1. 질의내용 요약

○ 상속개시일 : 1996.12.28

○ 상속부동산 : ○○시 ○○구 ○○동 5필지의 대지 3,136㎡에 주상복한 건물 (지하 6층, 지상24층 : 연면적 39,163㎡)을 건축중(공사착공일 : 1994.10월)이며 상속개시일 현재상황

 - 건축에 따른 기성고 : 22%(시공회사: ○○건설로서, 신축공사비: 41,516백만원임)

 - 건축연면적(분양총면적) : 39,163㎡(지하6층, 지상1층-6층: 상가, 7층-14층: 오피스텔, 15층-24층: 아파트)

 - 분양된 건물면적(개시일현재) : 4,700㎡ (12% 분양 되었으며 주로 상가건물임)

 - 분양된 토지면적(분양에 따른 대지권 지분) : 376㎡ (4,700/39,163 X 3,136 =376)

 - 분양금액(총계약금액) : 19,000백만원(주로 상가로서 분양률 :25%-금액기준)으로서 계약서에 대지와 건물의 금액구분이 없어 과세시가 표준으로 안분계산 - 대지 : 6,335백만원, 건물 : 12,665백만원

 - 분양선수금(계약금, 1차 중도금) : 6,121백만원(공사비 지급)

 - 분양수수료에 대한 약정(분양대행전문회사: ○○건설) : 분양계약시마다 총계약금액의 10%를 계약일에 지급하기로 함.

 - 분양수수로 지급내역 : 총 19억원(19,000백만원 X 10% = 19억)중 5억 지급, 14억원 미지급

 - 토지 공시지가 : 16,871백만원(6개월이내 공신력있는 기관의 감정가액 : 15,234백만원)

  질의1) 토지 평가방법에 관한 질의

   (갑설)

    - 토지의 평가는 신축중인 건물의 용도중(분양가액, 분양에 따른 지상권여부)에 관계없이 순수하게 토지만 평가한 금액 (감정가액 : 15,234백만원)으로 한다.

   (을설)

    - 상속개시일 현재 분양된 면적에 대한 대지권이 토지면적(4,700/39,163 X 3,136 =,376㎡에 대한 금액 6,335백만원에 시가로 평가하고, 나머지 분양되지 않은 면적 2,760㎡은 보충적 평가방법에 (감정가액)의한다.

  질의2) 분양수수료의 상속재산 가액 산입여부 질의

   (갑설)

    - 분양수수료는 분양에 관련된 지급이 확정된 순수한 비용으로서, 상속재산과는 무관하며 미지급금 14억원은 확정된 채무로서 부채공제한다.

   (을설)

    - 분양수수료는 분양을 전제로 하여 지급된 것인바 경제적 권리를 인정하여 분양수수료 19억원을 상속재산가액에 산입하고 미지급된 14억원은 확정된 채무로서 공제한다.

   (병설)

    - 분양수수료 19억원은 총계약금액 19,000백만원에 대한 10%로서 미수수익 12,879백만원 (19000-6,121=12879)에 대한 비용도 포함되어 있으므로, 분양선수금으로 받은 6,121백만에대한 10%인 612백만원만 비용인정하고 채무는 112백만원(612-500)만 공제한다.

2. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

○ (구) 상속세법 (법률 제5193호, 1996.12.30 개정전) 제4조 제1항 제3호

○ (구) 상속세법 (법률 제5193호, 1996.12.30 개정전) 시행령 제2조