APT에 따르는 토지 지분은 33.74평방미터이므로 이 면적을 뺀 나머지 토지는 실질적으로 ○○조합원에게 이전하여 주어야 하며 이 땅의 이전에 대한 보상은 1평당 건축비가 1,300,000원 이내 이므로 토지를 1평당 이 가격에 제공하는 결과가 되는 것입니다. 또한 위에서 설명한 바와 같이 당 조합원이 소유 할 수 있는 33.74평방미터 APT부지 전부 중 일부 필지에 만 소유하고 있는 형태가 되어 토지의 합병 및 건축물과의 지번을 동일하게 하기 위하여는 ○○조합 측 소유의 토지를 상호 매매형식을 취하여 APT부티 28필지 전부를 동일한 지분 비율로 맞추어야 하므로 33.74평방미터 중에서도 당해 소유지번에 해당하는 토지 지분을 제외하고 대부분의 토지를 ○○조합원에게 넘겨주고 또 ○○조합 측 소유 지번 토지를 그 만큼 넘겨받아 실면적 33.74평방미터가 되어야 하는 것입니다.
마. 현재 APT건립공사는 순조로히 진행되고 있으나, 재건축 조합원의 요건은 사업승인 후까지 연고가 토지의 소유자 이어야 하므로 형식적으로는 토지의 소유권을 가지고 있어야만 되고 실질적으로는 연립주택과 함께 토지를 ○○조합 측에 제공하고 APT 1세대분의 건축비용 중 일부와 토지대금을 납부치 아니하는 것으로써 보상 형태가 됩니다. 건물의 철거는 위에서 설시한 바와 같이, ○○조합 측의 비용으로 1989년에 철거 하였고 등기부상에도 1991.02.28.자로 멸실이 되었습니다.
[질의 요지]
가. 당 재건축 조합원들은 아파트의 재건축을 약정한 1988년 이전부터 1가구1세대의 소유자로서 소득세법 제5조제5호 자목 및 동법시행령 제15조제1항에 해당되어 비과세 요건이 되는 조합원들입니다.
나. 위 상황설명에서 설시한 바와 같이 건물(연립주택 등)이 철거가 먼저 되고 토지의 소유권 전부가 그 후에 이전 되어도(소유토지 전부) 1세대1주택으로 보아 양도소득세가 비과세되는지 여부.
다. 위 나항의 소유 토지 중에서 자기명의로 남기고(APT 1세대분의 33.74평방미터) 나머지 일부 ○○조합 명의로 명의를 이전을 할 경우(상황설명 라항 및 마항)에도 소득세법 제5조제5호 자목 및 동법시행령 제15조제1항에 해당되어 비과세 되는지 여부.
라. 재건축 조합원 및 ○○조합 소유 토지 중 실제 소유 면적은 각소유 지분 중 33.74평방미터를 제외하고 나머지 토지만을 양도하는 것이나 지번의 동일과 토지 합병을 위하여 위 33.74평방미터 중에서 자기 소유지번이 차지하는 지분율을 제외하고 나머지 토지는 다른 조합원에게 이전하고 같은 APT단지내 다른 조합원 소유분 지번의 토지 중 일부를 상호 매매형태로 이전하여 상기 33.74평방미터 지분을 맞추라고 할 때 상호 주고받는 면적에 대하여 양도로 보아 양도소득세가 부과되는지 여부.
마. 질의요지 나항 중 소유토지 전부를 이전할 경우 당 조합원 각자는 소유 토지를 ○○조합원 여러사람들에게 해당되는 지분을 나누어 이전하는 형태가 되는 바, 매매시점은 같으나 매수인이 여러사람일 경우 달리 해석될 수가 있는지 여부.
바. 당 재건축 조합의 경우 실제 관계를 존중한다면 각 조합원 소유 토지 지분 중 자기가 소유 할 APT에 대한 소정 비율의 토지는 그대로 소유하고 ○○조합원들에게 실제로 이전되는 토지에 대하여는 평당1,300,000원 이내의 가격으로 양도하는 것이 되어 양도차익이 없게 되고 또 금전으로 양도금액을 전혀 받지 않는 상황인 바, 이러한 경우 양도가액을 계산 소명 자료를 제시하면 공시지가의 적용을 배제할 수 있는지 여부.
사. 상황 설명에서 설시한 바와 같이 부득이한 사정 때문에 건물만을 철거할 수밖에 없었고 또한 토지의 일부를 다수인에게 이전할 수밖에 없고 양도시점을 건물과 토지를 달리 할 수밖에 없었으며 오직 토지의 정리만을 위하여 형식상 양도를 하여야 합니다.
2. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)