1. 질의내용 요약
가. 상속재산 평가는 시가평가가 원칙이나 부동산은 그 시가가 불분명하므로 상속세법 제61조에 규정된 보충적 평가방법에 의하여 평가하고자 합니다.
동법 제61조 제1항 제1호에 의한 토지의 평가는 상속개시일(2000.02.01) 현재의 개별공시지가(1999년도분)로 평가하고 건물은 국세청장이 매년 고시하는 상업용 건물기준시가에 의거 평가하고자 합니다.
그런데 동법 제61조 제7항에서 사실상 임대차계약이 체결된(임차등기가 안됨) 재산(토지, 건물)은 임차가치 평가액으로 평가하여 상기의 동조1항, 2항에 의한 평가액과 비교하여 큰 금액으로 평가하도록 하였습니다.
임대가치 평가액= (1년간 임대료) + 임대보증금
0.18
나. 토지와 건물이 동일인의 소유로 토지와 건물을 함께 사용하여 자동차경정비업소로 사용하고 있는 상속재산등이 있는데 그 평가 방법이 다음 (갑) (을) 방법중 어느것이 정확한 평가방법인이 질의합니다,
예시. 보증금 1억, 연간임대료 60,000,000원
(갑). 동일인 소유인 토지와 건물을 함께 임대차하고 있음으로 상속개시일의 연간 임대료를 18%로 나눈 금액과 보증금을 합계한 금액(예시의 경우 433,333,333원) 이 토지, 건물 전체의 평가액이 되므로 이 금액을 위 토지, 건물기준시가 비율로 안분하여 토지와 건물평가액으로 보는것이다.
100,000,000 + (60,000,000) = 433,333,333 (토지와 건물 전체의 평가액)
0.18
(참고자료)
기본통칙 66_63_4(사실상 임대차계약이 체결된 재산의 평가)
민법(건물의 소유를 목적으로 한 토지의 임대차는 이를 등기하지 아니한 경우에도 임차인이 그 지상건물을 등기하면 제3자에게 임대차의 효력이 생긴다.)
(을) 위 예시에서 동일인의 토지, 건물을 보증금 1억, 연간임대료 60,000,000원으로 약정하였다면 건물을 사용하기 위한 계약으로 보아 (갑)설에서 계산된 금액 433,333,333원은 건물 평가액으로 보고 이 금액에 또 다시 토지분의 공시지가(예시금액 10억)를 합계한 금액 1,433,333,333원으로 평가 하여야 상속세법 제61조 제7항의 임차가치 평가액으로 볼수가 있다.
○ 위와 같이 상속세법 제61조 제7항의 평가방법에 있어서 (갑), (을) 양론이 있어서 질의합니다.
2. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)