※ 관련참고자료
1. 질의내용 요약
○ 사실관계
- 1997. 4. 주택을 1억원에 취득
- 2005.10. 재건축 관리처분 인가(권리가액 5억원, 청산금 10억원 납부)
- 2008.12. 재건축아파트 사용승인
- 2009. 6. 재건축아파트를 20억원에 양도
○ 질의내용
- 양도한 아파트는 1세대1주택으로서 고가주택에 해당하는 바
• 고가주택 양도차익 산정방법
• 비과세되지 않는 증가된 부수토지의 양도차익 산정방법
• 증가된 부수토지의 장기보유특별공제 계산방법
2. 질의내용에 대한 자료
가. 관련 조세법령(법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)
○ 소득세법 시행령 제160조 【고가주택에 대한 양도차익등의 계산】
① 법 제95조제3항에 따른 고가주택에 해당하는 자산의 양도차익 및 장기보유특별공제액은 다음 각 호의 산식으로 계산한 금액으로 한다. 이 경우 해당 주택 또는 이에 부수되는 토지가 그 보유기간이 다르거나 미등기양도자산에 해당하거나 일부만 양도하는 때에는 9억원에 해당 주택 또는 이에 부수되는 토지의 양도가액이 그 주택과 이에 부수되는 토지의 양도가액의 합계액에서 차지하는 비율을 곱하여 안분계산한다. <개정 2009.2.4>
1. 고가주택에 해당하는 자산에 적용할 양도차익
양도가액 － 9억원
법 제95조제1항에 따른 양도차익 × ------------------
양도가액
2. 고가주택에 해당하는 자산에 적용할 장기보유특별공제액
양도가액 － 9억원
법 제95조제2항에 따른 장기보유특별공제액 × -------------------
양도가액
② 제1항 후단의 규정에 의한 양도가액의 안분계산은 법 제100조제2항의 규정을 준용한다.
○ 소득세법 시행령 제166조 【양도차익의 산정 등】
① 생략
② 법 제100조에 따라 양도차익을 산정하는 경우 주택재개발사업 또는 주택재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 해당 조합에 기존건물과 그 부수토지를 제공하고 관리처분계획에 따라 취득한 신축주택 및 그 부수토지를 양도하는 경우 실지거래가액에 의한 양도차익은 다음 각 호의 산식에 따라 계산한다. <신설 2007.2.28>
1. 청산금을 납부한 경우
[관리처분계획인가후양도차익 × 납부한 청산금 ÷ (기존건물과 그 부수토지의 평가액 + 납부한 청산금)](이하 이 조에서 "청산금납부분양도차익"이라 한다) + {[관리처분계획인가후양도차익 × 기존건물과 그 부수토지의 평가액 ÷ (기존건물과 그 부수토지의 평가액 + 납부한 청산금)] + 관리처분계획인가전양도차익}(이하 이 조에서 "기존건물분양도차익"이라 한다)
2. 청산금을 지급받는 경우
제1항제2호에 따른 가액
③~④ 생략
⑤ 법 제95조에 따른 양도소득금액을 계산하기 위하여 제2항제1호에 따른 양도차익에서 법 제95조제2항에 따른 장기보유특별공제액을 공제하는 경우 그 보유기간은 다음 각 호에 따른다. <신설 2007.2.28>
1. 청산금납부분 양도차익에서 장기보유특별공제액을 공제하는 경우의 보유기간 : 관리처분계획인가일부터 신축주택과 그 부수토지의 양도일까지의 기간
2. 기존건물분 양도차익에서 장기보유특별공제액을 공제하는 경우의 보유기간 : 기존건물과 그 부수토지의 취득일부터 신축주택과 그 부수토지의 양도일까지의 기간
(이하 생략)
나. 관련 예규(예규, 해석사례, 심사, 심판, 판례)
○ 법규과-1109, 2009.08.10.
주택 및 그 부수토지를 취득하여 보유한 자가 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 정비사업의 시행으로 인하여 청산금을 납부하고 분양받은 신축주택 및 그 부수토지를 양도한 경우로서, 부수토지 일부를 제외한 부수토지와 주택이 「소득세법 시행령」 제165조의 고가주택에 해당하는 경우 같은 법 같은 령 제160조 제1항의 “법 제95조 제1항에 따른 양도차익”은 총 양도차익에서 1세대1주택 비과세 요건을 충족하지 못한 부수토지의 양도차익을 공제한 금액을 말하는 것입니다.
○ 재산세과-2438, 2008.10.23.
귀 질의와 같이 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 주택재건축 사업지구 내에 1세대1주택 비과세 요건을 충족한 주택(이하 ‘종전주택’이라 함)을 소유하던 자가 재건축사업계획에 따라 추가로 환지청산금을 납부하고 종전주택과 그 부수토지의 면적보다 증가된 면적의 주택과 부수토지를 취득하여 양도하는 경우 증가된 부수토지의 양도차익의 계산은 「소득세법 시행령」 제166조 제2항 제1호에 의한 “청산금납부분 양도차익”에 증가된 토지의 기준시가가 증가된 토지와 건물의 기준시가에서 차지하는 비율을 곱하여 계산하는 것임.
○ 법규과-1107, 2009.08.10.
「도시 및 주거환경정비법」에 따른 정비구역에 나대지를 소유한 거주자가 정비조합에 나대지를 제공하고 청산금을 납부하여 관리처분계획에 따라 분양받은 신축주택과 부수토지를 양도하고 양도차인을 산정시 해당주택이 「소득세법」 제95조 제2항에서 정하는 1세대 1주택에 해당하는 경우 기존 건물분 양도차익 중 토지의 양도차익에서 공제할 장기보유특별공제액은 같은 항 표1과 주택의 보유기간에 따른 표2의 공제율 중 큰 공제율을 적용하여 계산하는 것입니다.