1. 질의내용 요약
건물을 신축하여 분양할 경우에 토지와 건물의 공급가액은 실지거래가액에 따라 계산함을 원칙으로 하고 실지거래가액이 없는 경우에는 과세시가표준에 의거 안분계산 하도록 규정하면서, 부가세법 시행령 제48조의2 제4항에서 실지거래가액에 해당하는 경우를 열거하고 있는바,
장부가액 기준으로 토지 건물의 공급가액을 계산하고저 할 경우에 다음의 “예”에서와 같이 건물의 준공시점까지 장부가액이 확정되지 않는 반면 분양은 준공시점 이전에 단계적으로 이루어질 경우에, 과세(건물) 면세(토지) 안분계산 적용기준에 관하여 다음과 같은 의문이 있어 질의합니다.
“분양 예”
금액단위: 천원 준공일(장부가액확정일): 1992.06.30
구 분 | 분양가총액 | 계약금 | 1차 | 2차 | 3차 | 4차 | 잔 금 | 비 고 |
분양일자 | - | 92 2/15 | 92 4/15 | 92 6/15 | 92 7/15 | 92 9/15 | 92 10/30 | |
금 액 | 100,000 | 10,000 | 20,000 | 20,000 | 20,000 | 20,000 | 10,000 |
가) “갑”설 : 건물이 준공되기전 (장부가액 확정전)에 공급이 이루어진 부분(계약금 및 1차,2차 중도금)에 대하여는 장부가액기준이 아닌 과세시가 표준액에 따라 안분계산하고 장부가액 확정후 공급분에 대해서만 장부가액 기준으로 안분 계산한다.
이유 : 안분계산기준의 적용은 공급시점별로 판단되어야 하므로 준공전의 공급분은 장부가액이 없는 경우에 해당되므로 과세시가표준액에 따라 안분계산 함이 타당하다.
나) “을”설 : 장부가액 확정적 단계의 공급분은 시가표준액 기준으로 안분계산 하였다가 장부가액 확정후 장부가액기준으로 재 계산하여 정산 할 수 있다.
이유 : 부가가치세가 최종소비자의 부담임을 전제로 할때 공급자의 장부가액 확정시점에 따라 상이한 계산기준이 적용됨으로 인하여 세부담이 달라지는 것은 불합리하고, 동일한 하나의 공급에 있어서 대금의 분할지급에 따라 지급시점별로 부가가치세가 전혀상이한 원칙에 따라 계산되는 것은 일관성의 결여 및 부가가치세 본래의 취지에 비추어 불합리하기 때문에 궁극적으로 실지거래 가액인 장부가액 기준으로 이로 일관되게 적용함이 타당하다.
다) “병”설 : 건물이 준공되기전 공급에 있어서 토지만의 장부가액이라도 있으면 분양가액에서 토지의 장부가액을 뺀 나머지로 건물의 공급가액으로 하여 부가가치세를 계산 할 수 있다.
이유 : 이 경우 토지부분은 부가가치의 창출이 없는 것으로 되고 건물부분에만 부가가치가 창출된 것으로 계산되어 보수적인 계산이 되고, 실지거래가액 계산기준인 토지 건물의 장부가액 중 한쪽인 토지가액만이라도 장부가액이 적용되므로 과세시 표준액에 의거 안분계산 하는 것 보다는 실지거래가액 원칙에 보다 부합 한다고 볼수 있기 때문이다.
라) “정”설 : 분양계약서 상에 분양금액을 토지와 건물로 임의로 구분하여 표시하였다면, 이를 실지거래가액으로 보아 부가가치세를 계산한다.
이유 : 당사자간의 계약에서 정해진 것이므로, 이것이 곧 실지거래가액이기 때문이다.
2. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)