1. 질의내용 요약
<토지 교환 내역>
(당사 소유) | (국가 소유) | ||||||
1972.05.12 매매취득 | A 토지 | 장부가액 10억 감정가액 25억 | 1988.12.29 교환계약체결 1989.02.27 차액지급 | C 토지 | 감정가액 65억 | ||
1988.12.06 1988.12.20 매매취득 | 매매계약 잔급지급 | B 토지 | 장부가액 40억 감정가액 24억 | ||||
* 국가는 ○○항 제5,6부두 개발을 위한 토지를 확보하기 위하여 당사의 소유토지와 교환할 것을 요청하였으며, 교환 불응시는 법절차에 따라 매수(수요)하겠다고 하였음.
* 당사는 업무요(하치장)으로 사용하고 있던 토지(A토지)와 국가소유토지(C토지)와 교환하려 하였으나, 토지의 교환가격이 법적요건에 미달되어 동 개발지역내에 있는 B토지를 교환계약 체결전에 매입하였음.
* 당사 소유토지(A토지, B토지)와 국가소유토지(C토지)를 국유재산법 제43조 규정에 의하여 1988.12.29일 교환계약을 체결하고, 1989.02.27 교환차액을 현금으로 지불하였음.(○○감정원 감정가액을 기준으로 등가교환 감정기준일 1988.12.02)
* 당사 소유토지와 국가 토지교환에 의한 1989.02.27 회계처리 내용은 다음과 같음.
(차변) (대변) (단위 : 억원)
C 토 지 65 : 감정평가액 고정자산처분손 16 (B토지) 계 81 | B 토 지 40 : 장부가 A 토 지 10 : 장부가 현 금 16 (교환차액) 고정자산처분이익 15 (A토지) 계 81 |
장부가액 및 평가액 (단위)
구분 | 취득일자 | (취득가) A.장부가액 | 양도일자 | (양도가) B. 평가액 | 비 고 |
A B C | 1972.05.12 1988.12.20 1989.02.27 | 10 * 40 65 | 1989.02.27 1989.02.27 - | 25 24 (65) | 매각차익 15 차 손 16 손 익 0 |
* B토지의 장부가액은 매매거래에 의한 취득가액(시가)과 취득세, 등록세의 합계액임
[질의1]
* 갑설 : 국가와 토지를 국유재산법 제43조 규정에 의하여 교환할 때, 각사업년도 소득계산시 양도가액은 새로이 취득하는 토지의 정상가액(감정가액)이며, 장부가액(취득가액)과 양도가액의 차이는 양도한날이 속하는 사업년도의 익금 또는 손금이다.(B토지 처분손실 16억, A토지 처분이익 15억)
이유 : 토지를 교환하는 경우도 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것이므로 양도가액은 새로이 취득하는 자산의 정상가액이며, 취득가액은 장부가액이므로 매매차액이 발생하며, 매매차액은 양도한날이 속하는 사업년도의 익금 또는 손금으로 한다.
(법인 22601 - 4722 1989.12.29
22601 - 3296 1987.12.10)
*을설 : 고정자산 처분이익 15억은 교환양도일이 속하는 사업년도의 익금이지만, 처분손실 16억은 교환취득토지(C토지)에 대한 자본적 지출로 보아 토지원본에 가산하여야 한다.
이유 : ① 토지는 당초부터 교환거래를 목적으로 취득하였으며, C토지를 교환취득하기 위해 발생된 손실이기 때문이다.
② 고정자산 처분손실의 발생원인이 감정가액을 기준으로 등가교환함에 따라 장부가액과 감정평가액의 차액이 각각 처분손익으로 나타나게 되었는 바, 결과적으로 고정자산의 평가차손익의 개념과 맥락을 같이 하는 것으로 볼 수 있다.(세법상 고정자산의 평가차익은 익금으로 보지만, 평가차손은 특별한 경우를 제외하고는 손금으로 보지 않음)
[질의2]
* 갑설 : 국가와 토지를 교환하는데 양도금액은 새로이 취득하는 자산의 정상가액(감정가액)이므로 양도금액의 산정은 각사업년도 소득계산시 양도금액과ㅏ 특별부가세 계산시 양도금액는 일치하여야 한다.
이유 : 토지를 교환하는 경우도 자산이 유상으로 사실상 이전하는 것이며, 소유하고 있던 자산의 양도대금을 현금으로 받지않을 뿐이지 교환 댓가를 토지로 받는 것이며, 따라서 교환 받는 토지에 대한 정상가액(감정가액)이 교환 댓가이므로, 새로이 취득하는 토지의 정상가액(감정가액)이 양도가액이 된다.
(국심 81 서 502 1981.08.14)
*을설 : 토지를 교환하는 경우, 특별부가세 계산하는데 필요한 양도금액으느 새로이 취득하는 토지의 정상가액이 아니며, 양도하는 토지의 정상가액이다.
이유 : 법인세법 기본통칙 7-2-6-59의2.
(양도가액은 교환으로 인하여 자기가 양도하는 토지등의 교환 당시의 정상가액)